Revisão de Aluguel: Quando o Proprietário ou Inquilino Pode Pedir a Alteração do Valor

O valor do aluguel pode permanecer adequado durante parte da relação locatícia, mas também pode ficar muito distante dos preços praticados no mercado. Quando isso acontece, tanto o proprietário quanto o inquilino podem ter interesse em alterar o valor pago.

A legislação brasileira diferencia, porém, o reajuste previsto no contrato da revisão do aluguel para adequação ao preço de mercado. A revisão também não significa que o aluguel será automaticamente aumentado ou reduzido: quando não existe acordo entre as partes, a alteração judicial depende do preenchimento dos requisitos legais e da demonstração do valor de mercado.

Neste artigo, a CHG | Carlos Henrique Gomes Advocacia explica quando a revisão de aluguel pode ser solicitada, quem pode pedir, como funciona a ação revisional e quais documentos podem ser importantes.

1. O que é a revisão de aluguel?

A revisão de aluguel é o procedimento utilizado para adequar o valor da locação ao preço de mercado quando o valor atualmente praticado deixou de refletir as condições econômicas do imóvel e da região.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, permite que locador ou locatário, não havendo acordo, peçam judicialmente a revisão do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.

O objetivo não é simplesmente beneficiar uma das partes, mas buscar a adequação do aluguel ao valor de mercado.

2. Quem pode pedir a revisão do aluguel?

Tanto o proprietário (locador) quanto o inquilino (locatário) podem pedir a revisão judicial.

Isso é importante porque a revisão não existe apenas para permitir aumento do aluguel. Se o aluguel estiver acima do valor de mercado, o locatário também pode buscar sua redução.

Portanto, a ação revisional pode resultar em aumento, redução ou manutenção do valor, conforme as circunstâncias concretas e a prova produzida no processo.

3. Qual é a diferença entre reajuste e revisão de aluguel?

Reajuste e revisão são institutos diferentes.

O reajuste normalmente decorre de uma cláusula prevista no contrato e aplica o índice ou critério previamente estabelecido para atualização periódica do aluguel.

A revisão, por outro lado, busca adequar o valor da locação ao preço de mercado. A Lei do Inquilinato autoriza as partes a estabelecerem de comum acordo novo valor para o aluguel e, não havendo acordo, permite a revisão judicial depois do período legal de três anos.

Confundir os dois institutos pode levar a conclusões erradas sobre o valor efetivamente devido.

4. O aluguel pode ser alterado por acordo?

Sim.

O art. 18 da Lei do Inquilinato permite que locador e locatário, de comum acordo, fixem novo valor para o aluguel ou alterem a cláusula de reajuste.

Assim, não é necessário ajuizar uma ação sempre que as partes concordarem com uma alteração.

Um acordo escrito pode estabelecer o novo valor e registrar as condições da alteração, reduzindo o risco de futuras discussões sobre o que foi combinado.

5. Quando é possível pedir a revisão judicial?

Na ausência de acordo, o art. 19 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que locador ou locatário podem pedir revisão judicial após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.

O prazo de três anos é um ponto central da ação revisional.

O Superior Tribunal de Justiça também reconhece que o prazo deve ser observado após acordo que tenha alterado o aluguel. A Corte já decidiu que, durante esse período, novo pedido revisional não é cabível simplesmente porque o valor acordado ainda não corresponde ao preço de mercado.

6. Os três anos são contados de qual momento?

A contagem pode partir do início da vigência do contrato ou do último acordo que tenha alterado o aluguel, conforme a situação concreta.

Por isso, antes de avaliar o ajuizamento de uma ação revisional, é importante analisar o contrato original, os aditivos e eventuais acordos posteriores.

Um acordo recente sobre o valor do aluguel pode interferir diretamente na possibilidade de ajuizar uma nova ação revisional.

7. É possível revisar o aluguel antes de três anos?

A regra do art. 19 para a revisão judicial exige o transcurso de três anos.

Isso não impede, entretanto, que as partes negociem livremente uma alteração do aluguel antes desse período. O art. 18 expressamente permite que locador e locatário fixem novo valor por acordo.

