Imóvel e União Estável: Quando Existe Direito à Partilha?

A união estável pode produzir importantes efeitos patrimoniais, especialmente quando o casal adquire imóveis durante o período de convivência.

Muitas dúvidas surgem quando o imóvel está registrado apenas no nome de um dos companheiros, quando apenas uma pessoa pagou as parcelas do financiamento ou quando parte do dinheiro utilizado na compra veio de patrimônio anterior à união.

A existência ou não de direito à partilha depende principalmente do período em que o imóvel foi adquirido, da origem dos recursos, do regime patrimonial aplicável e da existência de contrato escrito estabelecendo regras diferentes.

Neste artigo, você entenderá como funciona a partilha de imóveis na união estável e quais situações precisam de uma análise individualizada.

1. Imóvel comprado durante a união estável entra na partilha?

Em regra, sim.

Na ausência de contrato escrito estabelecendo regime patrimonial diferente, a união estável segue, quanto aos efeitos patrimoniais, o regime da comunhão parcial de bens.

Nesse regime, os bens adquiridos onerosamente durante a união, em regra, comunicam-se entre os companheiros.

A Lei nº 9.278/1996 estabelece presunção de que os bens adquiridos onerosamente na constância da união estável resultam do esforço comum.

Por isso, o fato de apenas um dos companheiros ter realizado pagamentos ou de o imóvel estar registrado somente em seu nome não significa, por si só, que o bem seja exclusivamente dele.

O Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado essa compreensão. Em julgamento envolvendo imóvel adquirido durante união estável, o STJ reconheceu a presunção de comunicabilidade e destacou que ela somente pode ser afastada nas hipóteses juridicamente admitidas, como a existência de contrato escrito estabelecendo regime diferente ou a demonstração de que a aquisição ocorreu com recursos provenientes de patrimônio particular anterior à união.

2. E se o imóvel estiver somente no nome de um dos companheiros?

O nome que aparece na matrícula do imóvel é um elemento importante, mas não resolve sozinho a questão da comunicabilidade do bem.

Se o imóvel foi adquirido onerosamente durante a união estável submetida à comunhão parcial, o fato de a escritura ou matrícula estar somente em nome de um dos companheiros não necessariamente impede a partilha.

A análise deve considerar o momento da aquisição, a origem dos recursos e o regime patrimonial aplicável à união.

Por isso, é arriscado concluir que “o imóvel é de quem está na matrícula” sem verificar todo o histórico patrimonial.

3. Se apenas um companheiro pagou o imóvel, o outro ainda pode ter direito?

Pode.

No regime da comunhão parcial aplicado à união estável, existe presunção de esforço comum na aquisição onerosa de bens durante a convivência.

Assim, a ausência de contribuição financeira direta de um dos companheiros não significa automaticamente ausência de direito à partilha.

O STJ já reconheceu que o pagamento das parcelas do imóvel por apenas um dos companheiros não afasta, por si só, o direito à partilha de imóvel adquirido durante a união estável.

Isso não significa, entretanto, que todo imóvel adquirido durante a união será necessariamente dividido em qualquer circunstância. Existem situações de incomunicabilidade e hipóteses em que a origem dos recursos precisa ser comprovada.

4. E se a entrada do imóvel foi paga apenas por um dos companheiros?

A origem da entrada deve ser analisada.

Se a entrada foi formada com recursos adquiridos durante a união, a situação tende a seguir a regra patrimonial aplicável ao casal.

Por outro lado, se um dos companheiros utilizou patrimônio particular anterior à união, pode existir discussão sobre a sub-rogação desses valores e sobre a parcela que efetivamente deve ser comunicada.

Nesse tipo de situação, documentos são fundamentais.

Extratos bancários, comprovantes de transferência, contratos, documentos de venda de outro imóvel e comprovantes da origem dos recursos podem ser relevantes para demonstrar de onde veio o dinheiro utilizado na aquisição.

5. E se o imóvel foi comprado antes da união estável?

Em regra, o imóvel adquirido antes do início da união estável permanece como patrimônio particular daquele que o adquiriu.

Entretanto, isso não significa que qualquer discussão sobre o imóvel esteja automaticamente encerrada.

É necessário analisar, por exemplo, se existia financiamento e parcelas foram pagas durante a união, se houve reformas ou benfeitorias relevantes e qual foi a origem dos recursos utilizados posteriormente.

A situação deve ser examinada conforme as circunstâncias concretas.

6. Imóvel financiado durante a união estável entra na partilha?

Em regra, a aquisição onerosa realizada durante a união estável pode gerar direito à partilha, mas imóveis financiados exigem uma análise mais cuidadosa.

