Despejo por Falta de Pagamento: Como Funciona, Quando Cabe Liminar e Como Cobrar os Aluguéis Atrasados?

Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário pode enfrentar prejuízos que aumentam a cada mês. Além do valor da locação, podem existir encargos pendentes e dificuldades para recuperar a posse do imóvel.

Nessa situação, a ação de despejo por falta de pagamento pode permitir a rescisão do contrato e a retomada judicial do imóvel. Dependendo das circunstâncias, o locador também pode cobrar os aluguéis e demais encargos devidos no mesmo processo.

A medida adequada depende do contrato, da existência de garantias locatícias, dos valores em atraso e das regras da Lei do Inquilinato. Por isso, é importante compreender quando o despejo pode ser solicitado, quais documentos reunir e em quais situações a lei admite uma liminar.

O que é ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento é a medida judicial utilizada pelo locador para buscar a rescisão do contrato de locação e a desocupação do imóvel em razão do inadimplemento do aluguel ou de encargos locatícios exigíveis.

O artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos.

A ação pode envolver imóveis residenciais ou comerciais, observadas as regras aplicáveis a cada modalidade de locação.

O proprietário não precisa necessariamente ajuizar um processo para cobrar os valores e outro para recuperar o imóvel. O artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato permite cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e acessórios vencidos, mediante apresentação de cálculo discriminado do débito.

Quantos meses de aluguel atrasado permitem entrar com ação de despejo?

A Lei do Inquilinato não estabelece uma regra geral segundo a qual o proprietário precisa esperar dois, três ou mais meses de atraso para ajuizar a ação.

O inadimplemento de uma obrigação locatícia exigível pode fundamentar a medida, desde que sejam examinados o contrato, os pagamentos realizados e as circunstâncias concretas.

Isso não significa que qualquer atraso resulte automaticamente em desocupação imediata. O despejo depende do procedimento judicial e da análise dos requisitos legais aplicáveis.

Antes de ingressar com a ação, é recomendável conferir quais aluguéis venceram, quais encargos podem ser cobrados e se houve pagamentos parciais ou acordos posteriores.

Quando é possível pedir liminar de despejo?

A liminar permite requerer a desocupação antes do encerramento normal do processo, mas sua concessão depende das hipóteses e dos requisitos previstos em lei.

Na hipótese específica de falta de pagamento, o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de liminar para desocupação em quinze dias quando a ação estiver fundada exclusivamente na falta de pagamento do aluguel e acessórios no vencimento e o contrato estiver desprovido das garantias previstas no artigo 37, seja porque não foram contratadas, seja porque se extinguiram ou houve exoneração.

Nessa hipótese, a lei exige caução equivalente a três meses de aluguel.

Portanto, a falta de pagamento não autoriza, por si só, a concessão automática de liminar. É necessário verificar se o contrato possui fiança, caução, seguro-fiança ou outra garantia locatícia legalmente admitida e se os demais requisitos estão preenchidos.

É possível despejar o inquilino que possui fiador?

A existência de fiador ou de outra garantia locatícia pode afastar a hipótese específica de liminar prevista no artigo 59, § 1º, inciso IX. Isso não significa, entretanto, que o proprietário fique impedido de ajuizar ação de despejo por falta de pagamento.

A possibilidade de retomada judicial continua sujeita à análise da inadimplência e das regras legais aplicáveis. A garantia pode influenciar a estratégia processual e a cobrança dos valores, mas não elimina automaticamente a possibilidade de rescisão da locação.

Quais documentos são necessários para entrar com a ação?

A documentação ajuda a demonstrar a relação locatícia, o inadimplemento e o valor efetivamente exigido.

Em geral, é importante reunir:

• contrato de locação e eventuais aditivos;
• documentos de identificação do locador e do locatário;
• informações sobre fiador ou outras garantias, quando existentes;
• comprovantes dos aluguéis vencidos e não pagos;
• histórico dos pagamentos recebidos;
• demonstrativo discriminado do débito;
• comprovantes dos encargos locatícios que estejam sendo cobrados;
• notificações e comunicações trocadas com o inquilino, se houver;
• documentos relativos a acordos ou renegociações anteriores.

