Promessa de Compra e Venda de Imóvel: O Que Deve Constar no Contrato e Quais São os Riscos?

A promessa de compra e venda de imóvel é um dos instrumentos mais utilizados nas negociações imobiliárias. Ela pode ser celebrada antes da escritura definitiva ou da conclusão de determinadas etapas da compra e venda e estabelece as principais obrigações de comprador e vendedor.

Apesar de parecer um contrato simples, a promessa de compra e venda pode envolver valores elevados e gerar problemas importantes quando suas cláusulas não são analisadas com cuidado.

Questões relacionadas ao pagamento, financiamento, documentação, prazo para escritura, registro, posse, multas, desistência, inadimplemento e existência de dívidas ou restrições sobre o imóvel devem ser verificadas antes da assinatura.

O que é uma promessa de compra e venda de imóvel?

A promessa de compra e venda é um contrato pelo qual as partes assumem o compromisso de realizar, posteriormente, a compra e venda definitiva do imóvel, conforme as condições estabelecidas no próprio instrumento.

Na prática, o contrato pode estabelecer, por exemplo:

• preço do imóvel;
• forma e prazo de pagamento;
• valor da entrada;
• parcelas;
• utilização de financiamento bancário;
• prazo para assinatura da escritura;
• responsabilidade pela documentação;
• momento da entrega da posse;
• responsabilidade por impostos e demais encargos;
• multas em caso de descumprimento;
• condições para desistência ou rescisão.

É importante diferenciar o contrato da efetiva transferência da propriedade.

No direito brasileiro, a propriedade imobiliária, em regra, é adquirida com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. A simples assinatura de um contrato não substitui esse registro.

Por isso, uma das principais preocupações do comprador deve ser verificar não apenas o contrato, mas também a situação jurídica do imóvel.

A promessa de compra e venda pode ser registrada?

Sim.

Dependendo das características do negócio e do instrumento celebrado, a promessa de compra e venda pode ser levada ao Registro de Imóveis.

O registro pode conferir maior segurança jurídica ao comprador e produzir efeitos perante terceiros, observados os requisitos legais.

A análise deve considerar o conteúdo do contrato, a situação da matrícula e as circunstâncias específicas da negociação.

O que deve constar em uma promessa de compra e venda?

Não existe uma cláusula única capaz de proteger todas as negociações. O contrato deve ser elaborado de acordo com o imóvel e com as condições concretas da compra.

Entre os principais pontos que devem ser analisados estão os seguintes.

1. Identificação completa das partes

O contrato deve identificar corretamente comprador e vendedor.

É recomendável conferir:

• nome completo;
• CPF ou CNPJ;
• estado civil;
• profissão, quando pertinente;
• endereço;
• representação, no caso de pessoa jurídica;
• poderes do representante que assina o contrato.

Também é importante verificar se há necessidade de participação ou anuência do cônjuge, conforme o caso.

Um erro na identificação das partes pode dificultar posteriormente a escritura, o registro ou eventual cobrança das obrigações contratuais.

2. Descrição correta do imóvel

A descrição do imóvel deve corresponder à matrícula e aos demais documentos registrais.

Devem ser conferidos, entre outros elementos:

• número da matrícula;
• Cartório de Registro de Imóveis;
• localização;
• área;
• confrontações, quando relevantes;
• vaga de garagem;
• fração ideal;
• eventuais benfeitorias.

Não é recomendável confiar exclusivamente na descrição apresentada pelo vendedor ou pela imobiliária.

A matrícula atualizada é um dos documentos fundamentais para a análise da negociação.

3. Preço e forma de pagamento

O contrato deve estabelecer de forma clara o preço total e como ele será pago.

Por exemplo:

• entrada;
• parcelas;
• pagamento mediante financiamento;
• utilização de FGTS, quando aplicável;
• recursos próprios;
• pagamento na escritura;
• pagamento condicionado a determinada documentação.

Quanto mais detalhada for a forma de pagamento, menor será o espaço para interpretações posteriores.

4. Condição relacionada ao financiamento

Quando a compra depende de financiamento bancário, esse ponto merece atenção especial.

O contrato deve deixar claro o que acontecerá se:

• o financiamento for aprovado em valor inferior ao esperado;
• o banco negar o crédito;
• a avaliação do imóvel for inferior ao preço negociado;
• houver atraso na liberação dos recursos;
• o comprador não conseguir cumprir a diferença necessária.

Uma cláusula genérica dizendo apenas que o imóvel será financiado pode ser insuficiente para proteger o comprador diante de uma negativa ou aprovação parcial do financiamento.

5. Prazo para escritura e registro

O contrato deve estabelecer quando as partes deverão praticar os atos necessários para formalização definitiva do negócio.

Também é importante definir quem ficará responsável por providenciar cada documento e quem arcará com as respectivas despesas.

6. Posse do imóvel

O momento da entrega da posse precisa estar claramente definido.

A posse pode ser entregue, por exemplo:

• após o pagamento integral;
• após a assinatura da escritura;
• após a liberação do financiamento;
• em determinada data previamente estabelecida.