Portanto, é importante diferenciar a negociação voluntária da revisão judicial.

8. O proprietário pode aumentar o aluguel por conta própria?

Não basta o proprietário simplesmente comunicar um valor novo e exigir que o inquilino passe a pagá-lo, fora das hipóteses previstas no contrato ou de acordo entre as partes.

Se o objetivo for alterar o aluguel para adequá-lo ao preço de mercado e não houver consenso, deve ser observado o procedimento legal da revisão.

O reajuste contratual, quando previsto e aplicável, é uma situação diferente.

9. O inquilino pode pedir redução do aluguel?

Sim.

A possibilidade de revisão judicial pertence tanto ao locador quanto ao locatário.

Se o aluguel estiver significativamente acima do preço de mercado e preenchidos os requisitos legais, o inquilino pode buscar judicialmente a adequação do valor.

A discussão não se limita, portanto, aos casos em que o proprietário pretende aumentar a renda obtida com o imóvel.

10. O que significa “preço de mercado”?

Preço de mercado é o valor que pode ser considerado compatível com as condições concretas de locação de imóveis comparáveis.

A análise pode considerar características como localização, área, padrão construtivo, conservação, finalidade da locação, vagas, infraestrutura, características do edifício ou do terreno e outros fatores capazes de influenciar o valor.

Não existe uma tabela única que determine automaticamente o aluguel de todo imóvel.

11. Anúncios de imóveis parecidos servem como prova?

Podem servir como elemento de comparação, mas devem ser analisados com cautela.

O simples fato de um imóvel semelhante estar anunciado por determinado valor não significa necessariamente que aquele seja o preço efetivamente praticado em uma locação.

Quanto mais adequada for a comparação entre os imóveis e quanto mais confiáveis forem os elementos utilizados, maior será a utilidade da informação para a discussão do valor de mercado.

12. É necessária perícia?

A necessidade de perícia depende das circunstâncias do processo.

Em ações revisionais, a prova do valor de mercado pode envolver elementos documentais, pesquisas de mercado e avaliação técnica. Se houver controvérsia relevante sobre o valor, o juiz pode determinar a realização de perícia.

O STJ reconhece que a definição do aluguel revisado pode depender de avaliação técnica e que as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado devem ser consideradas.

13. Quais fatores podem influenciar o valor do aluguel?

Entre os elementos que podem influenciar a avaliação estão:

• localização;
• área e características físicas do imóvel;
• padrão construtivo;
• estado de conservação;
• número de vagas;
• infraestrutura do condomínio, quando existente;
• finalidade residencial ou comercial;
• características da região;
• condições de imóveis comparáveis;
• benfeitorias e acessões relevantes;
• demais circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado.

A análise deve ser feita de acordo com o imóvel concreto.

14. Benfeitorias feitas pelo inquilino podem ser consideradas?

Dependendo do caso, sim.

Em precedente envolvendo locação comercial, o STJ decidiu que, na revisão do aluguel, podem ser consideradas circunstâncias relacionadas a benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário com autorização do locador.

A Corte destacou que a análise deve considerar as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado do imóvel.

Isso demonstra que a revisão não deve ser feita apenas com base em uma fórmula abstrata.

15. A revisão é automaticamente concedida após três anos?

Não.

O transcurso de três anos permite o ajuizamento da ação revisional, mas não garante que o pedido será acolhido no valor pretendido.

É necessário demonstrar que o aluguel precisa ser ajustado ao preço de mercado e apresentar elementos que sustentem o valor pretendido.

16. O juiz pode fixar um valor diferente do pedido?

Sim.

O valor indicado pelo autor representa a pretensão apresentada ao Judiciário. A definição do aluguel revisado dependerá da análise das provas e das circunstâncias do caso.

Por isso, não se deve tratar o valor indicado na petição inicial como se fosse automaticamente o novo aluguel definitivo.

17. Existe aluguel provisório durante a ação?

A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de fixação de aluguel provisório, desde que haja pedido e elementos suficientes para sua análise.

Na ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do valor pedido.