É necessário verificar:

• data da contratação;
• data da aquisição;
• valor da entrada;
• origem da entrada;
• quantidade de parcelas pagas;
• período em que as parcelas foram pagas;
• saldo devedor;
• titularidade do contrato;
• situação do financiamento no momento da separação;
• eventual utilização de recursos particulares.

O simples fato de o financiamento estar no nome de apenas um companheiro também não resolve sozinho a questão patrimonial.

7. E se o financiamento começou antes da união e continuou depois?

Essa situação exige atenção especial.

O imóvel pode ter sido contratado antes do início da união, mas parcelas podem ter sido pagas durante a convivência.

Dependendo das circunstâncias, pode ser necessário separar o patrimônio particular anterior daquilo que foi adquirido ou quitado durante a união.

Por isso, contratos, extratos, comprovantes de pagamento e datas precisam ser analisados em conjunto.

8. E se apenas um companheiro continuou pagando o financiamento depois da separação?

O pagamento posterior à separação não deve ser analisado isoladamente.

É necessário verificar:

• quando ocorreu a separação de fato;
• qual era o saldo devedor naquele momento;
• quanto já havia sido pago durante a união;
• quem permaneceu na posse do imóvel;
• quem continuou pagando as parcelas;
• se houve acordo entre os companheiros;
• e qual era a situação patrimonial do imóvel.

Dependendo do caso, os pagamentos posteriores podem gerar discussões de ressarcimento, compensação ou apuração de valores.

9. União estável sem contrato: qual regime de bens se aplica?

Na ausência de contrato escrito estabelecendo regime diferente, aplica-se à união estável, em regra, o regime da comunhão parcial de bens.

Isso significa que o casal não precisa necessariamente ter assinado um documento para que existam efeitos patrimoniais.

O regime legal pode incidir automaticamente.

Por isso, a inexistência de um contrato de união estável não significa ausência de direitos patrimoniais.

10. É possível escolher outro regime de bens na união estável?

Sim.

Os companheiros podem estabelecer, por escrito, regras patrimoniais diferentes das previstas no regime legal.

O contrato de convivência pode ser utilizado para disciplinar os efeitos patrimoniais da união, inclusive estabelecendo regime de bens diverso da comunhão parcial.

O STJ já reconheceu que a existência de contrato escrito pode afastar a aplicação automática da comunhão parcial, desde que observados os requisitos jurídicos aplicáveis.

Por isso, antes de concluir que um imóvel deve ser dividido em 50% para cada companheiro, é importante verificar se existe contrato de convivência ou outro instrumento escrito que estabeleça regime patrimonial diferente.

11. Um contrato de convivência pode estabelecer separação de bens?

Pode.

Os companheiros podem estabelecer regime de separação de bens ou outras regras patrimoniais admitidas pelo ordenamento jurídico.

Nesse caso, a análise da partilha deverá considerar o conteúdo do contrato e o momento em que ele foi celebrado.

Não basta verificar apenas a existência do documento. É necessário examinar suas cláusulas e seus efeitos sobre o patrimônio adquirido durante a convivência.

12. E se o imóvel foi comprado com dinheiro de um bem que já pertencia a um dos companheiros?

A origem do dinheiro pode ser decisiva.

Se um companheiro vendeu um patrimônio particular anterior à união e utilizou o valor para adquirir outro bem, pode existir discussão sobre sub-rogação.

Para afastar a comunicabilidade, entretanto, não basta simplesmente afirmar que o dinheiro era particular.

É importante possuir documentação capaz de demonstrar a origem dos recursos e sua utilização na nova aquisição.

O STJ já destacou a necessidade de comprovação da sub-rogação quando se pretende afastar a comunicabilidade de patrimônio adquirido durante a união estável.

13. E se o imóvel foi recebido por herança durante a união?

A herança possui tratamento patrimonial próprio e, em regra, os bens recebidos por sucessão não se comunicam na comunhão parcial.

Entretanto, é necessário analisar a situação concreta, especialmente quando recursos provenientes de herança são utilizados posteriormente para adquirir outro imóvel.

Nesse caso, a documentação da sucessão e da movimentação financeira pode ser essencial para demonstrar a origem dos recursos. Situações desse tipo costumam aparecer também no inventário com imóveis, quando o casal precisa organizar a transmissão do patrimônio.

14. E se o imóvel foi doado para apenas um dos companheiros?

Em regra, bens recebidos por doação individual podem ter tratamento de patrimônio particular na comunhão parcial.

Mas existem situações excepcionais que exigem análise específica.

O STJ, por exemplo, já decidiu que determinado imóvel recebido por doação em programa habitacional destinado à moradia da família poderia integrar o patrimônio comum, considerando as particularidades daquela situação.

Por isso, não é recomendável tratar toda doação como automaticamente incomunicável sem examinar a origem e as condições da transferência.

