Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Quando é Possível e Quais as Consequências

Comprar um imóvel envolve valores elevados e compromissos que podem se estender por anos. Por isso, quando uma das partes deixa de cumprir suas obrigações ou surge uma situação que impede a continuidade do negócio, pode ser necessário discutir a rescisão ou resolução do contrato de compra e venda.

O problema é que desfazer uma compra imobiliária não significa simplesmente devolver as chaves e receber automaticamente todo o dinheiro de volta.

É necessário analisar o contrato, a causa do desfazimento, os valores pagos, eventual financiamento, cláusulas de multa, comissão de corretagem e a legislação aplicável ao negócio.

Em determinadas situações, o comprador pode ter direito à restituição dos valores pagos. Em outras, pode haver retenções, multas ou outros encargos.

Por isso, antes de assinar um distrato ou simplesmente deixar de pagar as parcelas, é importante avaliar juridicamente as consequências da medida.

O que é a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel?

No uso cotidiano, é comum utilizar a palavra “rescisão” para qualquer situação em que as partes desejam desfazer um contrato.

Juridicamente, porém, é importante distinguir algumas situações.

O distrato ocorre quando as partes concordam em desfazer o contrato.

Já a resolução contratual normalmente está relacionada ao inadimplemento de uma das partes, permitindo o desfazimento do negócio em razão do descumprimento de uma obrigação.

Também existem hipóteses específicas de extinção ou desfazimento previstas no próprio contrato ou na legislação.

Essa distinção é relevante porque as consequências financeiras podem variar conforme o motivo pelo qual o contrato está sendo encerrado.

Quando é possível desfazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Não existe uma única resposta.

A possibilidade de desfazimento depende das circunstâncias do negócio e das obrigações assumidas pelas partes.

Entre as situações que podem justificar a resolução do contrato estão:

• inadimplemento do comprador;
• inadimplemento do vendedor;
• atraso relevante no cumprimento da obrigação de entrega;
• descumprimento de cláusulas contratuais;
• problemas relacionados à documentação ou à própria obrigação de transferência;
• situações previstas expressamente no contrato;
• acordo entre comprador e vendedor para encerramento do negócio.

Em contratos envolvendo incorporadoras e imóveis na planta, existem ainda regras específicas previstas na legislação.

Por isso, não é recomendável simplesmente interromper os pagamentos sem antes verificar a situação contratual.

O comprador pode desistir da compra do imóvel?

Depende.

É importante diferenciar desistência sem causa específica, inadimplemento da outra parte e hipóteses legais de desfazimento.

Quando o comprador simplesmente não deseja mais continuar com o negócio, podem existir consequências financeiras previstas no contrato e na legislação aplicável.

Nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, o STJ consolidou entendimento de que, quando o comprador dá causa ao desfazimento de uma promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pode ocorrer de forma parcial. Quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, a restituição deve ser integral. Esse entendimento está consolidado na Súmula 543 do STJ.

Portanto, não é correto afirmar que todo comprador que desiste receberá integralmente tudo o que pagou.

Da mesma forma, também não é correto presumir que o vendedor poderá simplesmente ficar com todos os valores pagos.

É necessário analisar o contrato e a causa concreta do desfazimento.

O que acontece com os valores já pagos?

Essa é uma das principais dúvidas em uma rescisão imobiliária.

A resposta depende principalmente de quem deu causa ao desfazimento e qual regime jurídico incide sobre o contrato.

Em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC, a Súmula 543 do STJ estabelece que a restituição deve ser integral quando a culpa pelo desfazimento é exclusivamente do vendedor ou construtor e parcial quando o comprador deu causa ao encerramento do negócio.

Assim, é necessário verificar:

• valor da entrada;
• parcelas pagas;
• comissão de corretagem;
• cláusula penal;
• eventuais encargos;
• existência de financiamento;
• posse ou utilização do imóvel;
• data e motivo do desfazimento.

A análise do valor a ser devolvido não deve ser feita apenas com base em uma porcentagem genérica encontrada na internet.

Existe multa pela rescisão?

Pode existir, mas a multa não deve ser analisada isoladamente.

É necessário verificar a natureza do contrato, a legislação aplicável e a própria cláusula contratual.

Em determinadas relações de incorporação imobiliária, por exemplo, a Lei nº 13.786/2018 estabelece regras específicas para o desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente.

No art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, há previsão de deduções como a comissão de corretagem e a pena convencional, observados os limites legais. A legislação também prevê situações envolvendo impostos, condomínio, fruição do imóvel e outros encargos quando aplicáveis.

Isso não significa, entretanto, que todo contrato de compra e venda de imóvel esteja automaticamente sujeito ao mesmo cálculo.

