Ação de Adimplemento Substancial: Como Evitar a Perda de um Imóvel Quase 100% Pago?

Imagine comprar um imóvel, pagar durante anos e quitar praticamente todo o preço. Depois de uma dificuldade financeira, restam poucas parcelas em aberto. Mesmo assim, o vendedor ajuíza uma ação para rescindir o contrato e retomar o imóvel.

É possível perder uma propriedade que já foi quase totalmente paga?

Em determinadas situações, a teoria do adimplemento substancial pode impedir que o credor utilize a resolução contratual como medida desproporcional diante de um inadimplemento residual. A tese busca preservar o negócio quando o comprador cumpriu parte expressiva de suas obrigações e agiu de boa-fé.

Mas existe uma ressalva fundamental: essa proteção não se aplica indistintamente a todos os contratos imobiliários. O resultado depende, principalmente, da modalidade contratual, da natureza da garantia, do percentual efetivamente pago e da conduta das partes.

A diferença entre uma promessa de compra e venda e um financiamento com alienação fiduciária pode mudar completamente o resultado do processo.

1. O que é a teoria do adimplemento substancial?

A teoria do adimplemento substancial é uma construção jurídica que busca preservar o contrato quando uma das partes já cumpriu parcela expressiva de suas obrigações e o inadimplemento restante é pouco relevante diante do conjunto da relação contratual.

Sua finalidade é impedir que o credor utilize o direito de resolver o contrato de maneira abusiva ou desproporcional, especialmente quando a maior parte da obrigação já foi cumprida.

A teoria decorre, principalmente, dos princípios e regras do Código Civil relacionados à boa-fé objetiva, à função social dos contratos e à vedação ao abuso de direito.

Entre os dispositivos relevantes estão:

• Art. 187 do Código Civil: considera ilícito o exercício abusivo de um direito.
• Art. 421 do Código Civil: estabelece a função social do contrato.
• Art. 422 do Código Civil: impõe aos contratantes o dever de observar a probidade e a boa-fé.
• Art. 475 do Código Civil: permite à parte lesada pelo inadimplemento exigir o cumprimento ou pedir a resolução do contrato, com perdas e danos, conforme o caso.
• Art. 884 do Código Civil: veda o enriquecimento sem causa.

A teoria não está prevista em um artigo específico do Código Civil. Sua aplicação decorre da interpretação conjunta dessas normas e da jurisprudência.

Na prática, a discussão surge quando o vendedor pretende rescindir o negócio e retomar o imóvel, apesar de o comprador já ter pago parcela muito expressiva do preço.

2. É possível perder um imóvel que já foi quase totalmente pago?

A resposta depende do contrato e das circunstâncias do inadimplemento.

Em contratos comuns de compra e venda ou promessa de compra e venda, a teoria do adimplemento substancial pode ser invocada quando o comprador cumpriu parte expressiva da obrigação e a resolução se mostra desproporcional.

Imagine a seguinte situação:

• Valor total do contrato: R$ 300.000,00;
• Valor já pago: R$ 285.000,00;
• Saldo em aberto: R$ 15.000,00;
• Percentual pago: 95%.

Se o comprador agiu de boa-fé, procurou regularizar o saldo e o inadimplemento restante é efetivamente residual, pode existir fundamento para sustentar que a retomada do imóvel é uma medida excessiva.

Isso não significa que o saldo devedor desapareça.

A aplicação da teoria busca preservar o contrato, sem eliminar o direito do credor de cobrar o valor remanescente pelos meios juridicamente adequados.

A análise também não se limita à matemática. O percentual pago é importante, mas deve ser considerado juntamente com a natureza da obrigação, a extensão da mora e a conduta das partes.

3. Existe um percentual mínimo para aplicar o adimplemento substancial?

Não existe uma regra legal que estabeleça que o comprador precisa ter pago 80%, 90%, 95% ou qualquer outro percentual fixo para ter direito à aplicação da teoria.

O percentual quitado é um dos elementos da análise, mas não determina sozinho o resultado.

