Contrato de Gaveta de Imóvel: É Válido? Quais os Riscos e Como Regularizar

Comprar um imóvel por meio de um chamado contrato de gaveta é uma situação relativamente comum.

O comprador paga pelo imóvel, recebe a posse e passa a utilizá-lo como se fosse proprietário, mas a transferência formal da propriedade não é concluída no Cartório de Registro de Imóveis.

Em alguns casos, existe apenas um contrato particular entre comprador e vendedor. Em outros, o imóvel continua registrado em nome do vendedor, embora o comprador já tenha quitado o preço há anos.

Também existem situações em que o imóvel possui financiamento e o comprador assume informalmente as parcelas, sem que a instituição financeira seja formalmente envolvida na transferência.

O problema é que ter um contrato de compra e venda e ser proprietário registral são situações juridicamente diferentes.

O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o registro não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário do imóvel.

Isso não significa, porém, que o contrato de gaveta seja automaticamente inexistente ou sem valor.

Dependendo do conteúdo do contrato, da forma como o negócio foi realizado, do pagamento e das demais circunstâncias, o comprador pode possuir direitos que permitam exigir a formalização da transferência, inclusive por meio de adjudicação compulsória, quando presentes os requisitos legais.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou, pela Súmula 239, que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Por isso, quem possui um imóvel comprado por contrato de gaveta não deve simplesmente concluir que perdeu o imóvel ou que o contrato não vale nada.

É necessário analisar a documentação e identificar qual é o direito efetivamente existente e qual é o caminho adequado para regularizá-lo.

1. O que é um contrato de gaveta?

"Contrato de gaveta" é uma expressão popular utilizada para designar negócios imobiliários realizados de maneira informal ou sem a conclusão da transferência formal do imóvel no Registro de Imóveis.

Normalmente, o negócio envolve:

• contrato particular de compra e venda;
• pagamento integral ou parcial do preço;
• entrega da posse ao comprador;
• ausência de escritura definitiva, quando exigível;
• ausência de registro da transferência na matrícula.

O termo não corresponde, por si só, a um tipo específico de contrato previsto no Código Civil.

É uma expressão usada para descrever uma situação em que o negócio foi realizado entre as partes, mas sua formalização registral não foi concluída.

2. Contrato de gaveta é válido?

A resposta depende do negócio realizado e dos documentos existentes.

Não é correto afirmar que todo contrato de gaveta é inválido.

Um contrato particular pode produzir efeitos obrigacionais entre as partes, especialmente quando demonstra a existência da negociação, o preço, a obrigação de transferência e o cumprimento das obrigações assumidas.

O próprio STJ reconhece que compromisso de compra e venda não registrado pode produzir efeitos entre os contratantes. A Súmula 239 estabelece que a adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no cartório de imóveis.

Mas isso não significa que o contrato particular, sozinho, tenha automaticamente transferido a propriedade registrada.

Essa diferença é fundamental.

3. Contrato de gaveta transfere a propriedade?

Em regra, não.

O Código Civil determina que a propriedade imobiliária se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário.

Por isso, podem existir três situações diferentes:

Contrato: demonstra o negócio celebrado entre as partes.

Posse: o comprador pode estar ocupando e utilizando o imóvel.

Propriedade registral: continua em nome de outra pessoa enquanto a transferência não for registrada.

Essas situações não devem ser confundidas.

4. Então quem comprou por contrato de gaveta não é proprietário?

É preciso fazer uma distinção.

O comprador pode possuir direitos decorrentes do negócio jurídico, inclusive direito de exigir a transferência da propriedade, mas isso não significa necessariamente que já seja proprietário registral.

Em uma situação típica:

João vende um apartamento para Pedro por contrato particular. Pedro paga o preço e recebe as chaves, mas a matrícula continua em nome de João.

Pedro pode ter adquirido direitos decorrentes do contrato e da posse, mas João continua figurando como proprietário no Registro de Imóveis enquanto não houver a transferência registral.

Se João se recusar posteriormente a formalizar a transferência, Pedro pode precisar utilizar medidas jurídicas para obter a regularização.

