Embargos de Terceiro: Como Proteger um Imóvel ou Bem Penhorado por Dívida de Outra Pessoa?

Imagine descobrir que seu imóvel foi penhorado em um processo judicial do qual você nunca participou. Isso pode acontecer, por exemplo, quando um bem é confundido com o patrimônio do devedor, quando uma pessoa compra um imóvel que posteriormente é atingido por uma execução ou quando uma ordem judicial alcança um bem pertencente a alguém que não integra o processo.

Nessas situações, os embargos de terceiro podem ser o instrumento processual adequado para buscar a proteção da propriedade, da posse ou de outro direito incompatível com a constrição judicial.

Previstos nos artigos 674 a 681 do Código de Processo Civil (CPC), os embargos de terceiro permitem que uma pessoa que não é parte no processo defenda um bem próprio ou sobre o qual tenha direito juridicamente protegido, quando esse bem sofre constrição ou ameaça concreta de constrição judicial.

Uma informação importante: não é necessário que já exista uma execução ou que o bem tenha sido formalmente penhorado. A medida também pode ser cabível durante o processo de conhecimento, desde que estejam presentes os requisitos legais.

Neste guia, você vai entender quando os embargos de terceiro podem ser utilizados, quais documentos são importantes, quais são os prazos e como agir diante do risco de perda de um imóvel.

1. O que são embargos de terceiro?

Os embargos de terceiro são uma ação autônoma destinada a proteger quem não integra determinado processo judicial, mas sofre constrição ou ameaça de constrição sobre um bem que possui ou sobre o qual tenha direito incompatível com a medida judicial.

O fundamento principal está no artigo 674 do CPC.

Na prática, o instrumento permite que o terceiro apresente ao Judiciário suas razões e provas para demonstrar que determinado bem não deve responder pela obrigação discutida no processo em que foi atingido.

Por exemplo, imagine que uma empresa seja cobrada judicialmente e que, por algum motivo, um imóvel pertencente a uma pessoa que não integra a ação seja penhorado. Se essa pessoa demonstrar que tem direito incompatível com a constrição, poderá buscar o levantamento da medida por meio dos embargos de terceiro.

A finalidade não é simplesmente rediscutir a dívida do processo original. É obter a proteção do bem atingido indevidamente.

2. Os embargos de terceiro cabem no processo de conhecimento?

Sim. Os embargos de terceiro podem ser ajuizados durante o processo de conhecimento, antes mesmo de começar o cumprimento de sentença ou a execução.

O artigo 674 do CPC não restringe a medida à fase executiva. O que importa é a existência de uma constrição judicial ou de ameaça de constrição sobre bem de terceiro, nas condições previstas na lei.

Durante o processo de conhecimento, o juiz pode determinar medidas que atinjam bens antes da sentença definitiva. Entre as situações possíveis estão medidas de arresto, sequestro e outras providências judiciais que afetem patrimônio de quem não integra a relação processual.

Exemplo prático

João é processado por uma dívida. Antes da sentença, o juiz determina o arresto de um imóvel que, na realidade, pertence a Maria, que não é parte na ação.

Maria poderá avaliar o ajuizamento de embargos de terceiro para demonstrar seu direito sobre o imóvel e pedir que a medida seja afastada.

Ela não precisa aguardar a sentença, o trânsito em julgado ou o início de uma execução se a constrição ou a ameaça concreta já existir e os requisitos legais estiverem preenchidos.

Como os embargos são apresentados nessa fase?

Em regra, a ação deve ser distribuída por dependência ao juízo responsável pelo processo em que foi determinada a constrição, em autos apartados, conforme o artigo 676 do CPC.

O terceiro deverá demonstrar, entre outros pontos:

• que não é parte no processo original, na condição exigida pelo artigo 674;
• que possui o bem ou tem direito sobre ele incompatível com a medida judicial;
• qual foi a constrição ou ameaça de constrição;
• por que a medida deve ser afastada ou impedida.

