Imissão na Posse: Quando o Comprador ou Arrematante Pode Retomar o Imóvel?

A imissão na posse é uma medida utilizada para permitir que quem possui direito à posse de um imóvel possa obtê-la judicialmente quando ainda não exerce a posse e encontra resistência de quem ocupa o bem.

A situação aparece com frequência em imóveis adquiridos por compra e venda, promessa de compra e venda, arrematação judicial ou leilão extrajudicial de instituições financeiras.

Entretanto, o caminho jurídico não é igual em todas essas situações. É fundamental analisar como o imóvel foi adquirido, quem ocupa o bem e qual é a origem do direito à posse.

O que é imissão na posse?

A imissão na posse é utilizada, em linhas gerais, quando uma pessoa possui direito à posse de determinado imóvel, mas nunca exerceu essa posse e precisa obtê-la de quem atualmente ocupa o bem.

Por isso, é importante diferenciá-la das ações possessórias.

Na reintegração de posse, por exemplo, o autor afirma que já exercia a posse e foi dela privado.

Na imissão, a situação é diferente: o interessado busca obter uma posse que ainda não exercia.

A análise do título, da origem da aquisição e da situação do ocupante é essencial para definir a medida adequada.

Imissão na posse após arrematação judicial

Uma das situações mais objetivas ocorre quando um imóvel é penhorado em uma execução judicial e posteriormente arrematado.

Por exemplo:

Um imóvel é penhorado em uma execução. O bem é levado a leilão judicial. Um terceiro arremata o imóvel. O antigo proprietário ou outro ocupante permanece no local.

Nesse caso, o arrematante não precisa necessariamente ajuizar uma nova ação de imissão na posse.

O Código de Processo Civil prevê que, tratando-se de imóvel, a carta de arrematação seja expedida juntamente com o respectivo mandado de imissão na posse, observados os requisitos legais.

Assim, a imissão pode ser requerida e efetivada nos próprios autos da execução em que ocorreu a expropriação judicial.

Essa é uma diferença importante em relação ao leilão extrajudicial.

Arrematação judicial e imissão na própria execução

Na arrematação judicial, existe um processo de execução que já conduziu a penhora e a alienação do imóvel.

Por isso, depois de aperfeiçoada a arrematação e preenchidos os requisitos legais, o arrematante pode requerer a expedição do mandado de imissão na posse no próprio processo.

Não há, como regra, necessidade de iniciar uma ação autônoma somente para obter a posse.

Imissão na posse após leilão extrajudicial de imóvel de banco

A situação é diferente quando o imóvel foi levado a leilão extrajudicialmente, como pode ocorrer nos contratos de financiamento imobiliário garantidos por alienação fiduciária.

Nesse caso, não existe uma execução judicial conduzindo o leilão.

Na alienação fiduciária regida pela Lei nº 9.514/1997, ocorrendo inadimplemento e constituída regularmente a mora, pode ocorrer a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário perante o Registro de Imóveis.

Depois da consolidação, segue-se o procedimento de leilão previsto na legislação.

Se um terceiro adquirir o imóvel no leilão extrajudicial e o ocupante não entregar voluntariamente o bem, poderá ser necessário recorrer ao Judiciário para obter a posse, inclusive mediante ação de imissão na posse, conforme as circunstâncias do caso.

Portanto:

Arrematação judicial: a imissão pode ser obtida nos próprios autos da execução.

Leilão extrajudicial de banco: não existe uma execução judicial na qual o comprador simplesmente peça o mandado; havendo resistência do ocupante, poderá ser necessária ação judicial própria.

E quando a Caixa retoma um imóvel financiado?

Nos contratos de alienação fiduciária, é importante separar propriedade e posse.

A propriedade fiduciária pode ser consolidada em favor da instituição financeira por procedimento realizado perante o Registro de Imóveis, sem que seja necessária uma ação judicial prévia para a consolidação.

Mas a regularidade desse procedimento depende do cumprimento das exigências legais.

