Partilha de Imóveis no Divórcio: Como Funciona a Divisão da Casa ou Apartamento

A existência de um imóvel costuma ser uma das principais questões patrimoniais enfrentadas por um casal durante o divórcio.

Casa, apartamento, terreno, imóvel financiado, imóvel adquirido antes do casamento, patrimônio registrado apenas em nome de um dos cônjuges ou imóvel comprado durante a união podem receber tratamentos diferentes conforme o regime de bens, a data da aquisição e a origem dos recursos utilizados.

Por isso, não existe uma regra única segundo a qual “a casa é sempre dividida pela metade”.

Em muitos casos, especialmente quando o casamento está submetido ao regime da comunhão parcial de bens, o imóvel adquirido onerosamente durante a união integra a partilha. O Superior Tribunal de Justiça já reafirmou que essa comunicação pode ocorrer mesmo quando os recursos financeiros utilizados para a aquisição vieram exclusivamente de um dos cônjuges.

A análise, porém, precisa considerar as circunstâncias concretas do patrimônio.

Neste artigo, você encontrará os principais aspectos relacionados à partilha de imóveis no divórcio, incluindo imóveis financiados, imóveis adquiridos antes do casamento, imóveis registrados em nome de apenas um dos cônjuges, venda do imóvel e situações em que um dos ex-cônjuges permanece morando no bem.

1. O imóvel sempre é dividido no divórcio?

Não.

O simples fato de existir um imóvel não significa que ele necessariamente será dividido entre os ex-cônjuges.

A primeira questão a ser analisada é o regime de bens do casamento ou da união estável.

Além disso, é necessário verificar:

• quando o imóvel foi adquirido;
• quando ocorreu o casamento ou início da união;
• quando ocorreu a separação de fato;
• como o imóvel foi adquirido;
• se houve financiamento;
• quem consta no registro;
• se o imóvel foi recebido por herança ou doação;
• se houve sub-rogação de patrimônio particular;
• e quais regras específicas se aplicam ao regime de bens.

Portanto, a análise da matrícula do imóvel e dos documentos da aquisição é fundamental.

2. Como funciona a partilha no regime da comunhão parcial de bens?

A comunhão parcial é um dos regimes mais comuns no Brasil.

Em linhas gerais, nesse regime, comunicam-se os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.

Isso significa que um imóvel comprado durante o casamento pode integrar a partilha mesmo que esteja registrado somente em nome de um dos cônjuges.

O ponto central é quando e de que forma o patrimônio foi adquirido, e não simplesmente em nome de quem está registrado.

Exemplo

Imagine que um casal se case pelo regime da comunhão parcial de bens.

Durante o casamento, o marido compra um apartamento e o registra exclusivamente em seu nome.

Mesmo que a esposa não apareça na matrícula, o imóvel pode integrar a partilha, desde que estejam presentes os requisitos legais para sua comunicação.

O Superior Tribunal de Justiça já destacou que, na comunhão parcial, existe presunção de esforço comum na aquisição onerosa realizada durante a união.

3. E se apenas um dos cônjuges pagou pelo imóvel?

Essa é uma das dúvidas mais comuns.

No regime da comunhão parcial, o fato de apenas um dos cônjuges ter realizado os pagamentos não significa automaticamente que o imóvel será exclusivamente dele.

O STJ reafirmou esse entendimento em 2024: imóvel adquirido onerosamente durante casamento submetido à comunhão parcial pode integrar a partilha mesmo quando os recursos utilizados vieram exclusivamente de um dos cônjuges.

A lógica é que o regime da comunhão parcial não exige que os dois tenham contribuído financeiramente, de maneira direta e proporcional, para cada aquisição.

O trabalho doméstico, o cuidado com os filhos e a organização da vida familiar também fazem parte da dinâmica patrimonial do casamento.

Isso não significa, entretanto, que todo imóvel adquirido durante o casamento será automaticamente partilhado. Existem exceções legais e situações que precisam ser analisadas individualmente.

4. E se o imóvel foi comprado antes do casamento?

Aqui a situação pode ser diferente.