O regime aplicável precisa ser identificado antes de calcular a devolução.

E a comissão de corretagem?

A comissão de corretagem merece análise própria.

O simples fato de o contrato de compra e venda ter sido posteriormente desfeito não produz automaticamente a mesma consequência em todos os casos.

A jurisprudência do STJ distingue situações em que a intermediação foi efetivamente realizada e o negócio chegou a ser concretizado daquelas em que a própria intermediação não produziu o resultado esperado.

Além disso, existem regras específicas para determinadas hipóteses de incorporação imobiliária e situações em que o desfazimento ocorre por culpa do vendedor.

Em caso de resolução provocada por atraso na entrega do imóvel imputável à construtora ou incorporadora, por exemplo, o STJ definiu em repetitivo que o prazo para buscar a restituição da comissão de corretagem é de dez anos, contado da ciência da recusa em devolver o valor.

Por isso, a comissão de corretagem deve ser analisada de acordo com a causa do desfazimento e a estrutura do negócio.

E se o imóvel estiver financiado?

A situação exige ainda mais cuidado.

Quando existe financiamento bancário, o contrato de compra e venda e o contrato de financiamento podem envolver relações jurídicas distintas.

Não é recomendável simplesmente deixar de pagar o financiamento acreditando que isso, por si só, desfará a compra do imóvel.

Dependendo da situação, podem existir consequências relacionadas:

• ao saldo devedor;
• às parcelas do financiamento;
• à garantia fiduciária;
• ao vendedor;
• à instituição financeira;
• aos valores já pagos;
• à transferência ou encerramento das obrigações.

Por isso, contratos de compra e venda associados a financiamento devem ser analisados em conjunto, e não apenas pela ótica do contrato firmado com o vendedor.

Rescisão de imóvel na planta

Os contratos de aquisição de imóveis na planta possuem regras específicas.

A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu disciplina própria para o desfazimento de contratos de incorporação imobiliária, incluindo regras sobre consequências do inadimplemento do adquirente e restituição de valores.

Também existe situação diferente quando o problema está relacionado ao atraso da incorporadora.

Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo legalmente relevante e o comprador não tiver dado causa ao atraso, a legislação prevê possibilidade de resolução do contrato, com restituição dos valores pagos e outras consequências previstas em lei.

O STJ também mantém entendimento consolidado de que, quando a culpa pelo desfazimento é do vendedor ou construtor, a restituição das parcelas pagas deve ser integral nas relações abrangidas pela Súmula 543.

E quando o vendedor é quem descumpre o contrato?

Quando o vendedor deixa de cumprir uma obrigação essencial do negócio, a situação pode ser bastante diferente daquela em que o comprador simplesmente desiste.

Dependendo do caso, o comprador poderá discutir:

• resolução do contrato;
• restituição dos valores pagos;
• multa contratual, quando cabível;
• perdas e danos, quando presentes os requisitos;
• restituição de determinados encargos;
• outras consequências previstas no contrato ou na legislação.

Um exemplo é o atraso imputável à incorporadora na entrega do imóvel.

Nessa situação, não se deve tratar o comprador como se ele tivesse simplesmente “desistido” da aquisição. A identificação de quem deu causa ao desfazimento é fundamental para determinar as consequências jurídicas.

Rescisão por culpa do comprador

Quando o comprador deixa de cumprir suas obrigações, o cenário pode envolver:

• retenção de parte dos valores pagos;
• multa contratual;
• comissão de corretagem, conforme o regime aplicável;
• encargos relacionados ao imóvel, quando cabíveis;
• eventual necessidade de formalização do distrato;
• discussão judicial sobre os valores devidos.

Nos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, existem regras específicas sobre deduções e restituição. A lei prevê, entre outros pontos, a possibilidade de dedução da comissão de corretagem e de pena convencional dentro do limite legal estabelecido.

Por isso, não é seguro aplicar automaticamente a mesma porcentagem de retenção para qualquer contrato imobiliário.

Distrato consensual ou ação judicial?

O desfazimento pode ocorrer de forma consensual ou, quando não há acordo, por meio de medida judicial adequada.

Distrato consensual

Quando comprador e vendedor concordam com o encerramento, pode ser possível formalizar um distrato estabelecendo:

• encerramento das obrigações;
• valores a devolver;
• eventuais descontos;
• forma e prazo de pagamento;
• entrega da posse, quando aplicável;
• quitação;
• demais responsabilidades.

Um distrato bem elaborado pode evitar uma discussão judicial posterior.

Via judicial

Quando não há acordo ou quando existe controvérsia sobre a causa do desfazimento, valores ou responsabilidades, pode ser necessário buscar o Poder Judiciário.

Nesse cenário, a análise documental ganha ainda mais importância.

