Imóvel em Nome de Terceiro: Riscos e Formas de Regularização

Comprar um imóvel e descobrir que ele está registrado em nome de outra pessoa é uma situação mais comum do que parece.

Isso pode acontecer por diferentes motivos: aquisição feita informalmente, negócio realizado com familiar, pagamento do imóvel por uma pessoa e registro em nome de outra, contratos que nunca foram levados ao Registro de Imóveis, separação do casal, falecimento do titular registral ou simplesmente uma transferência que nunca foi concluída.

O problema é que pagar pelo imóvel não é, por si só, suficiente para transformar alguém em proprietário perante o Registro de Imóveis.

A matrícula é um dos principais documentos para identificar quem figura juridicamente como titular do imóvel. Por isso, quando o nome constante no registro não corresponde à pessoa que efetivamente adquiriu, possui ou administra o bem, é necessário entender qual é a origem dessa situação e qual instrumento jurídico pode solucionar o problema.

Dependendo do caso, a regularização pode envolver escritura pública, registro, cessão de direitos, adjudicação compulsória, inventário, usucapião ou medida judicial específica.

Não existe uma solução única para todo imóvel registrado em nome de terceiro.

O que significa ter um imóvel em nome de outra pessoa?

Em termos práticos, significa que existe uma diferença entre a pessoa que afirma ter adquirido ou possuir direitos sobre o imóvel e aquela que aparece como titular na matrícula.

Imagine, por exemplo, que uma pessoa tenha pago integralmente por uma casa, mas, por algum motivo, o imóvel tenha permanecido registrado em nome de um familiar.

Ou que alguém tenha comprado um imóvel por contrato particular e nunca tenha concluído a transferência.

Também pode ocorrer de um casal adquirir patrimônio durante a relação, mas somente um dos companheiros aparecer formalmente no registro.

Em todas essas situações, é necessário separar três questões:

• quem consta na matrícula;
• quem possui o imóvel;
• quem possui documentos ou direitos relacionados à aquisição.

Essas três situações podem coincidir, mas também podem ser completamente diferentes.

Quem é considerado proprietário do imóvel?

O Código Civil estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos dependem do registro do título no Registro de Imóveis para que haja aquisição da propriedade.

Além disso, enquanto não houver o registro do título translativo, o alienante continua sendo considerado proprietário do imóvel perante o registro.

Isso explica por que uma pessoa pode ter pago pelo imóvel, possuir as chaves e até morar nele há anos, mas ainda assim não figurar como proprietária na matrícula.

A situação documental precisa ser analisada para identificar qual direito essa pessoa efetivamente possui e qual medida pode levar à regularização.

"Eu paguei pelo imóvel, então ele é meu?"

Não necessariamente.

O pagamento pode ser uma prova extremamente importante da existência de um negócio jurídico, mas não substitui automaticamente o registro da transferência da propriedade.

Por isso, é necessário verificar como o imóvel foi adquirido.

Podem existir, por exemplo:

• contrato particular de compra e venda;
• promessa de compra e venda;
• recibos;
• comprovantes bancários;
• escritura não registrada;
• cessão de direitos;
• contratos antigos;
• documentos de inventário;
• documentos relacionados à posse.

Esses documentos podem demonstrar a origem do direito e ajudar a identificar o caminho adequado para a regularização.

Por que deixar o imóvel no nome de terceiro é arriscado?

Manter uma situação irregular por muitos anos pode aumentar consideravelmente os riscos.

O terceiro pode vender o imóvel

Se determinada pessoa continua figurando como proprietária na matrícula, existe um risco jurídico relevante caso ela tente realizar algum negócio envolvendo o imóvel.

A análise da validade e dos efeitos de uma eventual venda dependerá das circunstâncias concretas, mas a existência de um terceiro como titular registral cria uma situação que não deve ser ignorada.

O terceiro pode falecer

Esse é um dos problemas mais comuns.

Se o titular registral morrer antes da regularização, o imóvel poderá passar a integrar o inventário e a sucessão patrimonial dessa pessoa.

Isso pode tornar a regularização mais complexa, especialmente quando existem vários herdeiros.

Pode surgir conflito familiar

Uma situação inicialmente tratada como "apenas uma formalidade" pode se transformar em uma disputa quando ocorre separação, falecimento, endividamento ou mudança na relação entre as pessoas envolvidas.

O imóvel pode ser atingido por problemas do titular

Também é necessário considerar a situação patrimonial de quem aparece como proprietário.

Dependendo do caso concreto, podem existir dívidas, ações, constrições ou outros fatos que exijam análise antes de qualquer tentativa de regularização.

