Execução de Aluguel contra Fiador: O Único Imóvel Residencial do Fiador Pode Ser Penhorado?

A possibilidade de perder o único imóvel residencial por ter prestado fiança em um contrato de aluguel é uma preocupação legítima para quem assumiu essa responsabilidade em favor de outra pessoa.

Em regra, a legislação brasileira protege o imóvel utilizado como residência familiar contra penhoras, por meio da Lei nº 8.009/1990. Entretanto, essa proteção possui exceções expressamente previstas, e uma delas envolve justamente a figura do fiador em contrato de locação.

Isso significa que, mesmo quando o imóvel é o único patrimônio imobiliário do fiador e serve de moradia para sua família, ele poderá responder pela dívida de aluguel deixada pelo locatário.

O entendimento foi consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), no Tema 1.127 da repercussão geral, e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema Repetitivo 1.091.

Além da possibilidade de penhora, existe outra questão importante: o fiador pode ser cobrado diretamente pelo proprietário ou é necessário executar primeiro o locatário? A resposta depende das disposições do contrato e das regras sobre benefício de ordem e solidariedade.

1. O único imóvel do fiador pode ser penhorado por dívida de aluguel?

Sim. O único imóvel residencial do fiador pode ser penhorado para pagamento de dívidas decorrentes de contrato de locação, mesmo quando utilizado como residência permanente do fiador e de sua família.

A regra geral está prevista na Lei nº 8.009/1990, que estabelece a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar.

Entretanto, o artigo 3º, inciso VII, da mesma lei prevê expressamente uma exceção:

«A impenhorabilidade não é oponível por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.»

Portanto, ao assumir a condição de fiador, a pessoa pode comprometer inclusive seu imóvel residencial para garantir o cumprimento das obrigações do locatário.

A proteção do bem de família não impede, nessa hipótese, que o credor promova a execução e solicite a penhora do imóvel.

É importante destacar que a exceção não depende de o fiador possuir outros imóveis. Mesmo que seja proprietário de apenas um imóvel e resida nele com sua família, a penhora poderá ser admitida.

2. O que decidiu o STF no Tema 1.127?

O Supremo Tribunal Federal enfrentou diretamente a questão no julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.307.334, sob a sistemática da repercussão geral.

O julgamento foi concluído em março de 2022, com a fixação da seguinte tese:

«É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.»

A discussão envolvia justamente a possibilidade de penhorar o imóvel residencial do fiador em razão de uma dívida originada de contrato de locação comercial.

O STF entendeu que a exceção prevista na Lei nº 8.009/1990 é constitucional e que a garantia prestada pelo fiador deve produzir efeitos jurídicos.

Assim, a proteção constitucional à moradia não impede a execução do imóvel quando configurada a hipótese legal de responsabilidade do fiador.

A decisão possui repercussão geral e deve ser observada pelos demais órgãos do Poder Judiciário.

3. O imóvel pode ser penhorado tanto em locação residencial quanto comercial?

Sim. Não existe distinção quanto à possibilidade de penhora do bem de família do fiador conforme a finalidade da locação.

A orientação atualmente consolidada alcança:

Locação residencial: quando o fiador garante o aluguel de um imóvel utilizado como moradia pelo locatário e ocorre inadimplemento contratual.

Locação comercial: quando o fiador garante o aluguel de um imóvel destinado ao funcionamento de uma empresa, estabelecimento comercial ou atividade profissional.

O STF confirmou a constitucionalidade da penhora nas duas modalidades no Tema 1.127. O STJ também consolidou a orientação no Tema Repetitivo 1.091.

4. O fiador pode ser executado diretamente ou é necessário cobrar primeiro o locatário?

Essa questão depende da modalidade de responsabilidade assumida pelo fiador e das disposições do contrato de locação.

Em regra, a fiança possui natureza acessória e o fiador pode se beneficiar do chamado benefício de ordem, previsto no artigo 827 do Código Civil.

Esse benefício permite que o fiador exija que primeiro sejam executados os bens do devedor principal, antes que a cobrança alcance seu patrimônio.