Se o imóvel já pertencia exclusivamente a um dos cônjuges antes do casamento, em regra ele não se transforma automaticamente em patrimônio comum pelo simples casamento sob o regime da comunhão parcial.

Entretanto, é necessário analisar situações específicas.

Por exemplo:

• imóvel adquirido antes do casamento, mas ainda financiado;
• parcelas pagas durante o casamento;
• reformas e benfeitorias realizadas durante a união;
• aquisição de novos direitos sobre o imóvel durante o casamento;
• eventual união estável anterior ao casamento;
• utilização de recursos comuns na aquisição ou valorização patrimonial.

Por isso, dizer simplesmente que “o imóvel era anterior ao casamento e não entra na partilha” pode ser uma conclusão precipitada.

5. Imóvel financiado entra na partilha?

Sim, um imóvel financiado pode gerar direitos e obrigações a serem considerados na partilha.

Nesse caso, não basta olhar somente para o valor de mercado do imóvel.

É necessário analisar também:

• valor já pago;
• saldo devedor;
• período em que as parcelas foram pagas;
• data da separação de fato;
• regime de bens;
• titularidade do contrato;
• existência de alienação fiduciária;
• e as condições do financiamento.

Em decisões recentes, o STJ reconheceu situações em que os direitos relacionados ao financiamento precisam ser considerados na partilha.

Em 2026, por exemplo, o Tribunal analisou caso envolvendo financiamento utilizado para aquisição de imóvel partilhado, reconhecendo a necessidade de considerar o financiamento na partilha.

Portanto, imóvel financiado exige uma análise financeira e jurídica própria.

6. Como fica a entrada paga antes do casamento?

Essa situação merece atenção.

Imagine que uma pessoa tenha dado uma entrada de R$ 100 mil antes do casamento e, depois, tenha financiado o restante do imóvel durante a união.

Não é possível responder automaticamente que:

“A entrada é de quem pagou e o restante é metade de cada um.”

A análise depende da documentação, da data da aquisição, do regime de bens, da forma como o negócio foi estruturado e das circunstâncias concretas.

É importante verificar:

• contrato de compra e venda;
• comprovantes da entrada;
• data do contrato;
• data do casamento;
• matrícula;
• contrato de financiamento;
• origem dos recursos;
• e parcelas pagas antes e durante a união.

7. O imóvel está somente no nome de um dos cônjuges. O outro tem direito?

Pode ter.

No regime da comunhão parcial, a ausência do nome de um dos cônjuges na matrícula não é suficiente, por si só, para afastar eventual direito à partilha.

Se o imóvel foi adquirido onerosamente durante o período de comunicação patrimonial, deve-se analisar sua possível inclusão na partilha.

O STJ já decidiu que, no regime da comunhão parcial, a aquisição onerosa realizada durante a união é presumida como resultado do esforço comum, ainda que o patrimônio esteja formalmente em nome de apenas uma pessoa.

Por isso, a matrícula é essencial, mas não é o único documento relevante.

8. E se o imóvel foi recebido por herança?

Imóveis recebidos por herança possuem tratamento diferente daquele conferido aos bens adquiridos onerosamente durante o casamento.

No regime da comunhão parcial, os bens recebidos por sucessão ou doação, em regra, não integram a comunhão.

Entretanto, podem existir situações envolvendo:

• construção realizada durante o casamento;
• reformas significativas;
• utilização de recursos comuns;
• frutos do patrimônio;
• aquisição de outros direitos relacionados ao imóvel.

Por isso, também nesse caso é necessário analisar a situação concreta.

9. E se o imóvel foi doado para apenas um dos cônjuges?

A regra geral é semelhante à herança.

O bem recebido por doação individual pode permanecer como patrimônio particular daquele que recebeu a liberalidade, especialmente quando a doação foi feita exclusivamente em seu favor.

Mas a análise deve considerar o conteúdo do instrumento de doação e eventual existência de cláusulas específicas.

10. Um dos cônjuges pode ficar com o imóvel?

Sim.

A partilha não significa necessariamente que o imóvel precise ser vendido.

Existem diferentes possibilidades.