Na ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente.

O aluguel provisório é devido desde a citação, nos termos do art. 68 da Lei do Inquilinato, e pode ser revisto nas condições previstas na própria lei.

18. O aluguel provisório é o valor definitivo?

Não.

Ele é uma definição provisória para o curso do processo.

O valor definitivo dependerá da solução da ação revisional. Se houver diferença entre os valores pagos durante o processo e o aluguel fixado na sentença, a legislação estabelece regras próprias para o acerto dessas diferenças.

19. A sentença pode gerar diferenças de aluguel?

Sim.

De acordo com o art. 69 da Lei do Inquilinato, o aluguel fixado na sentença retroage à data da citação. As diferenças devidas durante a ação, descontados os aluguéis provisórios pagos, são corrigidas e podem ser exigidas após o trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

Por isso, a definição do valor revisado pode produzir efeitos financeiros relevantes para as partes.

20. O que acontece se as partes chegarem a um acordo durante o processo?

A legislação permite a conciliação.

Se locador e locatário chegarem a um acordo, o processo pode ser encerrado nos termos pactuados e submetidos à apreciação judicial quando necessário.

A negociação pode ser especialmente útil quando existe diferença relevante entre o valor atual e as expectativas das partes, mas ambas desejam evitar os custos e o tempo de uma discussão probatória mais extensa.

21. O contrato precisa ter cláusula de revisão?

Não é necessário que o contrato contenha uma cláusula específica autorizando a revisão judicial.

O fundamento da revisão prevista no art. 19 está diretamente na Lei do Inquilinato.

O contrato, entretanto, deve ser analisado porque suas cláusulas, aditivos e acordos posteriores podem ser relevantes para determinar o histórico do aluguel e o momento a partir do qual o prazo de três anos deve ser considerado.

22. O índice de reajuste define o preço de mercado?

Não necessariamente.

O índice contratual serve para o reajuste previsto no contrato. Já a ação revisional busca verificar se o aluguel está compatível com o preço de mercado.

Um imóvel pode sofrer reajustes pelo índice contratado e, ainda assim, depois do período legal, existir discussão sobre sua adequação ao mercado.

São mecanismos diferentes.

23. O proprietário pode pedir revisão porque o imóvel se valorizou?

A valorização do imóvel ou da região pode ser um dos elementos relevantes para a avaliação do preço de mercado, mas não significa, por si só, que qualquer aumento pretendido será automaticamente devido.

A revisão deve considerar o conjunto das características do imóvel e do mercado de locação.

O pedido precisa ser sustentado por elementos capazes de demonstrar o valor pretendido.

24. O inquilino pode pedir revisão se o aluguel ficou muito alto?

Sim, desde que estejam presentes os requisitos legais.

Se o aluguel estiver acima do preço de mercado, o locatário pode, após o período legal e não havendo acordo, buscar a revisão judicial.

A finalidade da ação é justamente adequar o aluguel ao preço de mercado, e não criar uma vantagem automática para o proprietário ou para o inquilino.

25. O tipo de imóvel faz diferença?

Sim.

A avaliação de mercado deve considerar a natureza da locação.

Imóveis residenciais e comerciais podem apresentar critérios de comparação diferentes. Em locações comerciais, por exemplo, localização, atividade desenvolvida, características do ponto e estrutura disponível podem ter relevância específica.

Em qualquer hipótese, o valor deve ser analisado de acordo com as características concretas do imóvel e do mercado correspondente.

26. Quais documentos podem ser importantes?

A documentação dependerá do caso, mas normalmente pode ser útil reunir:

• contrato de locação;
• aditivos contratuais;
• acordos posteriores sobre o aluguel;
• comprovantes dos pagamentos;
• histórico dos reajustes;
• documentos do imóvel;
• fotografias;
• pesquisas e referências de imóveis comparáveis;
• avaliações imobiliárias;
• documentos sobre reformas e benfeitorias;
• correspondências e notificações trocadas entre as partes.

Quanto mais consistente for a documentação, melhor será a possibilidade de demonstrar a realidade da relação locatícia e do mercado.