Por isso, quanto maior o patrimônio envolvido, menos recomendável é manter indefinidamente o imóvel em nome de terceiro.

Imóvel comprado e registrado no nome de um familiar

Essa situação merece atenção especial.

É relativamente comum que alguém compre um imóvel, mas o registre em nome de pai, mãe, filho ou outro familiar.

Às vezes isso ocorre por conveniência, confiança ou circunstâncias específicas existentes no momento da compra.

O problema aparece quando posteriormente uma das partes deseja vender, transferir ou regularizar o imóvel.

Nesse cenário, é necessário descobrir:

• quem efetivamente participou da compra;
• quem pagou;
• qual era a intenção das partes;
• quais documentos foram produzidos;
• quem exerce a posse;
• se houve algum negócio formal;
• se o titular registral reconhece a situação;
• se existem outros interessados ou herdeiros.

Dependendo das provas existentes e da situação jurídica, pode ser possível realizar a transferência por instrumento adequado.

Imóvel comprado, mas o vendedor não transferiu

Outra situação diferente ocorre quando o comprador realizou o negócio, pagou o preço, mas o imóvel continua registrado em nome do vendedor.

Nesse caso, é importante verificar se existe contrato ou promessa de compra e venda e se as obrigações foram cumpridas.

Quando existe obrigação de transferir o imóvel e o vendedor não providencia a escritura ou a transferência, pode haver instrumentos jurídicos específicos para buscar a regularização.

A adjudicação compulsória, por exemplo, pode ser utilizada em determinadas situações para obter a transferência do imóvel quando preenchidos os requisitos legais.

Ela não deve, porém, ser confundida com uma solução automática para qualquer imóvel registrado em nome de terceiro.

Imóvel em nome de terceiro e contrato de gaveta

O chamado contrato de gaveta também pode estar relacionado a esse problema.

É a situação em que as partes realizam um negócio, mas a transferência formal do imóvel não é concluída perante o Registro de Imóveis.

Pode haver contrato, pagamentos e posse, enquanto a matrícula permanece em nome de outra pessoa.

Esse cenário apresenta riscos específicos, principalmente quando existe financiamento, alienação fiduciária ou restrição à transferência.

A análise deve considerar o conteúdo do contrato e a situação registral do imóvel.

Para entender melhor os riscos dessa modalidade, consulte também o artigo da CHG sobre Contrato de Gaveta de Imóvel: riscos e cuidados.

É possível regularizar um imóvel que está no nome de terceiro?

Em muitos casos, sim.

Mas a resposta depende da origem da situação.

Algumas das possibilidades que podem ser consideradas são:

• escritura pública e posterior registro;
• cessão de direitos;
• adjudicação compulsória;
• usucapião;
• inventário e partilha;
• sobrepartilha;
• ação judicial específica;
• correção ou retificação de situações registrais, quando efetivamente cabível.

O ponto fundamental é que a solução deve ser escolhida a partir dos documentos e dos fatos, e não apenas pelo nome dado ao problema.

Quando a escritura pode resolver?

Se existe concordância entre as partes e todos os requisitos documentais estão presentes, uma escritura pública pode ser o caminho adequado para formalizar a transferência.

Porém, a escritura não deve ser tratada como solução universal.

É necessário verificar:

• quem consta como proprietário;
• se essa pessoa está viva;
• se possui capacidade para praticar o ato;
• se existem outros titulares;
• se há restrições na matrícula;
• se o negócio original permite a transferência;
• quais documentos são exigidos pelo tabelionato e pelo Registro de Imóveis.

Depois da escritura, ainda será necessário observar o registro do título no Registro de Imóveis. Se o imóvel sequer possui escritura, vale conhecer o caminho descrito em imóvel sem escritura: como regularizar.

Quando a adjudicação compulsória pode ser utilizada?

A adjudicação compulsória pode ser relevante quando existe um compromisso ou promessa de compra e venda e o comprador cumpriu suas obrigações, mas a transferência definitiva não foi realizada.

A jurisprudência do STJ consolidou, por meio da Súmula 239, que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis.

Além disso, o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória foi regulamentado no âmbito do Registro de Imóveis pelo Conselho Nacional de Justiça.

Porém, é fundamental analisar a documentação e a situação concreta antes de concluir que essa é a medida adequada.

Para aprofundar o tema, veja o guia sobre adjudicação compulsória de imóvel.

Quando a usucapião pode ser uma alternativa?

A usucapião pode ser considerada em determinadas situações em que uma pessoa exerce posse sobre o imóvel durante o período exigido pela legislação e estão presentes os demais requisitos da modalidade aplicável.

É importante compreender que usucapião não é simplesmente uma maneira de "passar o imóvel para o próprio nome" porque o proprietário registral não quer colaborar.