Exemplo 1 — Um compra a parte do outro

Um dos ex-cônjuges pode ficar com o imóvel e compensar financeiramente o outro pela parcela que lhe cabe.

Exemplo 2 — Venda do imóvel

O imóvel pode ser vendido e o resultado líquido da operação ser dividido conforme os direitos reconhecidos na partilha.

Exemplo 3 — Manutenção da propriedade em condomínio

Dependendo da situação, os ex-cônjuges podem permanecer coproprietários do imóvel.

Entretanto, essa solução exige cautela, principalmente quando a relação entre as partes está desgastada.

11. E se nenhum dos dois quiser vender?

Se o imóvel for comum e não houver acordo sobre sua utilização ou venda, o conflito pode precisar ser resolvido judicialmente.

Em determinadas situações, especialmente quando o imóvel é indivisível, pode haver pedido de extinção do condomínio e alienação judicial.

Portanto, o desacordo entre os ex-cônjuges não significa necessariamente que o imóvel ficará indefinidamente sem solução.

12. Quem fica morando no imóvel depois do divórcio?

Essa é outra questão que costuma gerar conflito.

É necessário diferenciar propriedade, posse, uso exclusivo do imóvel e eventual direito à indenização ou aluguel.

Se o imóvel pertence aos dois, a permanência exclusiva de um deles pode gerar discussões sobre compensação financeira, especialmente quando o outro é impedido de exercer seus direitos sobre o bem.

Por outro lado, não existe uma regra automática segundo a qual qualquer pessoa que permaneça no imóvel após a separação necessariamente deverá pagar aluguel ao ex-cônjuge.

A análise depende das circunstâncias concretas, da existência de condomínio, do acordo ou decisão judicial e de outros fatores.

13. Quem paga o financiamento depois da separação?

Esse é um dos pontos que mais precisa ser organizado no divórcio.

Se o imóvel ainda possui financiamento, é importante definir:

• quem continuará pagando as parcelas;
• como os pagamentos serão considerados na partilha;
• quem ficará com o imóvel;
• como será tratada eventual diferença patrimonial;
• e qual é a relação dos ex-cônjuges com o banco.

Um ponto importante é que o acordo entre os ex-cônjuges não necessariamente altera, por si só, o contrato firmado com a instituição financeira.

Se o financiamento está em nome dos dois, por exemplo, a retirada de um dos devedores depende das condições e da concordância do credor.

Por isso, não basta estabelecer no divórcio que “o imóvel ficará para um dos dois”. É necessário verificar também a situação perante o agente financeiro.

14. O imóvel pode ser vendido durante o divórcio?

Pode haver possibilidade de venda, mas é necessário verificar a titularidade do imóvel, a situação da partilha e eventual existência de financiamento ou outros gravames.

Quando o patrimônio é comum, a venda normalmente exige a participação daqueles que possuem direitos sobre o bem.

No caso de imóvel financiado com alienação fiduciária, também devem ser observados os direitos da instituição financeira.

Por isso, antes de assinar uma proposta de compra e venda, é recomendável verificar a matrícula atualizada e os documentos do financiamento.

15. É possível fazer a partilha depois do divórcio?

Sim.

O divórcio e a partilha do patrimônio são questões juridicamente relacionadas, mas não necessariamente precisam ocorrer exatamente no mesmo momento em todas as situações.

Pode existir divórcio sem que todo o patrimônio seja imediatamente partilhado, conforme as circunstâncias do caso e a forma como a dissolução é realizada.

O STJ reconhece que, havendo separação ou divórcio sem partilha de bens, o patrimônio comum pode permanecer em condomínio, e o direito à divisão não se submete aos prazos prescricionais e decadenciais comuns.

Por isso, quando há dificuldade para definir determinado imóvel, a estratégia patrimonial deve ser analisada antes de simplesmente deixar o bem “para depois”.

16. Como funciona a partilha no divórcio consensual?

Quando existe acordo entre os cônjuges e estão presentes os requisitos legais, o divórcio consensual pode ser realizado pela via extrajudicial.

A Resolução CNJ nº 35/2007 disciplina os atos notariais relacionados ao divórcio consensual e à partilha, com alterações posteriores.