27. Como funciona a ação revisional de aluguel?

De forma geral, o interessado apresenta ao Judiciário o pedido de revisão, indicando o valor de aluguel que entende adequado e os elementos que fundamentam sua pretensão.

A outra parte poderá contestar e apresentar contraproposta quando discordar do valor.

Havendo controvérsia sobre o preço de mercado, pode ser necessária prova técnica.

A Lei do Inquilinato possui disciplina específica para a ação revisional, inclusive quanto ao aluguel provisório, à prova e aos efeitos financeiros da sentença.

28. É possível pedir revisão e continuar no imóvel?

A ação revisional, por si só, não significa que o locatário tenha de deixar o imóvel.

A finalidade da ação é discutir o valor do aluguel.

Existem, entretanto, regras específicas da Lei do Inquilinato que podem impedir o ajuizamento da revisional em determinadas situações relacionadas a prazo para desocupação. Por isso, o contrato e o momento da relação locatícia precisam ser analisados antes da propositura da ação.

29. A revisão pode ser feita apenas por notificação extrajudicial?

A notificação pode ser utilizada para formalizar uma proposta ou tentativa de negociação.

Entretanto, quando não existe acordo e o objetivo é obter judicialmente a adequação do aluguel ao preço de mercado, é necessário observar a ação revisional prevista na Lei do Inquilinato.

A notificação, portanto, não substitui automaticamente a ação judicial.

30. O que o proprietário deve fazer antes de pedir aumento?

É recomendável verificar:

1. qual é o valor atual do aluguel;
2. qual foi a data do último acordo sobre o valor;
3. qual índice de reajuste está previsto no contrato;
4. se já passaram três anos para fins de revisão judicial;
5. quais são os valores praticados em imóveis comparáveis;
6. quais características justificam o valor pretendido;
7. se existe possibilidade de acordo com o locatário.

Essa análise evita confundir reajuste contratual com revisão de aluguel.

31. O que o inquilino deve fazer se considerar o aluguel excessivo?

O primeiro passo é analisar o contrato e o histórico dos reajustes.

Depois, é importante verificar se existem elementos concretos indicando que o aluguel está acima do preço de mercado e se o prazo legal para eventual ação revisional já foi cumprido.

Se houver espaço para negociação, as partes podem estabelecer novo valor por acordo. Se não houver consenso, pode ser avaliada a adoção das medidas judiciais cabíveis.

32. O que não deve ser feito?

O proprietário não deve simplesmente impor um novo aluguel fora das hipóteses legais e contratuais.

Da mesma forma, o inquilino não deve simplesmente reduzir unilateralmente o aluguel porque entende que o imóvel vale menos.

A discordância sobre o preço não autoriza, por si só, uma das partes a substituir unilateralmente o valor vigente.

Quando não houver acordo, a discussão deve seguir o instrumento jurídico adequado.

33. Revisão de aluguel é a mesma coisa que ação de despejo?

Não.

A ação revisional discute o valor do aluguel.

A ação de despejo tem finalidade diferente: busca a retomada do imóvel nas hipóteses previstas em lei.

Embora possam existir situações em que diferentes questões locatícias estejam relacionadas, são instrumentos jurídicos distintos.

34. A revisão pode ser usada para recuperar aluguéis antigos?

A ação revisional tem como finalidade estabelecer o aluguel adequado ao preço de mercado dentro da relação locatícia, observados os efeitos previstos na legislação.

Ela não deve ser confundida com uma ação de cobrança de diferenças antigas ou com uma pretensão de simplesmente recalcular todos os aluguéis já pagos.

A existência de eventual crédito anterior depende da análise específica do contrato, dos pagamentos e do fundamento jurídico correspondente.

35. Quando vale a pena tentar um acordo?

A negociação pode ser considerada quando ambas as partes reconhecem que o valor atual precisa ser alterado, mas desejam evitar uma disputa judicial.

Um acordo pode definir o novo aluguel, a data de início do novo valor, eventual forma de reajuste e outras condições relevantes.

O ideal é que a alteração seja formalizada por escrito.

