Contrato de Locação: Como Escolher a Garantia Correta?

Alugar um imóvel envolve mais do que definir o valor do aluguel e o prazo de ocupação. Um dos pontos que mais geram dúvidas e conflitos é a garantia exigida no contrato de locação. Proprietários querem segurança para receber os valores e recuperar eventuais prejuízos. Inquilinos, por sua vez, precisam conhecer os limites legais das exigências e evitar assumir obrigações desproporcionais.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece quais garantias podem ser utilizadas, limita a exigência de garantias simultâneas e disciplina situações como caução, fiança, seguro-fiança e substituição do fiador.

A escolha inadequada da garantia ou a redação imprecisa do contrato pode gerar cobranças indevidas, discussões sobre a devolução de valores e conflitos no encerramento da locação. Por isso, é importante compreender como cada modalidade funciona antes de assinar o contrato.

O que é a garantia em um contrato de locação?

A garantia locatícia é um mecanismo destinado a proteger o proprietário contra o descumprimento de obrigações assumidas pelo inquilino, como falta de pagamento do aluguel, encargos da locação e outros deveres previstos no contrato.

A garantia não substitui as obrigações do locatário. Ela oferece ao locador uma forma adicional de proteção, dentro dos limites legais e contratuais aplicáveis.

O artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 prevê quatro modalidades de garantia que podem ser utilizadas nos contratos de locação. A escolha deve ser feita de comum acordo, respeitando as características e os requisitos de cada modalidade.

Quais são as garantias permitidas pela Lei do Inquilinato?

1. Caução

A caução consiste na entrega de um bem ou valor para garantir o cumprimento das obrigações da locação. Pode recair sobre bens móveis, imóveis ou dinheiro.

Quando a caução é prestada em dinheiro, existe um limite legal: o valor não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. A quantia deve ser depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos correspondentes devem reverter em benefício do locatário quando houver o levantamento.

Se a caução recair sobre bem móvel, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Se recair sobre imóvel, deverá ser averbada na respectiva matrícula.

Ao término da locação, a devolução deve considerar a situação do imóvel, os valores efetivamente devidos e as condições previstas no contrato. O locador não pode reter a caução sem fundamento. Por outro lado, obrigações pendentes ou danos comprovadamente atribuíveis ao locatário podem ser considerados na apuração do saldo.

A caução em dinheiro não se transforma automaticamente em pagamento dos últimos aluguéis. O inquilino não deve deixar de pagar as parcelas finais por conta própria, sem acordo ou fundamento contratual que autorize essa compensação.

2. Fiança

Na fiança, uma terceira pessoa, chamada fiador, assume responsabilidade pelo cumprimento das obrigações locatícias nos limites estabelecidos no contrato e na legislação.

O fiador pode responder por aluguéis, encargos e demais obrigações abrangidas pela garantia. Por isso, antes de assinar, é essencial verificar quais obrigações estão incluídas, o período de responsabilidade e as condições para eventual exoneração.

Um ponto importante é que o imóvel residencial do fiador pode, em determinadas circunstâncias, ser penhorado para satisfazer dívida decorrente de contrato de locação. A exceção está prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 e foi considerada constitucional pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.127, tanto para locações residenciais quanto comerciais.

O fiador deve compreender os riscos patrimoniais da garantia antes de assumir essa obrigação.

3. Seguro de fiança locatícia

No seguro-fiança, uma seguradora garante o pagamento das obrigações cobertas pela apólice, conforme as condições contratadas.

Essa modalidade pode dispensar a participação de um fiador, mas envolve o pagamento de prêmio pelo locatário ou por quem contratar o seguro, conforme o ajuste realizado.

É importante observar que a cobertura não deve ser presumida como ilimitada. O contrato de seguro estabelece coberturas, limites, exclusões, franquias e condições específicas. Por isso, proprietário e inquilino devem verificar o conteúdo da apólice e não apenas a existência do seguro.