5. Qual é o principal risco do contrato de gaveta?

O principal risco é deixar o imóvel durante anos em nome de outra pessoa.

Enquanto a propriedade não estiver formalmente regularizada, podem surgir problemas relacionados a:

• falecimento do vendedor;
• desaparecimento do vendedor;
• recusa em assinar documentos;
• existência de outros negócios envolvendo o imóvel;
• inventário;
• dívidas do proprietário registral;
• constrições judiciais;
• dificuldade para vender o imóvel;
• dificuldade para obter financiamento;
• problemas sucessórios;
• divergências sobre o contrato;
• documentação imobiliária irregular.

Quanto mais tempo passa, maior pode ser a dificuldade documental para reconstruir a cadeia de aquisição.

Uma visão geral das providências possíveis está reunida no guia de regularização de imóvel.

6. E se o vendedor morrer?

Essa é uma das situações mais delicadas.

Imagine que o comprador tenha adquirido o imóvel há muitos anos por contrato de gaveta, tenha pago todo o preço e esteja morando no local.

O vendedor falece antes de formalizar a transferência.

Nesse caso, os herdeiros passam a participar da sucessão e o comprador pode precisar demonstrar documentalmente a existência do negócio e o cumprimento de suas obrigações.

Dependendo da situação, pode ser necessário analisar o inventário, os documentos do imóvel e o contrato firmado anteriormente.

O falecimento do vendedor não significa automaticamente que o comprador perdeu seus direitos.

Mas a regularização pode se tornar mais complexa.

7. E se o vendedor desapareceu?

A ausência do vendedor também não significa necessariamente que o comprador ficará sem solução.

Se houver documentação suficiente demonstrando a aquisição e o cumprimento das obrigações, pode existir caminho jurídico para obter a regularização sem depender indefinidamente da colaboração voluntária do vendedor.

Uma das possibilidades, conforme as circunstâncias, é a adjudicação compulsória.

A legislação permite a adjudicação compulsória em determinadas hipóteses, e o procedimento extrajudicial atualmente possui regulamentação específica do Conselho Nacional de Justiça.

O Provimento CNJ nº 150/2023 regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos.

8. O vendedor se recusa a passar o imóvel para o meu nome. O que fazer?

Essa é uma das situações em que a documentação do negócio se torna especialmente importante.

É recomendável reunir:

• contrato de compra e venda;
• recibos;
• comprovantes bancários;
• comprovantes de pagamento;
• documentos do imóvel;
• matrícula;
• mensagens e comunicações relacionadas à negociação;
• comprovantes de posse;
• documentos relativos a impostos e despesas do imóvel;
• eventuais documentos de quitação.

A partir desse material, é possível avaliar qual medida é adequada.

Dependendo do caso, pode haver possibilidade de adjudicação compulsória, inclusive pela via extrajudicial.

9. O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é um mecanismo destinado, em determinadas situações, a permitir a obtenção da transferência do imóvel quando existe um negócio jurídico que fundamenta a aquisição, mas a transferência formal não foi concluída.

Ela pode ser utilizada quando estão presentes os requisitos legais.

A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede, por si só, a adjudicação compulsória, conforme a Súmula 239 do STJ.

Desde 2023, existe também regulamentação nacional para a adjudicação compulsória extrajudicial, estabelecida pelo Provimento CNJ nº 150.

O procedimento pode envolver, entre outros elementos, a identificação dos negócios jurídicos que fundamentam o pedido, o histórico das cessões e sucessões e a prova do adimplemento integral da obrigação relacionada à transferência.

10. Contrato de gaveta pode ser regularizado sem processo judicial?

Em algumas situações, sim.

É necessário verificar a documentação e o caminho jurídico adequado.

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma das possibilidades previstas atualmente para determinados casos.

O procedimento é realizado perante os serviços extrajudiciais competentes, observadas as exigências legais e regulamentares.

Entretanto, a existência de um contrato particular não significa que todo caso possa ser resolvido automaticamente no cartório.

A documentação, a situação do imóvel, a cadeia contratual e o cumprimento das obrigações precisam ser analisados.

11. E se o contrato de gaveta estiver quitado?

A quitação é um elemento muito importante.