O STJ já ressaltou que a aplicação da teoria exige avaliação das circunstâncias concretas, considerando, entre outros aspectos:

3.1. Cumprimento expressivo da obrigação

O comprador precisa demonstrar que cumpriu parte relevante do contrato.

Quanto menor o saldo devedor em comparação com o valor total da obrigação, maior pode ser a força do argumento quantitativo.

Entretanto, não existe garantia de que o pagamento de determinado percentual será suficiente.

3.2. Boa-fé do comprador

A conduta do comprador também é relevante.

Podem favorecer a aplicação da teoria situações como:

• Histórico de pagamentos regulares durante longo período;
• Tentativas documentadas de negociação;
• Propostas concretas para quitar o saldo;
• Busca de financiamento para concluir o pagamento;
• Comunicação prévia das dificuldades financeiras;
• Ausência de comportamento destinado a frustrar deliberadamente o contrato.

Por outro lado, a inadimplência prolongada, a ausência de iniciativa para regularização e a resistência injustificada ao pagamento podem enfraquecer a tese.

3.3. Expectativa legítima de continuidade do contrato

É importante examinar o comportamento das partes durante a relação contratual.

Se o vendedor criou uma expectativa legítima de continuidade do negócio, participou de tratativas para viabilizar a quitação e posteriormente adotou medida extrema de resolução, essas circunstâncias podem ser relevantes.

3.4. Possibilidade de cobrança do saldo por outros meios

A teoria não elimina a dívida.

Um dos fundamentos para preservar o contrato é a possibilidade de o credor cobrar o saldo remanescente por meios menos gravosos, sem necessariamente desfazer todo o negócio e retirar o comprador do imóvel.

4. Em quais contratos imobiliários a teoria pode ser aplicada?

É essencial distinguir os diferentes negócios jurídicos.

4.1. Promessa de compra e venda diretamente com a loteadora ou incorporadora

Quando o comprador celebra compromisso de compra e venda diretamente com a empresa responsável pelo empreendimento, sem garantia de alienação fiduciária submetida a legislação especial, pode haver espaço para discutir o adimplemento substancial. Veja também: rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.

Imagine que o comprador tenha adquirido um apartamento na planta, pago 92% do preço e deixado de quitar apenas uma pequena parcela do saldo.

Se a incorporadora pretende rescindir o contrato e retomar a unidade, a defesa pode sustentar a desproporcionalidade da resolução, considerando o cumprimento expressivo da obrigação e a boa-fé do adquirente.

O caso exige análise do contrato, do histórico de pagamentos e das circunstâncias do inadimplemento.

4.2. Compra e venda parcelada de imóvel

A mesma discussão pode surgir em contratos de compra e venda parcelada celebrados diretamente entre comprador e vendedor. Veja também: distrato de lote ou terreno em loteamento.

Se o adquirente pagou quase todo o preço e deixou saldo residual em aberto, pode ser possível defender a preservação do contrato, desde que estejam presentes os requisitos reconhecidos pela jurisprudência.

O STJ, no REsp 2.143.559/SC, analisou uma ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse. O caso envolvia compradora que havia pago mais de 70% do preço e demonstrado tentativas persistentes de obter financiamento para quitar o saldo, com participação e inércia da vendedora nas tratativas.

A Justiça estadual manteve a aplicação da teoria, e a Quarta Turma do STJ não conheceu do recurso especial da empresa, em razão da necessidade de reexaminar fatos e provas.

O julgamento, publicado em abril de 2026, é relevante porque demonstra que a análise pode considerar a boa-fé, as tratativas e o comportamento do vendedor, e não apenas o percentual pago.

4.3. Financiamento imobiliário com alienação fiduciária

Aqui está a principal limitação da teoria.

Quando o imóvel está submetido à alienação fiduciária em garantia, regida pela Lei nº 9.514/1997, o STJ entende que o procedimento especial de consolidação da propriedade não pode ser afastado apenas com fundamento no adimplemento substancial.

Isso significa que o comprador pode ter pago 90%, 95% ou até mais do contrato e, ainda assim, ficar sujeito à consolidação da propriedade fiduciária se deixar de pagar o saldo e não regularizar a mora nos termos da lei.