O devedor deve ser regularmente intimado para purgar a mora. O STJ já estabeleceu que a ausência de intimação do devedor para purgar a mora, quando exigida pelo art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997, invalida o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade.

Assim, não basta que o banco simplesmente registre a consolidação.

É necessário verificar se foram observadas as etapas previstas na legislação.

O devedor pode questionar a consolidação?

Sim.

A existência de procedimento extrajudicial não impede o controle judicial de sua legalidade.

Se houver vício relevante, como ausência de intimação válida, o interessado pode buscar judicialmente a anulação ou desconstituição dos atos praticados, inclusive com pedido de tutela de urgência quando houver fundamento para impedir a continuidade do procedimento.

O STJ possui decisões recentes reconhecendo a relevância da regularidade da intimação e da observância rigorosa do procedimento de constituição em mora.

O que acontece se a consolidação foi irregular e o imóvel foi vendido a terceiro?

Essa é uma das situações mais delicadas.

Imagine:

O devedor não foi regularmente intimado. A propriedade foi consolidada em favor do banco. O imóvel foi levado a leilão. Um terceiro adquiriu o imóvel. O terceiro pretende obter a posse.

A existência de um vício na consolidação não significa automaticamente que todas as questões posteriores terão a mesma solução.

É necessário analisar a situação do terceiro, a natureza do vício, o estágio do procedimento, a matrícula do imóvel, a aquisição e eventual registro, além da existência ou não de boa-fé.

Por isso, não é juridicamente seguro afirmar que:

“Se a consolidação foi nula, o terceiro necessariamente perde o imóvel.”

Também não é correto afirmar que:

“O terceiro de boa-fé sempre ficará com o imóvel.”

A solução depende das circunstâncias concretas.

Em determinadas situações, a discussão sobre a responsabilidade da instituição financeira e a validade dos atos praticados poderá ser diferente da discussão sobre a situação jurídica do terceiro que posteriormente adquiriu o imóvel.

O que acontece se o devedor estava pagando regularmente?

Se o devedor estava adimplente e, ainda assim, houve consolidação da propriedade, a situação exige análise especialmente cuidadosa.

É necessário verificar:

• histórico de pagamentos;
• saldo devedor;
• eventual erro de processamento;
• constituição da mora;
• notificações realizadas;
• documentos do Registro de Imóveis;
• averbação da consolidação;
• edital e documentação do leilão;
• eventual arrematação;
• registro da aquisição;
• situação atual da posse.

Se não houve mora válida ou não houve a intimação exigida pela legislação, a própria origem da consolidação pode ser questionada.

O STJ já reconheceu que a ausência da intimação exigida para a purgação da mora invalida o procedimento de consolidação.

Contrato de compra e venda pode fundamentar imissão na posse?

Pode, dependendo da situação.

É importante, porém, distinguir:

• compra e venda;
• promessa ou compromisso de compra e venda;
• cessão de direitos;
• contrato particular;
• contrato de gaveta;
• aquisição decorrente de leilão;
• arrematação judicial.

O fato de existir um contrato não significa, automaticamente, que o comprador terá direito à imissão.

É necessário verificar qual direito foi efetivamente adquirido e contra quem a posse está sendo reivindicada.

Promessa de compra e venda e imissão na posse

A promessa ou compromisso de compra e venda pode ser relevante para a imissão quando o adquirente possui direito à posse decorrente do negócio celebrado.

O fato de o contrato não estar registrado na matrícula, por si só, não permite concluir automaticamente que o adquirente não possa defender seu direito à posse.

Por outro lado, a ausência de registro pode ser extremamente relevante para a análise da situação perante terceiros e para definir os efeitos do negócio.

Por isso, devem ser analisados o contrato, a matrícula, os pagamentos, a situação registral e a posição jurídica de quem atualmente ocupa o imóvel.

E o contrato de gaveta?

“Contrato de gaveta” é uma expressão utilizada para diversas situações e não corresponde, necessariamente, a um único tipo contratual.