A notificação extrajudicial pode ser útil para registrar a cobrança e tentar uma solução, mas não é requisito universal para toda ação de despejo por falta de pagamento.

O demonstrativo da dívida merece atenção especial. Ele deve permitir identificar os períodos cobrados, os valores principais, os encargos e os critérios de atualização utilizados.

Como funciona o processo de despejo por falta de pagamento?

O procedimento pode variar conforme os pedidos formulados e as particularidades do caso. Em linhas gerais, a ação pode envolver as seguintes etapas.

1. Análise do contrato e dos atrasos

O primeiro passo é conferir o contrato, os vencimentos, a garantia locatícia e o histórico financeiro da locação. Também é necessário identificar eventuais pagamentos parciais, descontos ou acordos que alterem o valor exigido.

2. Cálculo da dívida

Se o proprietário pretender cobrar os aluguéis e encargos no mesmo processo, deve apresentar o cálculo discriminado do débito, conforme o artigo 62 da Lei do Inquilinato.

A cobrança deve respeitar os valores efetivamente devidos e os encargos que possuam fundamento contratual ou legal.

3. Ajuizamento da ação

A petição inicial apresenta os fatos, os fundamentos jurídicos e os pedidos. Conforme a estratégia e os requisitos aplicáveis, pode incluir pedido de rescisão contratual, despejo, cobrança dos valores e requerimento liminar, quando juridicamente cabível.

4. Citação do locatário

O inquilino é chamado ao processo para exercer o direito de defesa e, nas hipóteses legais, poderá realizar o pagamento integral da dívida para evitar a rescisão da locação.

Quando há cobrança cumulada, a participação dos fiadores no pedido de cobrança deve observar as regras processuais e a extensão de suas obrigações.

5. Decisão judicial e desocupação

O juiz analisará os requisitos da medida, as provas e as defesas apresentadas. Se o pedido for acolhido, a desocupação ocorrerá conforme a decisão judicial e os prazos previstos na legislação.

O proprietário não deve trocar fechaduras, retirar os bens do inquilino ou forçar a entrada no imóvel por conta própria. A retomada deve observar os meios legalmente admitidos.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Em determinadas condições, sim. A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de purgação da mora, mecanismo pelo qual o locatário pode evitar a rescisão mediante pagamento integral do débito nos termos legais.

Nas ações de despejo por falta de pagamento, o artigo 62, inciso II, prevê o pagamento no prazo de quinze dias contado da citação, com inclusão dos valores legalmente indicados, como aluguéis e encargos vencidos, obrigações que vencerem até a efetivação do pagamento, multas exigíveis, juros, custas e honorários, observadas as regras aplicáveis.

Essa possibilidade não deve ser interpretada como autorização para pagar apenas uma parte do débito ou ignorar os requisitos legais. Também existem limitações ao uso repetido da purgação da mora, previstas na própria lei.

A avaliação precisa considerar a situação processual, os pagamentos realizados e a integralidade dos valores exigíveis.

O proprietário pode cobrar os aluguéis atrasados no mesmo processo?

Sim. O artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato permite cumular o pedido de rescisão da locação com o de cobrança dos aluguéis e acessórios.

Essa alternativa pode evitar a necessidade de formular pedidos separados para a retomada do imóvel e a cobrança do débito locatício, desde que sejam observados os requisitos processuais.

A inicial deve conter cálculo discriminado do valor cobrado. Se houver fiador, a responsabilidade pela dívida deverá ser examinada conforme o contrato e os limites da garantia.

Mesmo com uma decisão favorável, o recebimento efetivo dos valores dependerá do pagamento voluntário ou dos meios legais de satisfação do crédito.

O que acontece se o inquilino continuar atrasando os aluguéis durante o processo?

Os valores que vencerem durante o andamento da ação precisam ser considerados conforme as regras legais aplicáveis e a situação processual.

O pagamento de uma dívida inicial não significa necessariamente que atrasos reiterados posteriores serão irrelevantes. Em decisão divulgada em junho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça analisou situação em que a inadimplência continuou durante o processo e reconheceu que os atrasos reiterados poderiam justificar a rescisão e o despejo, apesar do pagamento dos débitos inicialmente discutidos.