O tema será aprofundado na seção 6.

5. Como utilizar o adimplemento substancial para evitar a retomada do imóvel?

A teoria pode ser utilizada como fundamento de defesa em uma ação na qual o vendedor pretende resolver o contrato e retomar a posse do imóvel.

Não se trata, necessariamente, de uma ação autônoma com o nome de “ação de adimplemento substancial”.

A estratégia processual depende do que já aconteceu.

5.1. Quando o vendedor ajuíza ação de resolução contratual

Se o vendedor ajuizar ação para rescindir o contrato e obter a reintegração de posse, o comprador poderá apresentar contestação sustentando que a resolução é desproporcional diante do cumprimento expressivo da obrigação.

A defesa deve demonstrar:

• Quanto foi pago;
• Qual é o saldo devedor;
• Quanto representa o saldo em relação ao preço total;
• O histórico de pagamentos;
• As tentativas de negociação;
• A boa-fé do comprador;
• A possibilidade de cobrança do saldo sem desfazer o contrato.

A tese deve ser acompanhada de documentos e argumentos específicos para o caso.

5.2. Quando já existe ação de reintegração de posse

Se o vendedor também pede a retomada da posse, a defesa pode sustentar que a reintegração é consequência de uma resolução contratual que não deveria ser admitida naquele contexto.

A preservação do contrato pode ser utilizada como fundamento para afastar o pedido de retomada, desde que o negócio esteja submetido a um regime jurídico que admita a discussão.

É importante não confundir essa hipótese com a consolidação extrajudicial da propriedade fiduciária, que possui procedimento próprio.

5.3. É possível pedir a continuidade do contrato e o pagamento do saldo?

Sim. Em contratos nos quais a teoria possa ser aplicada, a defesa pode buscar a preservação do vínculo contratual, sem pretender que o saldo devedor seja perdoado.

O comprador deve demonstrar disposição concreta para regularizar a obrigação, inclusive mediante proposta de pagamento ou pedido de apuração do saldo, conforme a situação.

A estratégia processual pode envolver pedidos de manutenção do contrato, reconhecimento da desproporcionalidade da resolução e adoção de medidas para satisfação do crédito remanescente.

A formulação dos pedidos deve considerar o conteúdo da ação ajuizada pelo vendedor e a situação contratual.

6. A teoria do adimplemento substancial se aplica ao financiamento imobiliário da Caixa ou de bancos?

Em regra, não quando o contrato está submetido à alienação fiduciária de imóvel regida pela Lei nº 9.514/1997.

Essa distinção é fundamental para quem financiou a casa ou o apartamento por meio de instituição financeira e está enfrentando dificuldades para pagar as prestações.

Nesse modelo, a instituição financeira possui propriedade fiduciária do imóvel como garantia até a quitação da dívida.

Se o devedor deixa de pagar as parcelas e é regularmente constituído em mora, a legislação permite a consolidação da propriedade em nome do credor.

6.1. O que decidiu o STJ em 2026 sobre imóvel 93,33% pago?

Em junho de 2026, o STJ julgou o AgInt no REsp 2.256.063/MG, envolvendo contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária.

No caso, os devedores haviam pago 56 das 60 parcelas contratadas, o equivalente a 93,33% da obrigação.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais havia aplicado a teoria do adimplemento substancial para impedir a consolidação da propriedade em favor do banco.

Entretanto, o STJ reformou esse entendimento.

A Terceira Turma reafirmou que a Lei nº 9.514/1997 possui procedimento próprio e que o pagamento de parcela expressiva da dívida não impede a consolidação da propriedade quando existe inadimplemento e constituição regular em mora.

Portanto, mesmo o pagamento de 93,33% do contrato não foi considerado suficiente para afastar o procedimento legal.

Esse julgamento reforça que a teoria do adimplemento substancial não deve ser utilizada como fundamento isolado para impedir a consolidação da propriedade fiduciária.

6.2. Qual é o prazo para regularizar a dívida na alienação fiduciária?

O art. 26 da Lei nº 9.514/1997 prevê a intimação do devedor para satisfazer a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, além dos juros, penalidades e demais encargos legalmente exigíveis.

