Construção Não Averbada: Como Regularizar Casa ou Prédio que Não Consta na Matrícula

Comprou uma casa, construiu no terreno ou descobriu que a área construída do imóvel não aparece na matrícula? Essa situação é mais comum do que parece e pode causar problemas justamente quando o proprietário precisa vender, financiar, partilhar, inventariar ou utilizar o imóvel em uma operação mais complexa.

A construção pode existir fisicamente há muitos anos, estar cadastrada na Prefeitura e até aparecer no carnê do IPTU, mas ainda assim não estar devidamente averbada na matrícula do imóvel.

Nessas situações, não basta simplesmente apresentar o IPTU ao comprador ou ao banco. É necessário verificar a situação do imóvel e, quando cabível, promover a regularização da edificação perante o Município e posteriormente atualizar o registro imobiliário.

A solução depende da situação concreta da construção, da documentação existente, da legislação municipal e do que consta atualmente na matrícula.

Neste guia, você vai entender o que é uma construção não averbada, quais são os riscos, quais documentos podem ser necessários e quais são os principais caminhos para regularizar o imóvel.

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O que significa dizer que uma construção não está averbada?

A averbação é o ato realizado no Registro de Imóveis para atualizar a matrícula e registrar determinadas alterações relacionadas ao imóvel.

Quando existe apenas um terreno na matrícula, por exemplo, mas posteriormente é construída uma casa, a matrícula pode continuar descrevendo apenas o terreno se a construção ainda não tiver sido averbada.

Na prática, pode existir uma diferença entre:

• o que existe fisicamente no imóvel;
• o que consta no cadastro da Prefeitura;
• o que consta no IPTU;
• e o que consta na matrícula do Registro de Imóveis.

Essas informações não são necessariamente equivalentes.

Por isso, uma casa pode existir há décadas e ainda assim não constar corretamente na matrícula.

A regularização busca fazer com que a documentação do imóvel reflita, dentro dos procedimentos aplicáveis, a realidade da edificação.

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Construção não averbada significa que a casa é irregular?

Não necessariamente.

É importante separar duas situações diferentes.

Uma coisa é a construção existir e ainda não ter sido averbada na matrícula.

Outra é a construção possuir irregularidade perante a legislação urbanística ou municipal.

Uma casa pode estar:

1. aprovada pela Prefeitura, mas ainda não averbada no Registro de Imóveis;
2. cadastrada no Município, mas sem toda a documentação necessária para averbação;
3. construída sem aprovação ou licença adequada;
4. construída com área diferente daquela aprovada;
5. construída há muitos anos, exigindo uma análise específica da legislação aplicável;
6. inserida em imóvel cuja própria situação registral apresenta outros problemas.

Por isso, não é correto concluir automaticamente que uma construção não averbada é uma construção clandestina.

Primeiro é necessário comparar a matrícula, o cadastro municipal e a situação física do imóvel.

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Qual é a diferença entre construção, cadastro na Prefeitura e averbação?

São etapas e registros diferentes.

Construção

É a existência física da edificação no terreno.

Cadastro municipal

É o registro da situação do imóvel perante o Município, normalmente utilizado também para fins tributários e urbanísticos.

Averbação

É o lançamento da informação correspondente na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis.

Assim, o fato de a Prefeitura conhecer a construção não significa, por si só, que ela já esteja averbada na matrícula.

Da mesma forma, o fato de o proprietário pagar IPTU sobre determinada área não significa automaticamente que toda a situação registral esteja regularizada.

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Como saber se a construção está averbada?

O primeiro passo é obter uma certidão atualizada da matrícula do imóvel.

É nela que deve ser verificado o que consta oficialmente no Registro de Imóveis.

Por exemplo, imagine que a matrícula descreva:

"Terreno com área de 125 m²."

Entretanto, no local exista uma casa de 100 m².

Se a matrícula não tiver sido atualizada para refletir a edificação, existe uma divergência que precisa ser analisada.

Também é importante comparar a matrícula com:

• cadastro imobiliário municipal;
• carnê do IPTU;
• planta aprovada;
• projeto;
• habite-se ou certificado de conclusão;
• alvarás;
• documentos relacionados à construção;
• situação física atual do imóvel.

Essa comparação costuma revelar exatamente onde está o problema.

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O IPTU prova que a construção está regular?

Não necessariamente.

O IPTU pode indicar uma determinada área construída no cadastro municipal, mas isso não substitui a averbação no Registro de Imóveis.

São sistemas diferentes.

Por isso, apresentar um carnê de IPTU indicando que o imóvel possui 150 m² de área construída não significa, por si só, que a matrícula tenha sido atualizada para constar esses 150 m².