Quando houver fundamento e prova suficientes, poderá ser solicitado o reconhecimento provisório do direito e a suspensão da medida sobre o bem, nos termos do artigo 678 do CPC.

Importante: a mera existência de um processo contra outra pessoa não autoriza, por si só, o ajuizamento de embargos de terceiro. É necessário identificar uma constrição judicial ou uma ameaça concreta sobre bem protegido pelo instrumento.

3. Em quais situações os embargos de terceiro podem ser utilizados?

Os embargos de terceiro podem ser cabíveis em diferentes circunstâncias, conforme os fatos e as provas de cada caso.

3.1. Imóvel penhorado por dívida de outra pessoa

É uma das situações mais conhecidas. Uma pessoa que não é devedora tem um imóvel atingido por penhora em processo judicial contra terceiro.

Se ela demonstrar que possui direito incompatível com a constrição, poderá buscar a desconstituição da penhora.

3.2. Imóvel comprado, mas ainda não registrado

Quem compra um imóvel por contrato particular pode enfrentar problemas se o bem for posteriormente penhorado por dívida do vendedor.

A ausência de registro da compra não significa, automaticamente, que o comprador não possa defender seus direitos.

A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça admite embargos de terceiro fundados em alegação de posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo sem registro.

A análise, porém, depende das circunstâncias da aquisição, da posse, das datas relevantes e da eventual existência de fraude à execução.

3.3. Bem atingido por medida judicial durante o processo de conhecimento

A proteção não está limitada à penhora realizada na execução.

Se, durante o processo de conhecimento, houver uma medida judicial que atinja bem de terceiro, os embargos podem ser cabíveis antes da sentença definitiva, desde que atendidos os requisitos legais.

3.4. Imóvel de terceiro incluído indevidamente em execução

Pode ocorrer de um imóvel ser alcançado por uma execução relacionada a pessoa diferente do proprietário ou possuidor que pretende defendê-lo.

É necessário analisar a matrícula, a cadeia de aquisição, a natureza da dívida, a decisão judicial e os demais elementos do processo.

3.5. Bem sujeito a arresto, sequestro ou outra constrição judicial

Os embargos de terceiro não se limitam à penhora. O artigo 674 do CPC contempla constrições judiciais em sentido amplo e também a ameaça de constrição.

O instrumento adequado depende da medida determinada pelo juízo e da posição jurídica de quem pretende proteger o bem.

4. Quem pode ajuizar embargos de terceiro?

O artigo 674 do CPC prevê hipóteses de legitimidade para a defesa do bem.

Podem estar legitimados, conforme a situação concreta:

• o proprietário do bem atingido;
• o possuidor que não é parte no processo e tem posse juridicamente protegida;
• o adquirente que pretende defender direito incompatível com a constrição;
• o cônjuge ou companheiro que busca proteger bens próprios ou sua meação, nas condições legais;
• outros terceiros expressamente contemplados pelo CPC, como o credor com garantia real nas hipóteses previstas no artigo 674, § 2º.

A legitimidade não decorre apenas de ter algum interesse econômico no resultado da ação. É necessário demonstrar a relação jurídica com o bem e o enquadramento legal para a utilização dos embargos.

5. Quais documentos são necessários?

A documentação depende da situação concreta, mas é importante reunir elementos que demonstrem o direito invocado e identifiquem a constrição judicial.

Em casos envolvendo imóveis, podem ser relevantes:

• matrícula atualizada do imóvel;
• escritura pública, quando existente;
• contrato de compra e venda ou compromisso de compra e venda;
• comprovantes de pagamento do preço;
• recibos e transferências bancárias;
• comprovantes de entrega das chaves;
• documentos relativos à posse e à ocupação do imóvel;
• comprovantes de pagamento de IPTU e despesas relacionadas ao bem;
• documentos que demonstrem a data da aquisição;
• cópia da decisão que determinou a constrição;
• informações sobre o processo original;
• outros documentos capazes de demonstrar a origem e a legitimidade do direito alegado.