Entretanto, o benefício de ordem não é absoluto e pode ser afastado nas hipóteses previstas em lei.

4.1. Responsabilidade subsidiária e benefício de ordem

Quando o fiador não renuncia ao benefício de ordem e não se enquadra em nenhuma das hipóteses legais de afastamento, poderá exigir que a execução recaia inicialmente sobre os bens do locatário.

O artigo 827 do Código Civil estabelece:

«O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.»

Para exercer esse direito, o fiador deverá observar o parágrafo único do dispositivo, indicando bens do devedor principal livres e desembargados, situados no mesmo município, suficientes para satisfazer a obrigação.

Assim, não basta simplesmente alegar que o locatário é o verdadeiro devedor. É necessário observar os requisitos legais para o exercício do benefício.

4.2. Responsabilidade solidária e renúncia ao benefício de ordem

A situação é diferente quando o contrato estabelece expressamente que o fiador responde solidariamente com o locatário ou renuncia ao benefício de ordem.

O artigo 828 do Código Civil prevê que não aproveita o benefício de ordem ao fiador:

• Que o renunciou expressamente;

• Que se obrigou como principal pagador ou devedor solidário;

• Quando o devedor principal for insolvente ou falido.

Nessas situações, o proprietário poderá cobrar diretamente o fiador, sem necessidade de executar previamente os bens do locatário.

É comum encontrar contratos de locação com cláusulas de renúncia ao benefício de ordem e previsão de responsabilidade solidária dos fiadores.

4.3. Qual é a diferença prática entre responsabilidade subsidiária e solidária?

A distinção interfere diretamente na possibilidade de cobrança judicial.

Responsabilidade subsidiária: em regra, o fiador pode exigir que primeiro sejam executados os bens do locatário, desde que estejam presentes os requisitos para o benefício de ordem.

Responsabilidade solidária: o credor pode cobrar integralmente a dívida de qualquer um dos devedores solidários, respeitados os limites da obrigação e da garantia.

O artigo 275 do Código Civil permite ao credor exigir de um ou de alguns dos devedores solidários o pagamento total ou parcial da dívida.

Portanto, quando existe solidariedade validamente estabelecida, o proprietário não precisa primeiro esgotar o patrimônio do locatário para cobrar o fiador.

É fundamental analisar o contrato de locação para identificar se existe renúncia ao benefício de ordem, cláusula de solidariedade ou outra disposição que altere a extensão da responsabilidade.

5. O que acontece quando o locatário deixa de pagar o aluguel?

Quando o locatário deixa de cumprir suas obrigações, o proprietário pode buscar judicialmente a satisfação dos valores devidos, observadas as condições legais para a cobrança.

Dependendo do contrato e dos documentos disponíveis, o credor poderá promover a cobrança ou execução contra o locatário e o fiador, quando este estiver legitimamente obrigado.

A cobrança pode envolver, conforme o contrato e a legislação aplicável:

• Aluguéis vencidos e não pagos;

• Encargos locatícios de responsabilidade do locatário;

• Multas contratuais exigíveis;

• Juros e correção monetária;

• Custas e honorários advocatícios, quando cabíveis.

Se o fiador for regularmente responsabilizado e não ocorrer o pagamento, o credor poderá requerer a penhora de bens sujeitos à execução, inclusive o imóvel residencial protegido pela regra geral do bem de família.

A penhora, entretanto, não significa que o imóvel será imediatamente retirado do proprietário. Trata-se de uma etapa do procedimento executivo, que poderá avançar para avaliação, alienação judicial e satisfação do crédito, respeitadas as regras processuais.

6. O fiador pode apresentar defesa para impedir a penhora?

Sim. Embora a jurisprudência permita a penhora do bem de família do fiador, isso não significa que toda execução seja automaticamente legítima.

É necessário verificar se a obrigação efetivamente pode ser atribuída ao fiador e se foram respeitadas as exigências legais para a constituição e cobrança da garantia.

Entre os principais pontos que podem ser analisados estão:

6.1. Ausência de autorização conjugal

Um dos aspectos relevantes é verificar se a fiança foi prestada com a autorização do cônjuge, quando legalmente exigida.