Havendo bens a serem partilhados, a escritura deve distinguir o patrimônio individual de cada cônjuge e o patrimônio comum do casal, conforme o regime de bens.

A escritura pública é título hábil para os atos de registro e transferência dos bens e direitos, observadas as regras aplicáveis.

17. E quando existe conflito sobre o imóvel?

Quando os cônjuges não conseguem chegar a um acordo, pode ser necessária a via judicial.

O conflito pode envolver, por exemplo:

• existência ou não do direito à partilha;
• valor do imóvel;
• saldo do financiamento;
• data da separação de fato;
• origem dos recursos;
• imóvel adquirido antes do casamento;
• benfeitorias;
• permanência de um dos cônjuges no imóvel;
• venda do bem;
• compensação financeira;
• outros bens que precisam ser considerados no conjunto patrimonial.

Nessas situações, a definição da estratégia é tão importante quanto a própria discussão sobre o percentual da partilha.

18. O regime de bens faz diferença?

Sim. E muita.

Comunhão parcial de bens

Em regra, comunicam-se os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, ressalvadas as exceções legais.

Comunhão universal de bens

Em regra, há comunicação mais ampla do patrimônio, também com exceções previstas em lei.

Separação convencional de bens

Em regra, cada cônjuge mantém seu patrimônio separado, observadas as particularidades do caso.

Participação final nos aquestos

Possui regras próprias e exige análise específica dos bens adquiridos durante o casamento.

Além disso, a união estável possui regras patrimoniais próprias e, na ausência de contrato escrito estabelecendo regime diverso, aplica-se, em regra, o regime da comunhão parcial.

Por isso, antes de concluir que determinado imóvel deve ser dividido “meio a meio”, é indispensável identificar o regime patrimonial aplicável.

19. E se o casal vivia em união estável antes do casamento?

Essa situação pode alterar completamente a análise.

Imagine um casal que começou a viver em união estável em 2018, adquiriu um apartamento em 2020 e se casou em 2022.

Não basta analisar apenas a data do casamento.

É necessário verificar se a união estável anterior existia juridicamente e quais efeitos patrimoniais decorreram dela.

Em situações como essa, a definição da data de início da união pode ser determinante para estabelecer quais bens devem ser considerados na partilha.

20. E se houver outros bens além do imóvel?

A partilha deve ser analisada de maneira global.

Um casal pode possuir:

• apartamento;
• casa;
• terreno;
• veículos;
• investimentos;
• quotas empresariais;
• saldo bancário;
• direitos decorrentes de contratos;
• dívidas relacionadas ao patrimônio.

Não é necessariamente correto analisar o imóvel isoladamente sem verificar o restante do patrimônio.

Por exemplo, um cônjuge pode ficar com o imóvel e o outro receber outros bens ou uma compensação financeira, desde que a composição patrimonial seja juridicamente adequada.

21. Documentos importantes para analisar a partilha do imóvel

A documentação varia conforme o caso, mas normalmente é importante reunir:

• certidão de casamento;
• pacto antenupcial, se houver;
• documentos pessoais;
• matrícula atualizada do imóvel;
• escritura ou contrato de compra e venda;
• contrato de financiamento, se houver;
• comprovantes de pagamento;
• documentos referentes à entrada;
• saldo devedor atualizado;
• comprovantes de IPTU;
• documentos relativos a reformas e construções;
• comprovantes de aquisição anterior ao casamento, quando aplicável;
• documentos de herança ou doação, se for o caso.

Quanto mais complexa a situação patrimonial, mais importante é reunir os documentos antes de definir a estratégia.

22. Quanto vale o imóvel para fins de partilha?

O valor do imóvel pode ser uma das questões mais delicadas.

O valor utilizado para a partilha pode depender das circunstâncias do caso e dos critérios adotados no procedimento.

É importante diferenciar:

valor de mercado do imóvel

de

valor líquido efetivamente disponível após considerar financiamento, dívidas ou outros encargos.

Em um imóvel financiado, por exemplo, não se deve simplesmente considerar que todo o valor de mercado representa patrimônio disponível para divisão.