O entendimento foi apresentado no REsp 2.225.450. A aplicação dessa orientação depende das circunstâncias do caso concreto, e não deve ser interpretada como regra automática para toda situação de atraso.

Por isso, é importante manter registros atualizados dos pagamentos e dos aluguéis que vencerem durante o processo.

Despejo por falta de pagamento é diferente de despejo para uso próprio?

Sim. No despejo por falta de pagamento, o fundamento é o inadimplemento do aluguel ou dos encargos locatícios. Já a retomada para uso próprio tem fundamento e requisitos próprios, que dependem do tipo de locação e das condições previstas na Lei do Inquilinato.

Quando o proprietário pretende retomar o imóvel para uso próprio, não basta presumir que poderá exigir a desocupação a qualquer momento. É necessário examinar a modalidade contratual, o prazo da locação e as hipóteses legais de retomada. Esse assunto será aprofundado em artigo específico sobre despejo para uso próprio.

Fale com o advogado

Se você é proprietário de um imóvel alugado e enfrenta atrasos no pagamento, organize o contrato, os comprovantes e o demonstrativo da dívida antes de decidir como proceder.

A CHGS Advocacia, de Carlos Henrique Gomes dos Santos, pode analisar os documentos e as circunstâncias da locação para avaliar as medidas juridicamente cabíveis. O contato pode ser realizado pelo telefone ou WhatsApp já disponibilizado no site.

Leia também: Sobre caução, fiança e seguro-fiança, veja: Contrato de Locação: Como Escolher a Garantia Correta?. Leia também: Venda de Imóvel Alugado: Direito de Preferência e Prazo para Desocupação.

Conclusão

O despejo por falta de pagamento é uma medida judicial que pode buscar a rescisão da locação e a desocupação do imóvel, além da cobrança dos aluguéis e encargos exigíveis.

A possibilidade de liminar depende de requisitos específicos, especialmente quando o contrato não possui garantia locatícia. A análise do contrato, do histórico de pagamentos e do cálculo do débito é essencial para definir a medida adequada.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. Quantos meses de aluguel atrasado permitem entrar com ação de despejo?

A lei não exige um número geral de meses de atraso. O inadimplemento de obrigação locatícia exigível pode fundamentar a ação, conforme o contrato e as circunstâncias do caso.

2. O proprietário pode pedir despejo por falta de pagamento com apenas um mês de atraso?

Pode ser possível, desde que exista inadimplemento de obrigação exigível e estejam presentes os fundamentos legais para a ação. A desocupação não é automática e depende do procedimento judicial.

3. É possível conseguir liminar de despejo por falta de pagamento?

Sim, em hipóteses específicas. Para a previsão do artigo 59, § 1º, inciso IX, o contrato deve estar sem as garantias locatícias previstas no artigo 37 e deve ser prestada caução equivalente a três meses de aluguel, além dos demais requisitos legais.

4. O inquilino pode evitar o despejo pagando os aluguéis atrasados?

Em determinadas condições, pode purgar a mora mediante pagamento integral do débito nos termos e no prazo previstos na Lei do Inquilinato, observadas as limitações legais.

5. O proprietário pode cobrar aluguel atrasado junto com o despejo?

Sim. O artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato permite cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e acessórios, mediante apresentação do cálculo discriminado do débito.

6. Quais documentos são necessários para uma ação de despejo por falta de pagamento?

Geralmente, contrato de locação, aditivos, histórico de pagamentos, comprovantes dos valores em atraso, documentos das garantias e demonstrativo discriminado da dívida. A documentação depende do caso.

7. O proprietário precisa notificar o inquilino antes de entrar com a ação?

A notificação extrajudicial não é requisito universal para a ação de despejo por falta de pagamento. A necessidade deve ser verificada conforme o contrato e as circunstâncias da locação.

8. Posso pedir despejo se o inquilino não paga, mas tem fiador?

Sim. A existência de fiador não impede automaticamente a ação de despejo. Contudo, pode influenciar a possibilidade de liminar específica e deve ser considerada na análise da cobrança e da garantia.