O artigo 1.647, inciso III, do Código Civil estabelece que, ressalvado o regime da separação absoluta de bens, nenhum dos cônjuges pode prestar fiança ou aval sem autorização do outro.

A ausência dessa autorização pode comprometer a validade da garantia.

A Súmula 332 do STJ estabelece:

«A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.»

Portanto, é importante examinar o estado civil do fiador, o regime de bens e a documentação apresentada no momento da assinatura do contrato.

6.2. Prescrição da dívida

A prescrição também precisa ser examinada.

O prazo prescricional para a pretensão de cobrança de aluguéis de prédios urbanos ou rústicos é, em regra, de três anos, conforme o artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil.

Entretanto, a análise não deve considerar apenas a data de vencimento dos aluguéis. É necessário verificar os atos que possam ter interrompido a prescrição, a existência de processo judicial e as particularidades da obrigação garantida.

6.3. Excesso de execução

O fiador também pode questionar valores cobrados indevidamente.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando são incluídos encargos sem previsão contratual, multas indevidas, valores já pagos ou parcelas que não integram sua responsabilidade.

O artigo 917 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de alegação de excesso de execução nos embargos à execução, observados os requisitos legais.

6.4. Limites da responsabilidade do fiador

A responsabilidade do fiador não deve ser presumida além dos limites da garantia assumida.

É necessário verificar o conteúdo do contrato, a extensão da fiança, eventuais aditamentos, o período de responsabilidade e as circunstâncias de eventual exoneração.

O artigo 819 do Código Civil estabelece que a fiança deve ser formalizada por escrito e não admite interpretação extensiva.

Por isso, a análise contratual é fundamental para identificar se a cobrança respeita os limites da obrigação assumida.

6.5. Existência de benefício de ordem

Quando o fiador não renunciou ao benefício de ordem e não se enquadra nas hipóteses legais de afastamento, poderá utilizar esse mecanismo para exigir a execução prévia dos bens do locatário.

Para isso, deverá observar os requisitos do artigo 827 do Código Civil, inclusive a indicação de bens suficientes do devedor principal.

Essa possibilidade pode impedir que o patrimônio do fiador seja imediatamente alcançado, embora não represente uma proteção definitiva contra a cobrança caso os bens do locatário sejam insuficientes ou inexistentes.

7. O fiador pode perder o imóvel mesmo morando com filhos ou outros familiares?

Sim. A presença de filhos, cônjuge ou outros familiares residindo no imóvel não impede, por si só, a penhora quando configurada a exceção legal aplicável à fiança locatícia.

O fato de o imóvel constituir a única residência da família não afasta automaticamente a regra do artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990.

Isso não significa que a situação familiar seja juridicamente irrelevante em todas as circunstâncias. Ela pode ser considerada na análise de questões específicas, mas não é suficiente, isoladamente, para impedir a penhora do bem de família do fiador.

Por esse motivo, quem pretende prestar fiança deve compreender que está assumindo uma obrigação que pode alcançar patrimônio essencial à sua própria moradia.

8. Como se proteger antes de assinar um contrato como fiador?

A prevenção é especialmente importante porque as consequências da fiança podem ultrapassar o valor de um aluguel mensal.

Antes de assumir essa responsabilidade, é recomendável:

• Analisar todas as cláusulas do contrato de locação;

• Verificar quais obrigações estão abrangidas pela garantia;

• Examinar o prazo de duração da fiança;

• Avaliar a capacidade financeira do locatário;

• Verificar se existe cláusula de solidariedade ou renúncia ao benefício de ordem;

• Considerar as condições para exoneração da garantia;

• Avaliar os riscos patrimoniais envolvidos, especialmente quando se possui apenas um imóvel residencial.

Também é importante compreender que a fiança não é uma simples formalidade contratual. Trata-se de uma garantia pessoal que pode gerar responsabilidade patrimonial significativa.

9. Conclusão: o único imóvel do fiador pode ser levado a leilão?

Sim. O único imóvel residencial do fiador pode ser penhorado e posteriormente levado à alienação judicial para pagamento de dívidas decorrentes de contrato de locação.