Também devem ser definidas as responsabilidades por condomínio, IPTU, consumo de água, energia e demais encargos a partir da entrega da posse.

7. Multa por descumprimento

O contrato pode estabelecer consequências para o inadimplemento.

É importante verificar:

• valor da multa;
• hipótese de incidência;
• juros;
• correção monetária;
• possibilidade de resolução do contrato;
• eventual indenização por perdas e danos.

A cláusula deve ser compatível com a legislação e com as circunstâncias da negociação.

8. Situação documental do imóvel

Antes da assinatura, o comprador deve verificar se existem:

• hipotecas;
• alienação fiduciária;
• penhoras;
• indisponibilidades;
• usufruto;
• ações ou restrições relevantes;
• débitos relacionados ao imóvel;
• problemas registrais.

A existência de uma restrição não significa necessariamente que a compra seja impossível.

Entretanto, o comprador precisa saber exatamente qual é a situação e como ela será solucionada antes de assumir obrigações.

9. Responsabilidade por débitos

O contrato deve estabelecer claramente quais débitos serão quitados pelo vendedor e quais obrigações passarão a ser de responsabilidade do comprador.

Isso é especialmente importante em relação a:

• IPTU;
• condomínio;
• taxas;
• contas de consumo;
• tributos;
• eventuais encargos incidentes sobre o imóvel.

A existência de uma cláusula contratual, entretanto, não elimina automaticamente os efeitos que determinados débitos podem produzir perante terceiros. Por isso, a situação documental deve ser analisada antes da assinatura.

É seguro assinar uma promessa de compra e venda?

Pode ser seguro, desde que o negócio seja previamente analisado.

O maior risco não está necessariamente na existência da promessa de compra e venda, mas em assinar um contrato sem verificar o imóvel, o vendedor e as condições econômicas da operação.

Antes da assinatura, é recomendável verificar pelo menos:

Imóvel: matrícula e situação registral.

Vendedor: titularidade, capacidade para vender e eventuais restrições relevantes.

Débitos: situação tributária e condominial, quando aplicável.

Contrato: preço, pagamento, financiamento, posse, escritura, registro, multas e rescisão.

Documentação: compatibilidade entre o que está sendo vendido e o que consta nos documentos.

O que acontece se o vendedor desistir da venda?

A resposta depende principalmente do contrato celebrado e das circunstâncias do negócio.

A desistência unilateral não deve ser analisada simplesmente como uma "desistência da compra".

É necessário verificar se existe cláusula de arrependimento, se houve inadimplemento, quais valores foram pagos e quais consequências foram previstas contratualmente.

Em determinadas situações, o comprador pode buscar judicialmente o cumprimento da obrigação ou a resolução do contrato, com restituição dos valores e eventual reparação de prejuízos, conforme o caso.

E se o comprador desistir?

Também será necessário analisar o contrato.

A consequência pode variar conforme:

• existência de cláusula de arrependimento;
• motivo da desistência;
• existência de inadimplemento;
• valores pagos;
• natureza das arras;
• cláusulas de multa;
• eventual incidência de legislação específica.

Por isso, não é recomendável simplesmente deixar de pagar as parcelas ou comunicar informalmente que não deseja mais o imóvel.

A forma de encerramento do negócio deve ser analisada antes de qualquer medida.

Arras e sinal são a mesma coisa?

Nem sempre.

O chamado "sinal" pode ter diferentes funções jurídicas, dependendo de como foi estabelecido no contrato.

As arras podem funcionar, por exemplo, como confirmação do negócio e como mecanismo de consequência para o inadimplemento, conforme sua natureza e as cláusulas pactuadas.

Por isso, não basta olhar apenas para o valor pago como entrada. É necessário analisar o que o contrato estabelece sobre aquele pagamento.

O comprador pode exigir a escritura?

Dependendo das circunstâncias, sim.

Quando o comprador cumpre suas obrigações e o vendedor se recusa injustificadamente a formalizar o negócio, pode existir a possibilidade de exigir judicialmente a transferência do imóvel, inclusive por meio da adjudicação compulsória quando preenchidos os requisitos legais.

A análise deve considerar o contrato, os pagamentos realizados, a situação do imóvel e a documentação existente.

O contrato particular vale alguma coisa?

Sim.

Um contrato particular pode produzir importantes efeitos obrigacionais entre as partes.

Isso não significa, entretanto, que ele substitua automaticamente a escritura pública quando esta for exigida, nem que transfira por si só a propriedade imobiliária.

É fundamental distinguir três situações:

Contrato: estabelece obrigações entre as partes.

Escritura pública: formaliza determinados negócios imobiliários quando exigida pela legislação.

Registro: é o ato que, em regra, transfere a propriedade imobiliária perante o sistema registral.

Essa diferença é uma das principais razões para não tratar um contrato particular como se fosse equivalente à propriedade registrada.

E se o imóvel tiver financiamento?

A situação exige atenção adicional.