O seguro-fiança também não significa que o locatário deixa de ser responsável pela dívida. A seguradora poderá exercer os direitos de cobrança cabíveis em relação aos valores que pagar, conforme a legislação e o contrato.

4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

A Lei do Inquilinato também admite a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento como garantia locatícia.

Nessa modalidade, quotas de fundo são vinculadas fiduciariamente para assegurar o cumprimento das obrigações do contrato. É uma alternativa menos comum na prática cotidiana, cuja utilização depende da estrutura do investimento e das condições jurídicas e operacionais aplicáveis.

O contrato deve identificar adequadamente a garantia e disciplinar sua constituição e eventual execução, observando a legislação pertinente.

O proprietário pode exigir duas garantias no mesmo contrato?

Não. O parágrafo único do artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 proíbe a utilização de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.

Assim, não é permitido exigir, por exemplo, caução e fiador simultaneamente, ou seguro-fiança e caução para garantir o mesmo contrato.

A exigência de mais de uma garantia pode gerar nulidade da cláusula correspondente. Além disso, o artigo 43, inciso II, da Lei do Inquilinato tipifica como contravenção penal a exigência, por motivo de locação ou sublocação, de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

É importante diferenciar a existência de mais de uma obrigação contratual da exigência de duas modalidades de garantia. O que a lei proíbe é a cumulação de modalidades de garantia locatícia para assegurar o mesmo contrato.

O proprietário pode cobrar aluguel antecipado?

Como regra, o artigo 20 da Lei do Inquilinato proíbe que o locador exija o pagamento antecipado do aluguel, salvo nas hipóteses expressamente previstas em lei.

Uma dessas hipóteses é a locação sem garantia, nos termos do artigo 42. Nessa situação, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

A lei também prevê regras próprias para a locação para temporada.

Portanto, a cobrança antecipada não pode ser utilizada livremente como forma de criar uma garantia adicional ou contornar as modalidades previstas na legislação.

Até quando a garantia do contrato de locação permanece válida?

De acordo com o artigo 39 da Lei do Inquilinato, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.

Isso significa que o simples término do prazo inicialmente previsto no contrato não encerra necessariamente a responsabilidade do fiador ou a vigência da garantia.

Por essa razão, é importante verificar a redação contratual e as regras específicas aplicáveis à modalidade escolhida.

O fiador pode pedir para sair do contrato?

A possibilidade de exoneração do fiador depende do prazo da locação e de eventual prorrogação contratual.

Na hipótese de prorrogação da locação por prazo indeterminado, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de o fiador notificar o locador sobre sua intenção de se exonerar, permanecendo responsável pelos efeitos da fiança durante o período legal de 120 dias após a notificação.

Em julgamento do REsp 2.121.585/PR, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu que, em contrato com prazo determinado, o fiador pode comunicar sua intenção de deixar a garantia durante a vigência do prazo, mas sua responsabilidade permanece até o término do período contratual. A exoneração com os efeitos legais próprios deve ser analisada conforme a situação concreta e a eventual prorrogação da locação.

Assim, não basta simplesmente comunicar ao inquilino que não deseja mais ser fiador. É necessário observar a forma de comunicação, o destinatário e o momento em que ela é realizada.

O proprietário pode exigir a substituição do fiador?

A Lei do Inquilinato prevê situações em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia.

O artigo 40 apresenta hipóteses como morte, ausência, interdição, recuperação judicial, insolvência ou exoneração do fiador, além de outras situações previstas na lei.

Quando o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia, o prazo legal é de 30 dias. A ausência de substituição pode fundamentar a adoção das medidas legais cabíveis, inclusive a possibilidade de encerramento da locação, conforme o caso.

A exigência, contudo, deve estar amparada em uma das hipóteses legais. O proprietário não pode exigir a substituição do fiador de maneira arbitrária.

O que deve ser analisado antes de assinar o contrato de locação?