A ausência de escritura ou de registro imobiliário não impede necessariamente a defesa, mas pode tornar ainda mais importante a análise da documentação e das circunstâncias da aquisição.

Não existe um único conjunto de documentos que garanta o acolhimento dos embargos. A suficiência das provas será examinada pelo juízo.

6. Qual é o prazo para ajuizar embargos de terceiro?

O prazo depende da fase processual em que ocorre a constrição.

6.1. Durante o processo de conhecimento

O artigo 675 do CPC estabelece que os embargos podem ser opostos a qualquer tempo no processo de conhecimento, enquanto não houver trânsito em julgado da sentença.

Portanto, se um bem de terceiro for atingido por uma medida judicial durante essa fase, não é necessário aguardar o início da execução para buscar a proteção cabível.

Isso não significa que seja recomendável esperar. Se houver risco de alienação, perda da posse ou agravamento da situação patrimonial, a providência deve ser avaliada com urgência.

6.2. No cumprimento de sentença ou na execução

Nessas fases, o artigo 675 do CPC estabelece uma regra específica: os embargos podem ser opostos até cinco dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta.

A identificação exata da fase processual e dos atos já praticados é essencial para avaliar a tempestividade.

Atenção: não se deve presumir que o prazo seja sempre de cinco dias contados da penhora. A regra legal varia conforme a fase e os atos processuais praticados.

7. É possível suspender a penhora ou impedir o leilão?

Em determinadas circunstâncias, sim.

O artigo 678 do CPC prevê que, reconhecida suficientemente a prova da posse ou do domínio, o juiz poderá determinar a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, quando requerida.

Isso significa que, quando os requisitos estiverem presentes, é possível requerer uma providência urgente para evitar que a constrição produza efeitos irreversíveis antes do julgamento da ação.

Se já houver leilão judicial designado, a urgência pode ser ainda maior. A petição deve explicar concretamente o risco e apresentar os documentos que sustentam o pedido.

A suspensão não é automática. Depende da análise judicial, dos elementos apresentados e dos requisitos legais.

Também é importante não confundir a apresentação dos embargos com uma garantia absoluta de cancelamento da penhora ou de suspensão do leilão.

8. Qual é a diferença entre embargos de terceiro e embargos à execução?

Embora os nomes sejam parecidos, os instrumentos têm finalidades diferentes.

Embargos de terceiro: protegem quem não integra o processo, mas sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bem próprio ou sobre o qual possui direito incompatível com a medida judicial.

Embargos à execução: são uma forma de defesa do executado em uma execução fundada em título extrajudicial, nas hipóteses previstas no CPC.

Por exemplo, se uma pessoa está sendo executada por uma dívida que considera inexistente, poderá avaliar os meios de defesa próprios do executado. Se, por outro lado, o imóvel de uma pessoa estranha à execução for penhorado para pagar a dívida de outra, a situação poderá justificar embargos de terceiro.

A escolha do instrumento depende da posição processual da pessoa e do objetivo da defesa.

9. Qual é a diferença entre embargos de terceiro e impugnação ao cumprimento de sentença?

A impugnação ao cumprimento de sentença é um meio de defesa utilizado pelo executado no procedimento de cumprimento de sentença, conforme o artigo 525 do CPC.

Os embargos de terceiro, por sua vez, destinam-se à proteção de quem não é parte no processo e sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bem que possui ou sobre o qual tem direito incompatível com a medida.

Assim, se o próprio devedor pretende questionar o cumprimento da sentença, a impugnação pode ser o instrumento adequado, conforme os fundamentos disponíveis.

Se o bem atingido pertence a terceiro que não integra o processo, deve-se analisar a possibilidade de embargos de terceiro.

A distinção é importante porque os instrumentos possuem pressupostos, finalidades e regras processuais diferentes.

10. Embargos de terceiro são iguais a reintegração de posse?

Não.

A reintegração de posse é uma ação possessória destinada, em regra, à recuperação da posse quando ocorre esbulho possessório.