O prazo legal é de 15 dias, contado na forma da legislação aplicável.

Se a mora for purgada, o contrato de alienação fiduciária é restabelecido.

Se o prazo transcorrer sem regularização, poderá ocorrer a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, observadas as formalidades legais.

Nos financiamentos residenciais abrangidos pelo art. 26-A, existem regras específicas sobre a consolidação e a possibilidade de pagamento das parcelas vencidas e despesas até a averbação da consolidação.

Por isso, é indispensável conferir a modalidade do financiamento e a fase em que se encontra o procedimento.

6.3. Ainda é possível questionar a consolidação da propriedade?

Sim. A inaplicabilidade do adimplemento substancial não significa que todo procedimento do banco seja automaticamente válido.

O devedor pode questionar irregularidades concretas, como:

• Ausência ou defeito na intimação para purgação da mora;
• Erro na identificação do devedor ou do imóvel;
• Cobrança de valores indevidos;
• Falta de observância dos requisitos legais;
• Irregularidade na consolidação da propriedade;
• Descumprimento das regras dos leilões;
• Problemas na comunicação dos atos previstos na Lei nº 9.514/1997.

Nessas hipóteses, a discussão não é simplesmente a de que o comprador pagou quase todo o contrato. O fundamento é a existência de ilegalidade ou irregularidade no procedimento adotado pelo credor.

Se o financiamento foi contratado junto à Caixa Econômica Federal, também é importante conhecer as medidas jurídicas que podem ser adotadas diante de notificações de atraso, cobranças e riscos de perda do imóvel. Explicamos essas possibilidades no artigo Financiamento Imobiliário Atrasado: O Que Fazer Quando a Caixa Notifica e Como Evitar a Perda do Imóvel?.

7. O que fazer se o imóvel está quase quitado e o vendedor ameaça rescindir o contrato?

A primeira providência é identificar exatamente o tipo de contrato e o estágio da cobrança.

Em contratos comuns de compra e venda, pode ser possível negociar a quitação do saldo e preparar uma defesa fundamentada no adimplemento substancial.

Em contratos com alienação fiduciária, a prioridade é verificar a regularidade da intimação e o prazo para purgação da mora, pois a perda de prazo pode levar à consolidação da propriedade.

Em qualquer situação, é recomendável:

1. Solicitar demonstrativo atualizado do débito;
2. Conferir todas as parcelas pagas;
3. Identificar juros, multas e encargos cobrados;
4. Verificar se houve intimação formal;
5. Conferir a matrícula atualizada do imóvel;
6. Registrar as tentativas de negociação;
7. Não ignorar notificações do cartório ou do Judiciário;
8. Buscar orientação jurídica antes de assinar acordos ou documentos de rescisão.

A demora pode reduzir as alternativas disponíveis, especialmente nos procedimentos de alienação fiduciária.

8. Quais documentos são importantes para defender a manutenção do imóvel?

A prova documental é essencial para demonstrar o cumprimento expressivo do contrato e a boa-fé do comprador. Veja também: imóvel sem escritura: como regularizar.

Entre os documentos relevantes estão:

• Contrato de compra e venda ou financiamento;
• Aditivos contratuais;
• Comprovantes de todas as parcelas pagas;
• Extrato atualizado do saldo devedor;
• Planilha de evolução da dívida;
• Notificações recebidas;
• Comunicações por e-mail ou WhatsApp;
• Propostas de renegociação;
• Comprovantes de tentativas de obtenção de financiamento;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Documentos do procedimento de consolidação, se houver;
• Petições e decisões judiciais, caso já exista processo.

A documentação deve permitir reconstruir a história contratual e demonstrar o comportamento de ambas as partes.

9. O adimplemento substancial elimina a dívida?

Não.

Esse é um dos pontos mais importantes da teoria.

A aplicação do adimplemento substancial não significa perdão do saldo devedor, quitação fictícia ou transferência automática da propriedade.

O objetivo é impedir que a resolução contratual seja utilizada de maneira desproporcional quando o inadimplemento restante é residual e o contrato pode ser preservado.