É necessário analisar também o saldo devedor e os direitos efetivamente constituídos.

23. O que acontece se o imóvel não tiver escritura ou estiver irregular?

A existência de irregularidade documental não significa necessariamente que o patrimônio deixe de ser considerado.

Pode haver situações envolvendo:

• contrato particular;
• imóvel sem escritura;
• imóvel sem registro;
• direitos aquisitivos;
• construção não averbada;
• matrícula com problemas;
• imóvel de herança ainda não regularizado.

Nesses casos, pode ser necessário primeiro identificar qual direito patrimonial o casal efetivamente possui e como esse direito pode ser formalizado.

Dependendo do problema, a regularização do imóvel pode precisar ser realizada juntamente com ou após a definição da partilha.

Se o imóvel ainda não tem escritura, vale ler também o guia sobre imóvel sem escritura e como regularizar. E, quando a construção foi feita durante a união mas nunca registrada, a averbação da construção pode ser um passo necessário.

24. Posso transferir minha parte do imóvel para o ex-cônjuge?

Em determinadas situações, sim.

Mas é necessário distinguir uma simples divisão patrimonial de uma transferência de patrimônio entre os ex-cônjuges.

Dependendo da forma como a partilha for estruturada, podem existir consequências tributárias e registrais.

Por isso, antes de formalizar uma partilha desigual, é importante avaliar também seus efeitos tributários e registrais.

25. Divórcio e partilha de imóvel: qual é o primeiro passo?

O primeiro passo não é necessariamente vender o imóvel.

Também não é simplesmente dividir seu valor por dois.

O ideal é fazer um levantamento patrimonial completo.

Em relação ao imóvel, isso normalmente envolve:

1. Identificar o regime de bens.
2. Verificar quando o imóvel foi adquirido.
3. Conferir a matrícula.
4. Analisar contrato de compra e venda e eventual financiamento.
5. Identificar quanto foi pago antes e durante a união.
6. Verificar a situação na data da separação de fato.
7. Avaliar outros bens e dívidas do casal.
8. Definir se existe possibilidade de acordo.
9. Escolher a forma juridicamente adequada para formalizar a partilha.

Essa análise evita que uma decisão tomada rapidamente no momento do divórcio gere um problema patrimonial muitos anos depois.

26. Erros comuns na partilha de imóveis

Alguns erros aparecem com frequência.

Considerar apenas o nome que está na matrícula

O registro é fundamental, mas o regime de bens e a forma de aquisição também precisam ser analisados.

Dividir automaticamente o valor de mercado pela metade

Um imóvel financiado, por exemplo, possui saldo devedor que precisa ser considerado.

Ignorar a data da separação de fato

Ela pode ser relevante para determinar o período de comunicabilidade de determinados bens e obrigações.

Não verificar o regime de bens

A regra aplicável muda conforme o regime do casamento ou da união. Pressupor que tudo será dividido pela metade, sem identificar o regime patrimonial, é um dos erros mais comuns — e mais caros — na partilha.

Formalizar a partilha sem verificar o financiamento

Quando o contrato está em nome dos dois, a definição interna entre os ex-cônjuges não altera automaticamente a obrigação perante o banco.

Deixar o imóvel sem solução por anos

Adiar indefinidamente a definição do imóvel pode gerar conflitos sobre uso, aluguel, conservação, dívidas de IPTU e condomínio e até discussões futuras sobre usucapião entre ex-cônjuges.

27. E quando o imóvel veio de uma herança ainda não partilhada?

É comum que um dos cônjuges seja herdeiro de um imóvel que ainda consta em nome de um familiar falecido.

Nesse caso, antes de qualquer discussão sobre a partilha do divórcio, pode ser necessário concluir ou iniciar o inventário com imóveis, para que se saiba exatamente qual direito patrimonial está em discussão.

28. Situações especiais: contrato de gaveta e matrícula com dados errados

Dois problemas aparecem com frequência na prática:

• o casal comprou o imóvel por contrato particular, sem escritura e registro — o chamado contrato de gaveta de imóvel, que exige cuidados específicos para formalizar a titularidade;
• a matrícula contém erros de nome, estado civil ou dados do imóvel, hipótese em que pode ser necessária a retificação da matrícula antes ou depois da partilha.