O que analisar antes de pedir a rescisão?

Antes de tomar qualquer medida, é recomendável reunir e analisar:

1. O contrato

Verifique as cláusulas sobre inadimplemento, multa, distrato, rescisão, corretagem e devolução.

2. Os comprovantes de pagamento

Organize entrada, parcelas, encargos e demais valores.

3. A causa do problema

É necessário identificar quem deixou de cumprir a obrigação e de que maneira.

4. A situação do imóvel

Verifique se o imóvel foi entregue, se houve posse, se está ocupado ou se permanece na planta.

5. O financiamento

Se houver banco envolvido, analise também o contrato de financiamento e a garantia constituída.

6. As comunicações entre as partes

E-mails, mensagens, notificações e protocolos podem ser importantes para demonstrar o que aconteceu.

7. A documentação do imóvel

Dependendo do caso, matrícula, contrato, documentos da negociação, documentos da incorporação e outros registros podem ser relevantes. Em negócios que não chegaram a ser formalizados no registro, como o contrato de gaveta, esse cuidado é ainda maior, assim como nos casos que envolvem regularização do imóvel.

Documentos importantes para uma análise

Em uma análise inicial, normalmente são úteis:

• contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
• eventuais aditivos;
• comprovantes de pagamento;
• contrato de financiamento, quando existente;
• documentos relacionados à corretagem;
• boletos e demonstrativos;
• comunicações com vendedor, construtora ou incorporadora;
• notificações;
• documentos do imóvel;
• comprovantes relacionados à entrega ou à posse.

Quanto mais organizada estiver a documentação, mais precisa tende a ser a avaliação das consequências do desfazimento.

É possível simplesmente parar de pagar?

Essa é uma das situações que mais exige cautela.

Parar de pagar não é a mesma coisa que rescindir o contrato.

A interrupção unilateral dos pagamentos pode caracterizar inadimplemento e gerar consequências contratuais e legais.

Se o comprador entende que possui fundamento para desfazer o negócio, o caminho adequado deve ser definido depois da análise do contrato e das circunstâncias concretas.

Em determinadas situações, pode ser mais adequado buscar uma solução consensual. Em outras, pode ser necessário formalizar a resolução ou discutir judicialmente o desfazimento.

Perguntas frequentes

Posso desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato?

Pode haver possibilidade de desfazimento, mas as consequências dependem do contrato, da legislação aplicável e do motivo da desistência. Não existe uma regra única para todos os negócios.

Vou perder todo o dinheiro que paguei?

Não necessariamente. Em determinadas situações existe direito à restituição, que pode ser integral ou parcial conforme a causa do desfazimento e o regime jurídico aplicável. A Súmula 543 do STJ trata especificamente dessa questão em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC.

O vendedor pode ficar com toda a entrada?

Não se pode responder de forma genérica. É necessário analisar o contrato, a natureza do pagamento, a causa do desfazimento e as regras aplicáveis.

Se a construtora atrasou a entrega, posso cancelar o contrato?

Em determinadas situações, sim. A legislação prevê consequências específicas para atraso na entrega de imóvel adquirido em incorporação imobiliária, especialmente quando o comprador não deu causa ao atraso.

A comissão de corretagem é devolvida?

Depende da situação. A análise deve considerar a forma como a corretagem foi contratada, se houve efetiva intermediação e, principalmente, a causa do desfazimento. Há situações em que a comissão permanece devida e outras em que sua restituição pode ser discutida.

Posso fazer um distrato sem advogado?

As partes podem negociar um distrato, mas, diante dos valores normalmente envolvidos em uma operação imobiliária, é recomendável analisar juridicamente o documento antes de assiná-lo, especialmente quando houver multa, retenção de valores, financiamento ou discussão sobre responsabilidade.

O financiamento termina automaticamente com a rescisão da compra?

Não necessariamente. Compra e venda e financiamento podem envolver obrigações distintas. Quando há financiamento bancário, é indispensável analisar também o contrato firmado com a instituição financeira.

Conclusão

A rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel não deve ser tratada como uma simples desistência da negociação.

Quem deu causa ao desfazimento, o tipo de contrato, os valores pagos, a existência de financiamento, a situação do imóvel e as cláusulas contratuais podem alterar significativamente o resultado financeiro da operação.

Antes de assinar um distrato ou interromper pagamentos, é importante avaliar juridicamente o negócio e definir qual é a estratégia mais adequada para proteger o patrimônio envolvido.

Se você está enfrentando um problema com a compra ou venda de um imóvel e precisa avaliar as possibilidades de desfazer o contrato, a análise individual do contrato e dos documentos é o primeiro passo para identificar os riscos e as alternativas disponíveis.