São necessários requisitos específicos, que variam conforme a modalidade de usucapião.

Entre os elementos que podem ser relevantes estão:

• tempo de posse;
• natureza da posse;
• continuidade;
• ausência de oposição, conforme a modalidade;
• características do imóvel;
• origem da posse;
• existência ou não de justo título;
• finalidade da posse;
• demais requisitos legais.

Por isso, a análise deve ser feita individualmente. O tema é detalhado no guia sobre usucapião de imóvel.

E se o titular do imóvel morreu?

Essa é uma das situações que pode aumentar bastante a complexidade.

Se o imóvel continua registrado em nome de uma pessoa que faleceu, é necessário verificar a situação sucessória.

Dependendo dos documentos existentes e do estágio em que se encontra a sucessão, podem ser necessários inventário, partilha, sobrepartilha ou outras providências.

Não é possível simplesmente ignorar o titular registral porque a pessoa que ocupa ou pagou pelo imóvel entende que o bem "já era seu".

A sucessão precisa ser analisada juntamente com a documentação da aquisição. Sobre o procedimento, consulte o guia de inventário com imóveis e, se houver disputa, o artigo sobre imóvel de herança, venda e conflito entre herdeiros.

E se existem vários herdeiros?

A presença de vários herdeiros pode dificultar uma solução consensual.

Nesse caso, é necessário verificar:

• quem são os sucessores;
• se existe inventário;
• se o imóvel foi relacionado no inventário;
• qual era a relação jurídica do falecido com o imóvel;
• se existem documentos demonstrando aquisição por terceiro;
• se os herdeiros concordam com a regularização;
• se existe conflito sobre posse ou propriedade.

Dependendo da situação, uma solução administrativa pode ser possível. Em outras hipóteses, será necessário discutir judicialmente a titularidade ou o direito à transferência.

Imóvel em nome de terceiro durante o divórcio ou união estável

A situação também pode surgir dentro de relações familiares.

Um imóvel pode ter sido adquirido durante uma união estável ou casamento, mas registrado somente em nome de um dos companheiros ou cônjuges.

Nesse caso, não basta olhar exclusivamente para a matrícula.

É necessário analisar o regime de bens, a data da aquisição, a origem dos recursos e eventual existência de contrato ou pacto entre as partes.

A titularidade registral é um elemento importante, mas não necessariamente encerra toda a discussão patrimonial entre os envolvidos.

Se houver separação, o imóvel pode precisar ser analisado no contexto da partilha de imóveis no divórcio. Em relações não formalizadas, vale entender quando há direito à partilha de imóvel na união estável.

Como descobrir qual é a solução correta?

O primeiro passo é obter a documentação atualizada do imóvel.

Em especial, é importante analisar a matrícula e identificar:

• quem é o proprietário registral;
• como o imóvel foi adquirido;
• existência de ônus;
• averbações;
• restrições;
• penhoras ou outras informações relevantes.

Depois, deve-se reconstruir a história da aquisição.

Perguntas como "quem pagou?", "quem assinou o contrato?", "quem está na posse?", "quem aparece na matrícula?" e "o que aconteceu depois da compra?" podem mudar completamente a análise jurídica.

Quais documentos devem ser reunidos?

Para uma análise inicial, podem ser importantes:

• matrícula atualizada do imóvel;
• escritura pública, se houver;
• contrato de compra e venda;
• promessa de compra e venda;
• contrato particular;
• cessão de direitos;
• comprovantes de pagamento;
• transferências bancárias;
• recibos;
• documentos relacionados à posse;
• comprovantes de pagamento de tributos;
• documentos de inventário, quando houver;
• documentos pessoais das partes;
• comunicações entre comprador e titular registral.

Em casos mais antigos, até documentos aparentemente simples podem ajudar a reconstruir a origem da aquisição. A lista completa de conferência está no artigo sobre documentos que devem ser conferidos antes de assinar.

O que não fazer quando o imóvel está em nome de terceiro?

Algumas atitudes podem aumentar o risco.

Não confie apenas em acordos verbais

Quanto maior o patrimônio envolvido, maior a importância de documentar a situação.

Não ignore a matrícula

A matrícula é essencial para entender a situação jurídica do imóvel.

Não faça uma nova venda informal

Tentar resolver uma irregularidade criando outra negociação informal pode aumentar o problema.

Não assine documentos sem entender suas consequências

Uma declaração, cessão, distrato ou reconhecimento de dívida pode produzir consequências jurídicas importantes.

Não escolha usucapião, adjudicação ou outra medida apenas pelo nome do problema

O instrumento correto depende da origem do direito e da documentação disponível.