Antes de assinar, proprietário, inquilino e eventual fiador devem conferir alguns pontos essenciais:

• Qual modalidade de garantia foi escolhida e se ela está de acordo com a Lei do Inquilinato.
• Se existe apenas uma modalidade de garantia no contrato.
• Se o valor da caução em dinheiro respeita o limite legal de três meses de aluguel.
• Se a forma de depósito e devolução da caução está claramente prevista.
• Quais obrigações estão abrangidas pela fiança ou pelo seguro-fiança.
• Até quando a garantia permanecerá válida.
• Em quais situações será possível exigir substituição ou exoneração da garantia.
• Quais documentos, vistorias e comprovantes devem ser preservados durante a locação.

Também é recomendável guardar o contrato assinado, comprovantes de pagamento, laudos de vistoria, comunicações entre as partes e documentos relacionados à garantia. Esses registros podem ser importantes caso surja uma discussão durante ou depois da locação.

Quando procurar orientação jurídica?

A análise jurídica pode ser importante quando o contrato exige mais de uma garantia, quando a caução não é devolvida, quando o fiador pretende se exonerar, quando o proprietário exige substituição da garantia ou quando há cobrança de valores que parecem não estar previstos em lei ou no contrato.

Cada situação depende da redação contratual, dos documentos existentes e do histórico da locação. Uma avaliação antes da assinatura também pode evitar conflitos e prejuízos futuros.

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Leia também: Veja também: Despejo por Falta de Pagamento e Revisão de Aluguel. Leia também: Venda de Imóvel Alugado: Direito de Preferência e Prazo para Desocupação.

Conclusão

A garantia é uma das cláusulas mais importantes do contrato de locação. A Lei do Inquilinato estabelece modalidades específicas, limites para a caução, proibição de garantias cumulativas e regras sobre a duração e a substituição da garantia.

Proprietários, inquilinos e fiadores devem compreender essas regras antes de assumir obrigações. A leitura cuidadosa do contrato e a análise da garantia escolhida ajudam a prevenir cobranças indevidas, conflitos e riscos patrimoniais.

Perguntas frequentes sobre contrato de locação e garantias

1. Quais são as garantias permitidas em contrato de locação?

A Lei nº 8.245/1991 prevê quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato deve adotar apenas uma dessas modalidades como garantia locatícia.

2. O proprietário pode exigir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. O artigo 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. A exigência cumulativa pode gerar nulidade da cláusula e também está sujeita à consequência prevista no artigo 43, inciso II, da lei.

3. Qual é o valor máximo da caução de aluguel?

Quando prestada em dinheiro, a caução não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. A quantia deve ser depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos revertem ao locatário quando do levantamento.

4. O proprietário precisa devolver a caução no fim do contrato?

A caução deve ser restituída ao locatário, com os rendimentos da poupança, observadas as obrigações efetivamente pendentes e eventuais danos comprovados atribuíveis ao inquilino. A retenção precisa ter fundamento contratual e jurídico, não podendo ser arbitrária.

5. O fiador pode perder seu único imóvel por dívida de aluguel?

Sim. A Lei nº 8.009/1990 prevê exceção à impenhorabilidade do bem de família para obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. O STF, no Tema 1.127, reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador tanto em locação residencial quanto comercial.

6. O fiador pode sair do contrato de aluguel?

Depende da situação. Na prorrogação da locação por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de sua intenção de exoneração, permanecendo responsável pelo período legal de 120 dias após a notificação. Em contrato por prazo determinado, a responsabilidade pode permanecer até o fim do prazo contratual, conforme entendimento do STJ no REsp 2.121.585/PR.

7. A garantia do contrato continua depois do término do prazo da locação?

Como regra, sim. O artigo 39 da Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, inclusive quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado.

8. O proprietário pode exigir outro fiador durante o contrato?

Pode exigir substituição nas hipóteses previstas no artigo 40 da Lei do Inquilinato, como morte, ausência, interdição ou exoneração do fiador, entre outras situações legais. Após a notificação, o locatário tem 30 dias para apresentar nova garantia, conforme a lei.