Quando existe financiamento imobiliário, podem existir direitos e obrigações envolvendo o comprador, vendedor e instituição financeira.

O contrato de compra e venda precisa ser compatível com a situação do financiamento e com as exigências da instituição responsável pela operação.

Também devem ser verificadas eventuais garantias registradas sobre o imóvel.

Comprar imóvel apenas com contrato particular é arriscado?

Pode ser.

O risco depende das circunstâncias concretas.

Problemas podem surgir quando o comprador paga grande parte ou até a totalidade do preço, mas não consegue posteriormente formalizar ou registrar a aquisição.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando:

• o vendedor falece;
• existem outros interessados ou herdeiros;
• o imóvel possui restrições;
• a matrícula apresenta problemas;
• o vendedor não é o verdadeiro proprietário;
• existem pendências documentais;
• o imóvel foi prometido a mais de uma pessoa.

Por isso, a análise documental deve acontecer antes da assinatura e não apenas quando surge o problema.

Quais documentos devem ser analisados antes da assinatura?

A documentação necessária varia conforme o negócio, mas normalmente devem ser analisados documentos do imóvel e dos vendedores.

Entre eles podem estar:

• matrícula atualizada;
• certidões pertinentes;
• documentos pessoais dos vendedores;
• documentos relativos ao estado civil;
• comprovantes relacionados a tributos;
• informações sobre condomínio, quando aplicável;
• documentos de financiamento, quando houver;
• procurações, quando alguém estiver representando o proprietário.

Em operações de maior valor ou com alguma irregularidade, a análise documental deve ser ainda mais cuidadosa.

O que fazer antes de assinar?

O ideal é seguir uma sequência.

1. Verificar quem é o proprietário.

2. Conferir a matrícula e a situação registral.

3. Identificar eventuais dívidas e restrições.

4. Conferir a documentação das partes.

5. Analisar o contrato inteiro.

6. Conferir preço e condições de pagamento.

7. Definir o tratamento do financiamento, se houver.

8. Definir quando ocorrerá a posse.

9. Estabelecer as responsabilidades por despesas e débitos.

10. Conferir as regras para inadimplemento e rescisão.

Somente depois dessa análise é recomendável assumir uma obrigação financeira relevante.

Quando procurar um advogado?

A análise jurídica pode ser especialmente importante quando o imóvel possui valor elevado, quando existem irregularidades documentais ou quando o contrato contém condições complexas.

Também merece atenção especial a compra envolvendo:

• financiamento;
• imóvel com dívida;
• vendedor pessoa jurídica;
• inventário;
• divórcio;
• união estável;
• procuração;
• imóvel em nome de terceiro;
• matrícula irregular;
• promessa anterior de compra e venda;
• pagamento parcelado por período prolongado.

O custo de uma análise preventiva pode ser significativamente menor do que o prejuízo decorrente de um problema descoberto depois da assinatura.

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Perguntas frequentes

A promessa de compra e venda transfere a propriedade?

Em regra, não. A propriedade imobiliária depende do registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis.

Posso registrar a promessa de compra e venda?

Em determinadas situações, sim. A possibilidade e os efeitos dependem do instrumento e das circunstâncias do negócio.

O vendedor pode vender o imóvel para outra pessoa?

A situação depende do contrato, do registro e das circunstâncias concretas. Uma promessa de compra e venda pode gerar direitos ao comprador e consequências para o vendedor que descumpre a obrigação.

Posso desistir depois de assinar?

Não existe uma resposta única. É necessário verificar as cláusulas do contrato, a existência de arrependimento, arras, inadimplemento e a legislação aplicável.

O que acontece se o financiamento for negado?

Depende do que foi estabelecido no contrato. Por isso, a condição relacionada ao financiamento deve ser prevista expressamente antes da assinatura.

Posso comprar um imóvel somente com contrato particular?

O contrato particular pode gerar obrigações entre as partes, mas não deve ser confundido com o registro da propriedade. A segurança da operação depende também da situação jurídica e registral do imóvel.

O comprador pode conseguir a propriedade se o vendedor se recusar a assinar a escritura?

Em determinadas situações, pode ser possível recorrer à adjudicação compulsória, desde que preenchidos os requisitos legais.

Preciso analisar a matrícula antes de assinar?

Sim. A matrícula permite verificar informações fundamentais sobre a titularidade e a situação registral do imóvel.

Conclusão

A promessa de compra e venda pode ser um instrumento importante para organizar uma negociação imobiliária, mas não deve ser assinada como mera formalidade.

Antes de assumir uma obrigação financeira relevante, é necessário verificar o imóvel, o vendedor, a documentação, as condições de pagamento e todas as consequências previstas para o cumprimento ou descumprimento do negócio.

Uma análise preventiva pode identificar problemas que, depois da assinatura, podem se transformar em uma disputa judicial ou em dificuldades para concluir o registro da propriedade.

Está prestes a assinar uma promessa de compra e venda de imóvel? A CHG Advocacia pode analisar a documentação e as condições jurídicas do negócio antes da assinatura.