36. Por que uma avaliação prévia do imóvel é importante?

Porque a revisão judicial depende da demonstração do preço de mercado.

Uma avaliação prévia pode ajudar a identificar se existe realmente uma diferença relevante entre o aluguel praticado e os valores de imóveis comparáveis.

Também pode evitar que uma ação seja proposta com valor sem sustentação suficiente.

37. A revisão pode aumentar o aluguel?

Pode.

Se o aluguel atual estiver abaixo do preço de mercado e os requisitos legais forem preenchidos, o locador pode buscar sua adequação.

Mas o aumento não decorre automaticamente do simples transcurso de três anos. É necessário demonstrar o valor de mercado e observar o procedimento legal.

38. A revisão pode reduzir o aluguel?

Também pode.

Se o aluguel estiver acima do preço de mercado, o locatário pode buscar judicialmente a redução, desde que preenchidos os requisitos legais.

O resultado dependerá das circunstâncias e das provas apresentadas no processo.

39. Qual é o papel do advogado na revisão de aluguel?

A análise jurídica pode envolver contrato, aditivos, histórico de reajustes, data do último acordo, documentação do imóvel, referências de mercado, estratégia de negociação e eventual ação judicial.

Um ponto especialmente importante é identificar se o caso realmente é de revisão de aluguel ou se existe outra questão jurídica envolvida.

A avaliação individual do contrato evita tratar situações diferentes como se fossem iguais.

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40. Conclusão: quando proprietário ou inquilino pode pedir a revisão?

A revisão de aluguel é um mecanismo previsto pela Lei do Inquilinato para adequar a locação ao preço de mercado.

Locador e locatário podem negociar livremente a alteração do aluguel. Quando não existe acordo, a revisão judicial pode ser solicitada após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.

O ponto central é demonstrar o valor de mercado do imóvel e observar corretamente o histórico contratual. O simples desejo de aumentar ou diminuir o aluguel não é suficiente.

Antes de tomar qualquer medida, é recomendável analisar o contrato, os reajustes realizados, eventuais acordos e as características do mercado imobiliário aplicável ao imóvel.

Perguntas frequentes

1. O proprietário pode aumentar o aluguel quando quiser?

Não. O aumento deve observar o contrato, a legislação e, para uma alteração consensual fora do reajuste contratual, depender de acordo. Na ausência de acordo, a revisão judicial segue os requisitos do art. 19 da Lei do Inquilinato.

2. O inquilino pode pedir redução do aluguel?

Sim. O locatário também pode pedir revisão judicial para adequar o aluguel ao preço de mercado, observados os requisitos legais.

3. Precisa esperar três anos para negociar um novo aluguel?

Não. O prazo de três anos é relevante para a revisão judicial sem acordo. As partes podem negociar e estabelecer novo valor por consenso antes disso.

4. O índice de reajuste e a revisão de aluguel são a mesma coisa?

Não. O reajuste aplica o critério previsto no contrato; a revisão busca adequar o aluguel ao preço de mercado.

5. Quem decide o novo valor do aluguel na ação revisional?

Se não houver acordo, o valor será definido judicialmente com base nas provas e nas circunstâncias do caso, podendo haver perícia quando necessária.

6. Existe aluguel provisório durante a ação revisional?

Sim. O art. 68 da Lei do Inquilinato prevê essa possibilidade, mediante pedido e observados os limites legais.

7. O novo aluguel vale somente depois da sentença?

A Lei do Inquilinato estabelece que o aluguel fixado na sentença retroage à data da citação, com regras específicas para o pagamento das diferenças.

8. O contrato deve ser analisado antes de pedir a revisão?

Sim. O contrato, os aditivos, os acordos posteriores e o histórico dos reajustes são importantes para verificar os direitos das partes e a contagem do prazo legal.

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Questões envolvendo revisão de aluguel exigem análise do contrato, do histórico da locação e do valor de mercado do imóvel.

Se você é proprietário ou inquilino e precisa avaliar a possibilidade de alteração do aluguel, a orientação jurídica pode ajudar a identificar o caminho adequado para negociação ou eventual medida judicial.