Se o comprador possui documentos que demonstram que o preço foi integralmente pago, isso pode ser relevante para exigir a formalização da transferência.

Por isso, é importante guardar:

• recibos;
• transferências bancárias;
• comprovantes de depósitos;
• declarações de quitação;
• contratos;
• documentos de financiamento;
• correspondências;
• qualquer outro documento que demonstre o cumprimento da obrigação.

Na regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial, a prova do adimplemento integral da contraprestação relacionada à transferência do imóvel é um dos elementos previstos para instrução do procedimento.

12. E se eu só tiver um contrato particular antigo?

Isso não significa necessariamente que o contrato seja inútil.

Um documento antigo pode ser uma prova importante da negociação.

Porém, quanto mais antigo o negócio, maior a importância de verificar:

• se o vendedor ainda está vivo;
• se a matrícula ainda existe;
• quem consta atualmente como proprietário;
• se houve outros negócios registrados;
• se existem ônus;
• se o imóvel sofreu alterações;
• se houve inventário;
• se o contrato identifica corretamente o imóvel;
• se o preço foi pago;
• se existem documentos complementares.

A análise precisa ser feita em conjunto.

13. Contrato de gaveta de imóvel financiado é mais complicado?

Geralmente exige atenção especial.

Em um imóvel financiado, além da relação entre comprador e vendedor, existe uma relação contratual com a instituição financeira.

O comprador pode ter assumido informalmente as parcelas, mas isso não significa automaticamente que tenha ocorrido uma substituição formal do devedor perante o banco.

Por isso, é necessário verificar:

• contrato de financiamento;
• titularidade;
• saldo devedor;
• garantia existente;
• situação das parcelas;
• autorização ou não da instituição financeira;
• eventual transferência contratual;
• situação da matrícula.

O contrato entre vendedor e comprador não deve ser analisado isoladamente quando existe financiamento.

14. Posso comprar um imóvel financiado por contrato de gaveta?

É uma situação que exige bastante cautela.

O comprador precisa saber exatamente:

• quem é o proprietário registral;
• quem é o devedor perante o banco;
• qual é o saldo devedor;
• quais são as condições do financiamento;
• se a instituição financeira permite a operação pretendida;
• quais direitos estão sendo efetivamente transferidos;
• e quais obrigações permanecerão com cada pessoa.

Um contrato particular não deve ser utilizado para simplesmente ignorar as obrigações existentes perante a instituição financeira.

Antes de realizar uma operação desse tipo, é recomendável analisar o contrato de financiamento e a matrícula do imóvel.

15. Posso vender um imóvel que comprei por contrato de gaveta?

Essa situação também precisa ser analisada com cuidado.

Se a propriedade continua registrada em nome do vendedor original, o comprador do contrato de gaveta pode não possuir a mesma liberdade de disposição de quem já figura como proprietário registral.

Além disso, uma nova negociação pode criar uma cadeia de cessões que torne a regularização ainda mais complexa.

Por isso, quando possível, é recomendável regularizar a situação antes de realizar uma nova venda.

Se isso não for possível, a operação deve ser estruturada com análise jurídica e documental adequada.

16. E se o comprador do contrato de gaveta quiser vender para outra pessoa?

Pode existir uma cessão de direitos, dependendo da situação.

Mas é importante entender que cessão de direitos não é necessariamente a mesma coisa que transferência da propriedade.

A nova negociação deve deixar claro:

• qual direito está sendo cedido;
• quem é o proprietário registral;
• qual é a situação da matrícula;
• se existe financiamento;
• quais documentos comprovam a cadeia de negócios;
• quem será responsável pela regularização.

Quanto mais pessoas participarem da cadeia contratual, maior pode ser a dificuldade de regularização.

17. Contrato de gaveta pode gerar usucapião?

Pode haver situações em que a posse decorrente de um contrato particular seja relevante para uma pretensão de usucapião, mas o contrato de gaveta não gera usucapião automaticamente.

A usucapião depende do preenchimento dos requisitos específicos da modalidade aplicável, incluindo requisitos relacionados à posse, tempo, natureza do imóvel e demais condições legais.

O contrato pode ser relevante como elemento documental ou como demonstração da origem da posse, mas não substitui os requisitos próprios da usucapião.