É comum a expressão aparecer em situações como:

Imóvel financiado

Uma pessoa celebra informalmente um negócio com o titular do financiamento e passa a pagar as prestações e ocupar o imóvel, sem que tenha ocorrido a transferência formal da relação contratual perante a instituição financeira.

Imóvel da CDHU ou de outro agente habitacional

Pode existir uma cessão informal ou negócio particular envolvendo o imóvel, mas é necessário analisar as regras específicas do contrato e do agente habitacional.

Imóvel sem escritura ou registro

Também pode existir contrato particular entre as partes sem que a propriedade tenha sido transferida no Registro de Imóveis.

Por isso, contrato de gaveta não deve ser tratado como sinônimo automático de promessa de compra e venda.

O documento efetivamente celebrado e a situação registral são determinantes.

Imissão na posse contra locatário

Aqui é necessário ter cuidado.

O simples fato de uma pessoa comprar um imóvel não significa automaticamente que possa retirar o locatário por meio de imissão na posse.

Existe uma relação locatícia que precisa ser examinada.

É necessário verificar, entre outros pontos:

• existência e conteúdo do contrato de locação;
• data da aquisição;
• situação do contrato perante o adquirente;
• eventual registro ou averbação;
• prazo da locação;
• hipóteses legais de denúncia ou resolução;
• inadimplemento;
• natureza da aquisição.

Portanto, comprar o imóvel não significa automaticamente extinguir a locação.

Imissão contra ocupante sem título

A situação é diferente quando o imóvel foi adquirido e está ocupado por alguém que não apresenta título jurídico que justifique a permanência.

Exemplo:

O adquirente compra o imóvel. Nunca exerceu a posse. Ao tentar assumir o imóvel, encontra um ocupante que não é locatário, comodatário ou titular de outro direito sobre o bem.

Nesse contexto, a imissão na posse pode ser o instrumento adequado para buscar judicialmente a entrega da posse, desde que o autor demonstre seu direito.

Imissão contra invasor

Também pode existir hipótese de imissão contra ocupante que ingressou no imóvel sem autorização ou sem título jurídico.

Mas é importante analisar como ocorreu a ocupação e se o adquirente já exerceu ou não a posse.

Se o autor nunca teve a posse, a discussão pode se enquadrar na imissão.

Se ele anteriormente possuía o imóvel e posteriormente foi privado da posse, a situação pode ser de reintegração de posse.

A escolha da medida depende dos fatos.

E se o ocupante alegar usucapião?

A simples alegação de usucapião não significa que o ocupante tenha automaticamente adquirido a propriedade.

É necessário verificar se estão presentes os requisitos da modalidade de usucapião alegada, incluindo posse, prazo, natureza da posse e demais requisitos legais.

Por outro lado, também não basta afirmar que o ocupante “não tem usucapião”.

O direito à posse do autor e a situação jurídica do ocupante devem ser analisados conjuntamente.

Imissão na posse x reintegração de posse

A diferença pode ser resumida desta forma:

Imissão na posse

O autor possui direito à posse, mas ainda não exercia a posse e pretende obtê-la.

Reintegração de posse

O autor já exercia a posse e foi privado dela por ato de terceiro.

Essa distinção é especialmente importante em imóveis adquiridos em leilão.

O arrematante que nunca teve a posse, por exemplo, não deve ser tratado simplesmente como alguém que foi “retirado” da posse.

Documentos importantes para avaliar uma imissão na posse

Dependendo da origem da aquisição, podem ser necessários:

• matrícula atualizada do imóvel;
• escritura pública;
• contrato de compra e venda;
• promessa ou compromisso de compra e venda;
• cessão de direitos;
• contrato de financiamento;
• documentos relacionados à alienação fiduciária;
• carta de arrematação;
• auto de arrematação;
• edital do leilão;
• comprovantes de pagamento;
• documentos do procedimento extrajudicial;
• documentos relativos à consolidação da propriedade;
• prova da ocupação do imóvel;
• notificações e comunicações enviadas ao ocupante.