O credor continua podendo cobrar o saldo remanescente pelos meios juridicamente adequados, respeitadas as particularidades do contrato.

Também não se deve confundir adimplemento substancial com adjudicação compulsória.

No REsp 2.207.433/SP, julgado em junho de 2025, o STJ decidiu que a teoria não substitui a exigência de quitação integral do preço para a adjudicação compulsória. A prescrição de parcelas não equivale, por si só, à quitação do saldo.

Portanto, a teoria pode ser utilizada para discutir a desproporcionalidade da resolução em determinadas relações contratuais, mas não para declarar automaticamente quitado o imóvel.

10. Conclusão: é possível impedir a perda de um imóvel quase totalmente pago?

Em determinadas relações contratuais, sim.

Quando o comprador pagou parcela expressiva do preço, agiu de boa-fé e deixou apenas saldo residual em aberto, a teoria do adimplemento substancial pode ser utilizada para defender a preservação do contrato e questionar uma resolução desproporcional.

Entretanto, essa proteção não é automática e depende da análise das circunstâncias concretas.

A principal ressalva envolve os contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. Nesses casos, o STJ reafirmou em 2026 que o pagamento de mais de 90% da dívida não impede, por si só, a consolidação da propriedade quando a mora foi regularmente constituída.

Isso não afasta a possibilidade de questionar irregularidades no procedimento do credor, mas exige uma estratégia jurídica diferente.

Antes de aceitar a perda do imóvel ou assinar um acordo de rescisão, é fundamental examinar o contrato, os pagamentos realizados, o saldo devedor e a situação registral.

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Perguntas frequentes sobre adimplemento substancial

1. O que é adimplemento substancial de um imóvel?

É a teoria que permite discutir a preservação do contrato quando o comprador cumpriu parte expressiva da obrigação e o saldo inadimplido é residual, de modo que a resolução possa ser considerada desproporcional diante das circunstâncias do caso.

2. Se paguei 90% do imóvel, posso impedir a retomada?

Não existe garantia automática. Em contratos comuns de compra e venda, o pagamento de parcela expressiva pode favorecer a aplicação da teoria, desde que também estejam presentes boa-fé e outros requisitos. Em financiamento com alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/1997, o STJ não admite o adimplemento substancial como impedimento à consolidação da propriedade.

3. Existe um percentual mínimo para aplicar a teoria?

Não. A análise considera o percentual pago, o saldo restante, a boa-fé, a conduta das partes e a natureza da obrigação. Não existe um percentual legal fixo.

4. A teoria do adimplemento substancial perdoa as parcelas que faltam?

Não. A teoria não extingue a dívida. Ela pode impedir a resolução desproporcional do contrato, mas o credor continua podendo buscar o pagamento do saldo pelos meios juridicamente adequados.

5. Posso alegar adimplemento substancial na contestação?

Sim. Em uma ação comum de resolução contratual ou reintegração de posse, a teoria pode ser apresentada como fundamento de defesa, desde que o contrato e as circunstâncias admitam sua aplicação. A estratégia deve ser adequada aos pedidos formulados pelo autor.

6. A teoria se aplica ao financiamento imobiliário da Caixa?

Se o financiamento estiver garantido por alienação fiduciária e submetido à Lei nº 9.514/1997, o STJ entende que o pagamento de grande parte da dívida não impede a consolidação da propriedade em razão da mora regularmente constituída. Ainda podem ser questionadas irregularidades concretas do procedimento.

7. O banco pode tomar o imóvel mesmo se eu já paguei 95%?

Em contrato de alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/1997, sim, se houver inadimplemento e o procedimento legal for regularmente observado. O percentual já pago não impede automaticamente a consolidação.

8. O que posso fazer se o banco ou a loteadora já iniciou a retomada do imóvel?

É necessário examinar imediatamente o contrato, a matrícula, as notificações e a fase do procedimento. Em contratos comuns, pode existir fundamento para contestar a resolução com base no adimplemento substancial. Na alienação fiduciária, a defesa normalmente exige identificar irregularidades na constituição em mora, na consolidação ou nos atos posteriores.