Por isso, não é correto afirmar que todo contrato de gaveta vira usucapião depois de determinado período.

18. Contrato de gaveta e adjudicação compulsória são a mesma coisa?

Não.

São situações jurídicas diferentes.

Adjudicação compulsória está relacionada à obtenção da transferência do imóvel quando existe negócio jurídico que fundamenta a aquisição e estão presentes os requisitos legais.

Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade baseada no preenchimento de requisitos legais relacionados à posse e ao tempo, entre outros.

O contrato de gaveta pode aparecer em situações envolvendo qualquer uma delas, mas as hipóteses não devem ser confundidas.

Em muitos casos, a primeira pergunta deve ser:

Existe um negócio de compra e venda que pode ser formalizado?

Se a resposta for sim, pode haver interesse em analisar a adjudicação compulsória.

19. E se o imóvel nem sequer tiver matrícula?

A situação pode ser mais complexa.

É necessário primeiro descobrir:

• se o imóvel realmente está sem matrícula;
• se existe matrícula anterior;
• se existe transcrição antiga;
• quem consta como titular;
• se o imóvel faz parte de área maior;
• se houve parcelamento;
• se existem problemas de descrição;
• e qual é a cadeia dominial.

A ausência de matrícula individualizada não significa necessariamente que não exista qualquer documentação sobre o imóvel.

Antes de escolher a solução, é necessário identificar a situação registral. Quando a descrição registral está incorreta ou desatualizada, pode ser necessária a retificação de matrícula.

20. E se o vendedor morreu e o imóvel entrou no inventário?

Nesse cenário, é importante analisar conjuntamente o contrato de gaveta e o inventário.

Se o imóvel já havia sido vendido antes do falecimento, mas a transferência não foi formalizada, o comprador pode possuir direitos que precisam ser considerados na solução do caso.

Dependendo da documentação e da situação concreta, pode ser necessário atuar perante o inventário, buscar a formalização da transferência ou utilizar medida própria para reconhecer e efetivar o direito do comprador.

Não é recomendável simplesmente ignorar o contrato anterior.

21. Contrato de gaveta pode ser registrado no cartório?

Depende do documento e do negócio jurídico.

O Registro de Imóveis possui regras específicas sobre quais títulos podem ingressar no fólio real.

A Lei de Registros Públicos estabelece os títulos admitidos a registro e prevê, em determinadas hipóteses, o ingresso de escritos particulares autorizados em lei.

Por isso, não é correto afirmar que qualquer contrato particular chamado de "contrato de gaveta" pode simplesmente ser levado ao cartório e registrado.

É necessário verificar a natureza do título e os requisitos registrais aplicáveis.

22. Preciso fazer escritura pública?

Depende do negócio e da legislação aplicável.

O Código Civil estabelece regras sobre a forma dos negócios jurídicos envolvendo imóveis, mas existem hipóteses legais em que instrumentos particulares possuem eficácia própria, inclusive determinados contratos de financiamento imobiliário.

Por isso, não se deve aplicar a regra da escritura pública de maneira automática a toda operação imobiliária.

O que é fundamental é verificar qual é o título adequado para aquela transferência e se ele pode ingressar no Registro de Imóveis. O tema é aprofundado no artigo sobre imóvel sem escritura.

23. Quais documentos devo guardar?

Quem possui um imóvel comprado por contrato de gaveta deve preservar toda a documentação relacionada à operação.

Entre os documentos importantes estão:

• contrato de compra e venda;
• eventuais aditivos;
• recibos;
• comprovantes de pagamento;
• comprovante de quitação;
• documentos pessoais das partes;
• matrícula atualizada;
• escritura anterior, se houver;
• contrato de financiamento;
• comprovantes de pagamento das parcelas;
• IPTU;
• condomínio;
• documentos de posse;
• procurações;
• cessões anteriores;
• documentos relacionados a herança ou inventário;
• mensagens e correspondências relevantes.

Quanto mais antiga a negociação, maior a importância de organizar essa documentação.