15. O imóvel pode ser partilhado mesmo que esteja registrado somente no nome de uma pessoa?

Sim, dependendo das circunstâncias.

A titularidade registral é importante, mas a análise da comunicabilidade do patrimônio na união estável também considera o regime de bens e o momento e a forma de aquisição.

Se o imóvel foi adquirido onerosamente durante a união sob o regime da comunhão parcial, o registro exclusivo em nome de um dos companheiros não necessariamente impede o reconhecimento do direito à partilha.

16. O que acontece se o casal se separou e um deles ficou morando sozinho no imóvel?

A permanência exclusiva no imóvel pode gerar questões patrimoniais adicionais.

Dependendo das circunstâncias, pode existir discussão sobre eventual indenização pelo uso exclusivo do bem comum, especialmente quando um dos companheiros é privado da utilização de patrimônio que também lhe pertence.

Entretanto, a existência de eventual indenização não é automática.

É necessário analisar a situação concreta, eventual oposição do outro companheiro, a existência de acordo, a natureza da posse e outros fatores relevantes.

17. Um companheiro pode vender sozinho um imóvel que pertence aos dois?

A resposta depende da situação jurídica do imóvel.

Se o bem pertence juridicamente aos dois, um companheiro não pode simplesmente tratar o patrimônio comum como se fosse exclusivamente seu.

Além disso, é necessário distinguir a titularidade formal do imóvel dos direitos patrimoniais decorrentes da união estável.

Antes de realizar qualquer venda ou assinar documentos envolvendo imóvel adquirido durante a união, é recomendável verificar a matrícula, os contratos e o regime patrimonial aplicável.

18. E se o imóvel estiver irregular ou sem escritura?

A ausência de escritura ou alguma irregularidade registral não significa necessariamente que não exista patrimônio a ser discutido na dissolução da união.

Podem existir direitos decorrentes de contratos, posse, cessão, financiamento ou outras situações jurídicas.

Entretanto, a irregularidade pode tornar a partilha mais complexa e exigir medidas de regularização.

A análise deve considerar a documentação disponível e a situação do imóvel perante o Registro de Imóveis. Sobre esse tema, veja também nosso guia sobre como regularizar um imóvel sem escritura e sobre regularização de imóveis em geral.

19. Como fica a partilha se o casal não conseguir chegar a um acordo?

Quando existe consenso, a dissolução da união estável e a partilha podem ser formalizadas pela via adequada, inclusive extrajudicialmente quando preenchidos os requisitos legais.

O Conselho Nacional de Justiça prevê a possibilidade de extinção consensual de união estável por escritura pública e estabelece que a escritura pública de extinção consensual pode servir como título para os atos de registro e transferência dos bens, observados os requisitos aplicáveis.

Quando existe conflito, pode ser necessário recorrer ao Poder Judiciário para reconhecer e dissolver a união estável e definir a partilha do patrimônio.

20. É possível fazer a dissolução da união estável sem partilhar imediatamente os imóveis?

Dependendo da situação, a dissolução pode ocorrer sem que todo o patrimônio seja imediatamente individualizado.

Nesses casos, é importante deixar clara a situação patrimonial e evitar acordos informais que possam gerar problemas futuros.

O patrimônio comum não deve ser tratado como se automaticamente tivesse sido dividido apenas porque a convivência terminou.

21. E se o imóvel não foi incluído na partilha?

A situação pode exigir uma análise específica.

Dependendo do motivo pelo qual o imóvel ficou fora da divisão e do momento em que ele foi descoberto ou identificado, podem existir medidas para promover a partilha ou sobrepartilha.

Não é recomendável presumir que um imóvel desapareceu juridicamente do patrimônio apenas porque não constou de um acordo anterior.

22. Quais documentos são importantes para analisar a partilha de um imóvel?

Entre os documentos que podem ser relevantes estão:

• documentos pessoais dos companheiros;
• documentos que comprovem a união estável;
• contrato de convivência, se houver;
• documentos que indiquem o início e o fim da união;
• matrícula atualizada do imóvel;
• escritura pública, se houver;
• contrato de compra e venda;
• contrato de financiamento;
• comprovantes da entrada;
• comprovantes das parcelas pagas;
• extratos bancários;
• documentos que demonstrem a origem dos recursos;
• documentos de eventual imóvel vendido para financiar a aquisição;
• documentos de herança ou doação;
• comprovantes de reformas e benfeitorias;
• IPTU e outros documentos relacionados ao imóvel.

Quanto mais complexa a situação patrimonial, mais importante se torna reconstruir documentalmente a origem e a evolução do patrimônio.

23. Como saber se o imóvel deve ser partilhado?

A análise normalmente começa por cinco perguntas:

1. Quando começou a união estável?
2. Qual regime patrimonial se aplica?
3. Quando o imóvel foi adquirido?
4. De onde vieram os recursos utilizados na aquisição?
5. Existe contrato escrito estabelecendo regras diferentes?