A regularização precisa ser judicial?

Não necessariamente.

Algumas situações podem ser solucionadas extrajudicialmente, desde que preenchidos os requisitos legais e exista documentação suficiente.

Dependendo do caso, podem ser utilizados procedimentos em cartório, escritura pública, registro imobiliário, inventário extrajudicial ou adjudicação compulsória extrajudicial.

Em outras situações, entretanto, pode existir conflito entre as partes, ausência de documentos, oposição de interessados ou necessidade de reconhecimento judicial de determinado direito.

Nesses casos, a via judicial pode ser necessária.

O fato de um procedimento ser extrajudicial ou judicial não determina, por si só, qual é a melhor solução. O que importa é identificar corretamente a situação jurídica.

Quanto tempo demora para regularizar um imóvel em nome de terceiro?

Não existe um prazo único.

O tempo pode variar significativamente conforme:

• qualidade da documentação;
• situação da matrícula;
• concordância das partes;
• existência de herdeiros;
• existência de financiamento;
• necessidade de inventário;
• existência de oposição;
• necessidade de procedimento judicial;
• exigências do cartório;
• complexidade do histórico do imóvel.

Por isso, qualquer promessa de prazo fechado antes da análise documental deve ser vista com cautela.

Quanto custa regularizar um imóvel em nome de terceiro?

Também não existe um valor único.

Os custos podem envolver, conforme o caso:

• escritura;
• emolumentos;
• registro;
• certidões;
• tributos;
• honorários profissionais;
• despesas processuais;
• outros custos específicos do procedimento escolhido.

O custo depende diretamente da solução jurídica necessária e da situação do imóvel. O panorama geral das etapas está no guia de regularização de imóvel.

Perguntas frequentes

Comprei um imóvel, mas ele está no nome de outra pessoa. O que posso fazer?

É necessário identificar como ocorreu a aquisição, quem consta na matrícula, quais documentos existem e se o titular registral concorda com a transferência. Dependendo do caso, podem existir soluções por escritura, adjudicação compulsória, usucapião ou medida judicial.

O imóvel está no nome do meu pai, mas fui eu quem pagou. O imóvel é meu?

O pagamento é um elemento relevante, mas não significa automaticamente que a propriedade pertença ao pagador. É necessário analisar a intenção das partes, os documentos, a matrícula e a origem da aquisição.

O imóvel está no nome de um familiar que morreu. Posso passar para o meu nome?

Depende da situação. O falecimento do titular registral pode envolver questões sucessórias e a solução dependerá dos documentos que demonstram a aquisição e da existência ou não de herdeiros e inventário.

Posso usar usucapião se o imóvel estiver no nome de outra pessoa?

Em determinadas situações, sim, desde que estejam presentes os requisitos legais da modalidade aplicável. O simples fato de o imóvel estar registrado em nome de terceiro não é suficiente para caracterizar usucapião.

Posso fazer adjudicação compulsória se o imóvel estiver no nome de outra pessoa?

Depende da origem da aquisição. A adjudicação compulsória pode ser adequada quando existe compromisso ou promessa de compra e venda e estão preenchidos os requisitos necessários para a transferência, mas não deve ser aplicada automaticamente a qualquer situação envolvendo imóvel em nome de terceiro.

O titular do imóvel pode vender o imóvel mesmo que eu tenha pago por ele?

A situação depende dos documentos, da natureza do negócio e das circunstâncias concretas. Como regra prática, manter a matrícula em nome de terceiro cria um risco que deve ser regularizado o quanto antes.

Preciso entrar na Justiça para regularizar?

Não necessariamente. Existem hipóteses de regularização extrajudicial. Quando há conflito, ausência de documentação ou necessidade de reconhecimento judicial de direitos, entretanto, pode ser necessário recorrer ao Judiciário.

Posso vender o imóvel mesmo estando em nome de outra pessoa?

A possibilidade de venda depende da situação registral e documental. Quem não figura na matrícula normalmente não consegue transferir a propriedade de forma definitiva, e negócios feitos nessas condições tendem a repetir a irregularidade. O caminho mais seguro é regularizar a titularidade antes de negociar o imóvel.

Conclusão

Imóvel em nome de terceiro é uma situação que exige análise individualizada. A matrícula, os documentos da aquisição, a posse e a eventual sucessão precisam ser examinados em conjunto para identificar o instrumento adequado, que pode ser escritura, cessão de direitos, adjudicação compulsória, usucapião, inventário ou medida judicial.

Quanto antes a regularização é enfrentada, menor tende a ser a complexidade do caso.

A CHG Advocacia pode analisar a documentação do imóvel e indicar o caminho jurídico aplicável à sua situação.