Os embargos de terceiro têm outra finalidade: afastar uma constrição ou ameaça de constrição judicial sobre bem de terceiro.

Em algumas situações, as questões podem se relacionar, mas a existência de uma disputa possessória não transforma automaticamente o caso em embargos de terceiro.

É necessário identificar se o problema decorre de uma ordem judicial que atingiu o bem ou de uma situação de perda da posse que exige tutela possessória.

Leia também: Ação de Reintegração de Posse de Imóvel: Quando É Cabível?

11. Qual é a diferença entre embargos de terceiro e imissão na posse?

A imissão na posse é utilizada, em situações próprias, para buscar a obtenção da posse de um imóvel por quem demonstra ter direito a ela, como pode ocorrer com determinados adquirentes ou arrematantes.

Os embargos de terceiro, por sua vez, visam proteger um bem contra constrição ou ameaça de constrição judicial.

Portanto, se o problema é uma ordem judicial que alcança indevidamente um bem de terceiro, devem ser examinados os embargos de terceiro. Se o objetivo é obter a posse com fundamento em um direito que ainda não se concretizou na ocupação do imóvel, pode ser necessário avaliar a imissão na posse.

A medida adequada depende dos fatos, da situação possessória e do direito que se pretende exercer.

Leia também: Imissão na Posse: Quando o Comprador ou Arrematante Pode Retomar o Imóvel?

12. O que acontece quando um imóvel de herança é penhorado por dívida de um herdeiro?

A situação exige atenção especial à titularidade do bem, à existência de inventário ou partilha, à matrícula imobiliária e à natureza da obrigação cobrada.

Se um imóvel ou direito pertencente a terceiro for atingido por constrição judicial relacionada à dívida de um herdeiro, será necessário identificar exatamente qual patrimônio ou direito foi alcançado.

Não se pode presumir que todo o imóvel pertença exclusivamente ao herdeiro devedor, nem que toda constrição seja necessariamente indevida.

A defesa dependerá da situação jurídica do bem, da existência de copropriedade, dos direitos sucessórios envolvidos e dos atos praticados no processo.

Quando os requisitos estiverem preenchidos, os embargos de terceiro poderão ser um instrumento para proteger o direito incompatível com a constrição.

13. Quanto custa ajuizar embargos de terceiro?

O custo depende das características do processo, da complexidade da documentação, do valor envolvido, das providências urgentes necessárias e dos honorários profissionais.

Também podem existir custas judiciais e outras despesas processuais, conforme as regras aplicáveis ao caso e ao tribunal competente.

A definição dos honorários deve considerar o trabalho necessário, os atos processuais esperados e os parâmetros profissionais aplicáveis.

Não é possível estabelecer um valor único para todos os casos. A avaliação inicial permite identificar a documentação disponível, a fase processual, a urgência e as medidas que podem ser necessárias.

14. O que fazer se um bem de terceiro for atingido por uma ordem judicial?

Ao descobrir uma penhora, um arresto ou outra constrição sobre um bem que não deveria responder pela obrigação discutida no processo, é importante agir de maneira organizada.

Passo 1 — Identifique o processo e a ordem judicial

Obtenha os dados do processo, a decisão que determinou a medida e as informações sobre o bem atingido.

Passo 2 — Reúna os documentos

Separe a matrícula, os contratos, os comprovantes de pagamento, os documentos de posse e os demais elementos que demonstrem seu direito.

Passo 3 — Verifique a fase processual e o prazo

A estratégia pode ser diferente se a constrição ocorreu durante o processo de conhecimento, no cumprimento de sentença ou na execução.

Passo 4 — Avalie a necessidade de tutela urgente

Se houver risco de leilão, alienação judicial ou outra consequência grave, deve-se examinar a possibilidade de requerer a suspensão da medida, com fundamentação e provas adequadas.

Passo 5 — Escolha o instrumento processual correto

Nem toda irregularidade deve ser discutida por embargos de terceiro. A posição da pessoa no processo, a natureza da constrição e o direito que se pretende proteger precisam ser examinados antes da definição da medida.