Depois disso, devem ser analisados financiamento, pagamentos, documentação, eventual herança ou doação e a situação atual do imóvel.

Não existe uma resposta segura baseada apenas no nome que aparece na matrícula.

24. A partilha será sempre de 50% para cada companheiro?

Não necessariamente.

A divisão patrimonial depende do regime de bens e das características do patrimônio.

Na comunhão parcial, existe uma presunção de comunicabilidade de determinados bens adquiridos onerosamente durante a união, mas situações envolvendo patrimônio particular, sub-rogação, contratos específicos, herança, doação e outras causas de incomunicabilidade podem alterar o resultado.

Além disso, quando existe financiamento, é necessário analisar o patrimônio efetivamente formado e as obrigações ainda existentes.

25. Qual é o primeiro passo para quem está se separando e possui imóveis?

O primeiro passo é fazer um levantamento completo do patrimônio.

Antes de vender, transferir, abandonar ou assinar qualquer documento relacionado ao imóvel, é importante reunir:

• matrícula;
• contratos;
• financiamento;
• comprovantes de pagamento;
• documentos da união;
• contratos de convivência;
• documentos que demonstrem a origem dos recursos;
• e informações sobre outros bens adquiridos durante a convivência.

A partir desse levantamento é possível identificar quais bens podem ser comunicáveis e quais precisam de análise específica.

Se a situação envolve também um casamento formal, vale ler nosso guia sobre a partilha de imóveis no divórcio.

Erros comuns ao discutir imóveis na união estável

Alguns erros podem dificultar a proteção do patrimônio:

1. Acreditar que o imóvel pertence exclusivamente a quem está na matrícula

O registro é fundamental, mas o regime patrimonial e a forma de aquisição também precisam ser considerados.

2. Considerar que quem pagou sozinho é automaticamente dono

A contribuição financeira direta de apenas um companheiro não necessariamente elimina a presunção de esforço comum.

3. Não guardar documentos da origem dos recursos

Isso pode dificultar a demonstração de que determinado valor veio de patrimônio particular.

4. Assinar acordo informal sobre o imóvel

A divisão patrimonial deve observar a forma jurídica adequada para produzir os efeitos pretendidos.

5. Vender ou transferir o imóvel antes de analisar a situação

Operações envolvendo patrimônio comum ou direitos decorrentes da união estável exigem cautela.

6. Ignorar o financiamento

O imóvel e a dívida precisam ser analisados conjuntamente.

7. Não definir corretamente o período da união

A data de início e de término da união pode ser relevante para identificar quais bens foram adquiridos durante a convivência.

Perguntas frequentes

Imóvel comprado durante a união estável pertence aos dois?

Em regra, os bens adquiridos onerosamente durante a união estável submetida à comunhão parcial podem ser comunicáveis. A situação concreta deve ser analisada conforme o regime patrimonial e a origem dos recursos.

Se o imóvel está no nome de apenas um companheiro, o outro pode ter direito?

Sim. O registro exclusivo em nome de um companheiro não afasta, por si só, a possibilidade de partilha quando o bem foi adquirido durante união estável submetida à comunhão parcial.

Quem pagou o financiamento sozinho fica com o imóvel?

Não necessariamente. O pagamento por apenas um companheiro não elimina automaticamente a presunção de esforço comum. É necessário analisar a situação patrimonial completa.

Imóvel comprado antes da união entra na partilha?

Em regra, o bem particular adquirido antes da união não se comunica automaticamente. Porém, pagamentos posteriores, reformas, benfeitorias e a origem dos recursos podem gerar questões que precisam ser analisadas.

É possível estabelecer separação de bens na união estável?

Sim. Os companheiros podem estabelecer, por escrito, regime patrimonial diferente daquele previsto legalmente.

É possível fazer a dissolução da união estável em cartório?

Em situações consensuais e desde que preenchidos os requisitos legais, a dissolução pode ser formalizada por escritura pública.

Preciso de advogado para analisar a partilha de um imóvel?

A análise jurídica é especialmente importante quando existem imóveis, financiamentos, patrimônio anterior, heranças, doações ou divergências entre os companheiros.

Conclusão

A partilha de imóveis na união estável depende do regime patrimonial, do momento da aquisição e da origem dos recursos — e não apenas do nome que consta na matrícula. Cada situação exige análise individualizada, com documentação completa e orientação jurídica adequada.

Se você está passando por uma dissolução de união estável e possui imóveis, financiamentos ou dúvidas sobre a divisão do patrimônio, a CHG Advocacia pode ajudar. Fale conosco pelo WhatsApp e receba uma análise do seu caso.