A documentação necessária varia conforme a origem do direito à posse.

Quando procurar um advogado?

A análise jurídica é especialmente importante quando:

• o imóvel foi adquirido em leilão;
• existe ocupante no imóvel;
• há contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
• existe contrato de gaveta;
• o imóvel é financiado;
• houve consolidação da propriedade por instituição financeira;
• o imóvel foi vendido pela Caixa ou outro banco;
• existe discussão sobre locação;
• o ocupante alega usucapião;
• houve arrematação judicial;
• há dúvida sobre a validade do procedimento de consolidação ou leilão.

Em situações envolvendo financiamento e alienação fiduciária, é fundamental verificar em que estágio o procedimento está, porque as consequências jurídicas podem mudar significativamente depois da consolidação e do leilão. Após a consolidação, o regime atual da Lei nº 9.514/1997 limita a possibilidade de purgação da mora e assegura, em determinadas situações, o direito de preferência previsto no art. 27, §2º-B. O STJ reafirmou essa orientação em 2026 no Tema 1.288.

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Conclusão

A imissão na posse pode ser utilizada em diferentes situações, mas o procedimento não é igual para todos os casos.

Na arrematação judicial, o arrematante pode requerer a imissão nos próprios autos da execução, conforme o procedimento previsto no CPC.

Nos leilões extrajudiciais realizados por instituições financeiras, a situação é diferente. Se o adquirente não consegue obter voluntariamente a posse, pode ser necessário recorrer ao Judiciário por meio de ação própria.

Também é necessário distinguir a situação do comprador comum, do arrematante judicial, do adquirente em leilão extrajudicial, do locador, do ocupante sem título e do credor fiduciário.

Antes de escolher a medida judicial, é fundamental analisar a origem da aquisição, a matrícula do imóvel, os documentos do negócio, a situação da posse e, nos casos de alienação fiduciária, a regularidade de todo o procedimento de constituição em mora, consolidação e leilão.

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Perguntas frequentes

1. Quem arremata um imóvel em leilão judicial precisa entrar com ação de imissão na posse?

Não necessariamente. Na arrematação judicial, a imissão pode ser requerida nos próprios autos da execução, com a expedição do respectivo mandado, observados os requisitos legais.

2. Quem compra imóvel da Caixa em leilão extrajudicial pode pedir imissão na posse?

Sim. Se o adquirente não conseguir obter voluntariamente a posse, poderá ser necessário recorrer ao Judiciário, conforme as circunstâncias do caso.

3. O contrato de gaveta garante automaticamente a imissão na posse?

Não. É necessário analisar o conteúdo do contrato, a matrícula, a origem da posse, a situação perante o proprietário ou agente financeiro e os direitos de terceiros.

4. Quem compra imóvel por promessa de compra e venda pode pedir imissão na posse?

Pode haver essa possibilidade, dependendo do negócio e da situação concreta. A promessa de compra e venda pode constituir fundamento relevante para o direito à posse, mas não garante automaticamente a procedência da ação.

5. Posso pedir imissão contra um locatário?

Não automaticamente. A existência de locação exige análise específica do contrato e das regras aplicáveis à relação entre locador, locatário e adquirente.

6. Posso pedir imissão contra quem invadiu o imóvel?

Pode ser possível, especialmente quando o autor possui direito à posse e o ocupante não apresenta título que justifique sua permanência. É necessário analisar também se o autor já havia exercido a posse.

7. O que acontece se o ocupante alegar usucapião?

A alegação não significa, por si só, que a usucapião tenha sido adquirida. É necessário verificar se os requisitos legais da modalidade invocada estão presentes.

8. A falta de intimação do devedor pode invalidar a consolidação do imóvel pela Caixa?

Sim. O STJ reconhece que a ausência da intimação exigida para que o devedor possa purgar a mora pode invalidar o procedimento de consolidação da propriedade. A análise depende dos documentos e das circunstâncias concretas do caso.