15. Atendimento jurídico na Penha e no Tatuapé

A constrição judicial de um imóvel pode envolver questões de propriedade, posse, contratos de compra e venda, registro imobiliário e responsabilidade patrimonial.

A análise do caso exige verificar a documentação do imóvel, a origem da dívida, a decisão judicial e a fase em que o processo se encontra. Esses elementos ajudam a avaliar se os embargos de terceiro são cabíveis e quais providências podem ser requeridas.

A CHGS Advocacia disponibiliza atendimento jurídico para questões imobiliárias na região da Penha e do Tatuapé, em São Paulo.

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Fale com um advogado

Se um imóvel ou outro bem de sua propriedade ou posse foi atingido por penhora, arresto ou outra ordem judicial relacionada a uma dívida de terceiro, é importante analisar a documentação e o processo para identificar as medidas juridicamente cabíveis.

A CHGS Advocacia atua em questões de Direito Imobiliário, incluindo a análise de constrições judiciais e a avaliação de medidas para a proteção de direitos sobre imóveis.

Entre em contato para apresentar sua situação e verificar quais providências podem ser adotadas.

Leia também: Veja também: Penhora de Imóvel e a página de Direito Imobiliário.

Conclusão

Os embargos de terceiro são um instrumento importante para proteger quem não integra um processo judicial, mas sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bem que possui ou sobre o qual tem direito incompatível com a medida.

Eles podem ser cabíveis durante o processo de conhecimento, no cumprimento de sentença ou na execução, desde que os requisitos legais estejam presentes. Não é necessário aguardar o início da execução quando a constrição ou ameaça concreta já existe na fase de conhecimento.

A documentação, o prazo, a fase processual e a urgência devem ser examinados com atenção. Quando houver risco de perda do bem ou de alienação judicial, a análise tempestiva pode ser decisiva para a escolha da medida adequada.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. Posso ajuizar embargos de terceiro antes da execução?

Sim. Os embargos de terceiro podem ser ajuizados durante o processo de conhecimento, antes da execução, quando houver constrição judicial ou ameaça concreta sobre bem de terceiro e os requisitos legais estiverem presentes.

2. Posso ajuizar embargos de terceiro se meu imóvel foi penhorado por dívida de outra pessoa?

Sim, se você não integrar o processo e demonstrar que possui o bem ou tem direito incompatível com a penhora. A documentação e as circunstâncias da constrição serão analisadas pelo juízo.

3. Preciso ter o imóvel registrado em meu nome?

Não necessariamente. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo sem registro. O resultado depende das provas e das circunstâncias do caso.

4. Qual é o prazo para embargos de terceiro?

No processo de conhecimento, podem ser opostos antes do trânsito em julgado da sentença. No cumprimento de sentença ou na execução, aplica-se a regra específica do artigo 675 do CPC, inclusive o limite relacionado à adjudicação, à alienação por iniciativa particular ou à arrematação.

5. Os embargos de terceiro suspendem automaticamente o leilão?

Não. É possível requerer tutela provisória para suspender a constrição, conforme os requisitos legais, mas a suspensão depende da decisão judicial.

6. Qual é a diferença entre embargos de terceiro e embargos à execução?

Os embargos de terceiro protegem bens de quem não integra o processo. Os embargos à execução são um meio de defesa do executado em execução fundada em título extrajudicial, conforme as hipóteses legais.

7. Posso usar embargos de terceiro para defender um imóvel de herança?

Pode ser possível, conforme a titularidade, a posse, os direitos sucessórios e a natureza da constrição. É necessário examinar os documentos e a situação jurídica concreta.

8. O que devo fazer se descobrir que meu imóvel será levado a leilão por dívida de outra pessoa?

Identifique o processo, obtenha a decisão que atingiu o imóvel, reúna os documentos de propriedade ou posse e procure orientação jurídica rapidamente para avaliar a medida adequada e a eventual necessidade de tutela urgente.