A exceção está prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 e foi reconhecida como constitucional pelo STF no Tema 1.127 da repercussão geral.

O entendimento também foi consolidado pelo STJ no Tema Repetitivo 1.091.

Além disso, a possibilidade de cobrança direta do fiador depende da modalidade de responsabilidade assumida. Quando existe benefício de ordem, o fiador pode exigir, observados os requisitos legais, a execução prévia dos bens do locatário. Quando há renúncia ao benefício ou responsabilidade solidária validamente estabelecida, o credor pode cobrar diretamente o fiador.

Entretanto, a possibilidade de penhora não elimina o direito de defesa. A validade da fiança, a autorização conjugal, a prescrição, os valores cobrados e os limites da garantia são aspectos que podem influenciar diretamente o resultado da execução.

Por isso, diante de uma cobrança judicial, é importante analisar o contrato e o processo antes de aceitar a responsabilidade patrimonial indicada pelo credor.

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Se você recebeu uma cobrança judicial por dívida de aluguel na condição de fiador ou está enfrentando uma execução que pode atingir seu imóvel residencial, é importante avaliar a documentação e as possibilidades jurídicas de defesa.

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Perguntas frequentes sobre penhora do imóvel do fiador

1. O único imóvel do fiador pode ser penhorado por dívida de aluguel?

Sim. O artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 permite a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, inclusive quando se trata de seu único imóvel residencial.

2. O imóvel do fiador pode ser penhorado mesmo que ele more nele?

Sim. A utilização do imóvel como residência própria ou familiar não impede a penhora quando configurada a exceção legal relativa à fiança locatícia.

3. O fiador pode ser cobrado diretamente pelo proprietário?

Sim, quando houver renúncia ao benefício de ordem, previsão válida de responsabilidade solidária ou outra hipótese legal de afastamento desse benefício. Caso contrário, poderá exigir a execução prévia dos bens do locatário, observados os requisitos do artigo 827 do Código Civil.

4. A responsabilidade do fiador é subsidiária ou solidária?

Depende do contrato. Em regra, o fiador possui o benefício de ordem, que caracteriza a possibilidade de exigir a execução prévia do devedor principal. Entretanto, a responsabilidade pode ser solidária quando houver previsão contratual válida ou outra hipótese legal de afastamento do benefício.

5. O que é benefício de ordem do fiador?

É o direito previsto no artigo 827 do Código Civil que permite ao fiador exigir que sejam primeiro executados os bens do devedor principal, desde que observados os requisitos legais.

6. O imóvel do fiador pode ser penhorado em contrato de aluguel residencial?

Sim. O STF e o STJ reconhecem a possibilidade de penhora do bem de família do fiador tanto em contratos de locação residencial quanto comercial.

7. O imóvel do fiador pode ser penhorado em contrato de aluguel comercial?

Sim. O STF confirmou essa possibilidade no julgamento do Tema 1.127, estabelecendo que a penhora é constitucional nas locações residenciais e comerciais.

8. O fiador pode impedir a penhora por não ter autorização do cônjuge?

Dependendo do regime de bens e das circunstâncias do caso, sim. O artigo 1.647, inciso III, do Código Civil exige autorização conjugal para a prestação de fiança, ressalvado o regime da separação absoluta de bens.

9. O fiador pode alegar prescrição da dívida de aluguel?

Sim. A pretensão de cobrança de aluguéis prescreve, em regra, em três anos, conforme o artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil. É necessário verificar eventuais causas de interrupção e as particularidades da cobrança.

10. O fiador pode questionar os valores cobrados na execução?

Sim. É possível discutir cobranças indevidas, pagamentos não considerados, encargos não previstos e excesso de execução, observados os requisitos processuais.

11. O fiador pode perder o imóvel mesmo que o locatário tenha deixado de pagar apenas alguns meses de aluguel?

A quantidade de parcelas em atraso não afasta, por si só, a possibilidade de execução. Entretanto, a cobrança deve respeitar a obrigação garantida, os valores efetivamente devidos e os requisitos legais para a penhora.