24. Quais são os principais riscos de manter um imóvel em contrato de gaveta?

Os principais riscos incluem:

1. Falecimento do vendedor

Pode gerar necessidade de atuação junto aos herdeiros ou ao inventário.

2. Desaparecimento ou recusa do vendedor

Pode dificultar a transferência voluntária.

3. Dívidas do proprietário registral

A situação registral pode gerar problemas que precisam ser analisados.

4. Dificuldade para vender

Um comprador futuro pode exigir a regularização antes de concluir a aquisição.

5. Financiamento

A situação pode envolver obrigações perante o banco que não foram formalmente transferidas.

6. Problemas sucessórios

O imóvel pode aparecer formalmente no patrimônio de pessoa que já faleceu.

7. Documentação perdida

Contratos antigos e recibos podem desaparecer, dificultando a comprovação do negócio.

Por isso, quanto antes a situação for regularizada, melhor.

25. Como regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta?

O caminho depende da situação.

Em linhas gerais, é recomendável seguir estas etapas:

1. Levantar a documentação

Reunir contrato, comprovantes de pagamento e documentos relacionados ao imóvel.

2. Solicitar a matrícula atualizada

É necessário descobrir quem consta como proprietário e quais ônus ou averbações existem.

3. Verificar a cadeia contratual

Se houver cessões ou compradores anteriores, todos os negócios relevantes devem ser identificados.

4. Verificar eventual financiamento

Se houver banco envolvido, o contrato de financiamento precisa ser analisado.

5. Identificar a medida adequada

Com a documentação organizada, é possível avaliar qual é o caminho aplicável ao caso concreto: formalização voluntária da transferência, adjudicação compulsória (judicial ou extrajudicial), providências no inventário, retificação de matrícula ou outra medida cabível.

Cada situação depende dos documentos existentes, da situação registral do imóvel e das pessoas envolvidas.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta é válido?

Não é correto afirmar que todo contrato de gaveta é inválido. Um contrato particular pode produzir efeitos entre as partes, mas isso não significa que a propriedade tenha sido transferida no Registro de Imóveis.

Contrato de gaveta transfere a propriedade do imóvel?

Em regra, não. O Código Civil prevê que a propriedade imobiliária se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Quem comprou por contrato de gaveta é o proprietário?

O comprador pode ter direitos decorrentes do contrato e da posse, mas o proprietário registral continua sendo quem consta na matrícula enquanto a transferência não for registrada.

É possível regularizar sem processo judicial?

Em determinadas situações, sim. A adjudicação compulsória extrajudicial é uma das possibilidades previstas atualmente, observados os requisitos legais e regulamentares.

O que acontece se o vendedor falecer?

Os herdeiros passam a participar da sucessão e o comprador pode precisar demonstrar documentalmente o negócio e o cumprimento das obrigações. O falecimento não elimina automaticamente os direitos do comprador.

E se o vendedor desapareceu ou se recusa a assinar?

Havendo documentação suficiente, pode existir caminho jurídico para a regularização sem depender da colaboração voluntária do vendedor, como a adjudicação compulsória.

Contrato de gaveta de imóvel financiado é mais complicado?

Geralmente exige atenção especial, porque existe também a relação contratual com a instituição financeira, que não é substituída automaticamente por um acordo particular.

Contrato de gaveta vira usucapião com o tempo?

Não automaticamente. A usucapião depende dos requisitos legais da modalidade aplicável; o contrato pode ser relevante como prova da origem da posse.

Posso vender um imóvel comprado por contrato de gaveta?

A situação exige cautela, pois a propriedade registral pode continuar em nome de outra pessoa. Sempre que possível, é melhor regularizar antes de nova venda.

Qual é o primeiro passo para regularizar?

Reunir toda a documentação do negócio e obter a matrícula atualizada do imóvel, para identificar a situação registral real antes de escolher a medida adequada.

Conclusão

O contrato de gaveta é uma situação comum e nem sempre significa perda do imóvel.

Na maioria dos casos, o que existe é um negócio realizado entre as partes sem a conclusão da etapa registral, e o caminho da regularização depende dos documentos disponíveis, da situação da matrícula e das pessoas envolvidas.

Quanto mais cedo a análise for feita, menor tende a ser a dificuldade documental.

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