Em ambos os casos, a regularidade documental influencia diretamente a forma de formalizar a divisão no cartório.

29. E se um dos cônjuges se recusar a transferir a parte do outro?

Quando a partilha é definida — por acordo ou por decisão judicial — e um dos ex-cônjuges se recusa a assinar a escritura ou os documentos de transferência, existem mecanismos jurídicos para suprir essa recusa, como a adjudicação compulsória.

Ou seja: a falta de colaboração de uma das partes não impede definitivamente a regularização do imóvel.

Conclusão

A partilha de imóveis no divórcio não se resume a dividir o valor da casa ou do apartamento pela metade.

Regime de bens, data da aquisição, origem dos recursos, financiamento, separação de fato, união estável anterior e situação documental do imóvel são fatores que podem alterar completamente o resultado.

Por isso, antes de vender, transferir ou abrir mão de qualquer direito sobre o imóvel, o ideal é reunir a documentação e fazer uma análise patrimonial completa do caso.

Uma partilha bem estruturada evita litígios futuros, custos com retificações e problemas registrais que podem aparecer muitos anos depois do divórcio.

Perguntas frequentes

O imóvel comprado durante o casamento sempre é dividido pela metade?

No regime da comunhão parcial, o imóvel adquirido onerosamente durante o casamento em regra integra a partilha, mesmo registrado em nome de apenas um dos cônjuges. Mas existem exceções legais e situações concretas que precisam ser analisadas caso a caso.

Se só eu paguei o imóvel, meu ex-cônjuge tem direito?

Pode ter. O STJ reconhece que, na comunhão parcial, há presunção de esforço comum na aquisição onerosa feita durante a união, ainda que os recursos tenham vindo exclusivamente de um dos cônjuges.

Imóvel comprado antes do casamento entra na partilha?

Em regra, não, quando já pertencia integralmente a um dos cônjuges. Porém, parcelas pagas durante a união, benfeitorias e outras circunstâncias podem gerar discussões patrimoniais.

Como fica o imóvel financiado no divórcio?

É preciso considerar o valor já pago, o saldo devedor, o período dos pagamentos e a titularidade do contrato. O acordo entre os ex-cônjuges não altera automaticamente a dívida perante o banco.

Meu ex pode ficar morando no imóvel que é dos dois?

A permanência exclusiva de um dos ex-cônjuges no imóvel comum pode gerar discussões sobre compensação, mas não existe regra automática de pagamento de aluguel. Depende das circunstâncias e de eventual acordo ou decisão judicial.

É possível divorciar sem fazer a partilha do imóvel?

Sim. O patrimônio comum pode permanecer em condomínio após o divórcio, e o direito à divisão, nessa situação, não se sujeita aos prazos prescricionais comuns, conforme entendimento do STJ.

A partilha de imóvel pode ser feita em cartório?

Sim, no divórcio consensual que atenda aos requisitos legais, com a escritura distinguindo o patrimônio individual do patrimônio comum, conforme a Resolução CNJ nº 35/2007.

O que acontece se o imóvel não tiver escritura?

O direito patrimonial do casal pode ser considerado mesmo sem escritura, mas normalmente será necessário regularizar a documentação para formalizar a partilha e o registro.

Quem paga o financiamento depois da separação?

Isso deve ser definido na partilha, mas a retirada de um dos devedores do contrato depende da concordância da instituição financeira quando o financiamento está em nome dos dois.

Qual é o primeiro passo para partilhar o imóvel?

Fazer um levantamento patrimonial completo: identificar o regime de bens, conferir a matrícula, analisar o contrato e o financiamento e verificar a situação na data da separação de fato.

Precisa de ajuda com a partilha do seu imóvel?

Cada divórcio tem particularidades que podem mudar completamente o resultado da partilha — regime de bens, financiamento, documentos e acordos entre as partes.

A CHG Advocacia analisa o seu caso com atenção e estratégia, do levantamento patrimonial à formalização da partilha em cartório ou no Judiciário.

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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do seu caso.