O documento pode ser útil como elemento de informação e, dependendo do caso, fazer parte da documentação utilizada no procedimento de regularização.

Mas a situação deve ser analisada conjuntamente com os documentos municipais e registrais.

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Por que é importante averbar a construção?

A ausência da averbação pode não impedir o proprietário de utilizar normalmente o imóvel no dia a dia.

O problema costuma aparecer quando ele precisa realizar alguma operação que dependa de documentação imobiliária consistente.

Entre as situações mais comuns estão:

• venda do imóvel;
• financiamento bancário;
• utilização do imóvel como garantia;
• inventário;
• partilha;
• divórcio;
• doação;
• regularização de patrimônio;
• constituição ou alteração de condomínio;
• obtenção de determinados documentos;
• negociação com comprador;
• análise jurídica ou registral do imóvel.

Quanto maior o valor da operação, maior costuma ser a importância de uma documentação imobiliária coerente.

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Posso vender um imóvel com construção não averbada?

A resposta depende da situação jurídica e documental do imóvel e da forma como a operação será estruturada.

A existência de uma construção não averbada não significa automaticamente que nenhum negócio possa ser realizado.

Porém, a divergência entre a realidade e a matrícula pode criar obstáculos importantes.

Um comprador pode exigir a regularização antes de concluir a aquisição.

Uma instituição financeira pode não aceitar o imóvel nas condições apresentadas.

Também pode haver dificuldade para definir corretamente o objeto da negociação e avaliar os riscos jurídicos envolvidos.

Por isso, antes de colocar o imóvel à venda, é recomendável verificar a matrícula e identificar eventuais pendências.

Em muitos casos, regularizar previamente evita que o problema apareça somente depois que comprador e vendedor já tenham negociado preço e condições.

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O banco pode recusar financiamento por causa de construção não averbada?

Pode haver dificuldade, especialmente quando a situação física do imóvel não corresponde às informações registrais e documentais utilizadas na análise da garantia.

Instituições financeiras realizam análise jurídica e técnica do imóvel antes de aceitar determinada propriedade como garantia.

Uma construção existente no terreno, mas ausente da matrícula, pode gerar divergência entre:

• matrícula;
• cadastro municipal;
• avaliação;
• documentação apresentada;
• situação física.

O impacto concreto depende das regras da instituição financeira e das características do imóvel.

Por isso, quem pretende vender um imóvel mediante financiamento deve verificar a documentação antes de concluir a negociação.

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Como regularizar uma construção não averbada?

Não existe um único procedimento aplicável a todos os imóveis.

Em linhas gerais, a regularização pode envolver duas grandes etapas:

1. Regularização ou comprovação perante o Município

É necessário verificar se a construção está aprovada, se existe certificado de conclusão, habite-se ou documento equivalente e se a área construída corresponde ao que foi efetivamente executado.

Se houver divergência, pode ser necessário regularizar a situação perante a Prefeitura.

2. Averbação no Registro de Imóveis

Depois de reunida a documentação necessária, o proprietário poderá requerer a averbação da construção na matrícula, observadas as exigências do Registro de Imóveis competente.

A documentação exata varia conforme o caso e a legislação aplicável.

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Quais documentos podem ser necessários?

A documentação depende da situação do imóvel e do Município.

Entre os documentos que podem ser solicitados ou utilizados estão:

• matrícula atualizada do imóvel;
• requerimento do proprietário;
• documento de identificação;
• documentos do imóvel;
• projeto ou planta;
• aprovação municipal;
• alvará;
• habite-se;
• certificado de conclusão de obra;
• certidão ou documento equivalente expedido pela Prefeitura;
• documentos relativos à área construída;
• documentos relacionados à responsabilidade técnica, quando aplicáveis;
• comprovação de regularidade das contribuições relativas à obra, quando exigível;
• outros documentos determinados pela Prefeitura ou pelo Registro de Imóveis.

Não existe uma lista universal que possa ser aplicada indistintamente a todas as construções.

O ideal é verificar previamente as exigências do Município e do Registro de Imóveis competente.

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E se a construção não tiver habite-se?

A ausência de habite-se não significa que a situação seja necessariamente impossível de regularizar.

É necessário descobrir por que o documento não existe.

Pode acontecer de:

• a construção nunca ter sido aprovada;
• o procedimento administrativo não ter sido concluído;
• o imóvel ser antigo;
• a legislação municipal permitir outra forma de comprovação;
• existir divergência entre o projeto aprovado e a construção;
• a documentação ter sido perdida;
• a edificação ter sido ampliada posteriormente.

Cada situação exige uma análise diferente.

Em determinados casos, será necessário primeiro regularizar a construção perante a Prefeitura para depois levar a documentação ao Registro de Imóveis.

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E se a casa foi construída sem autorização da Prefeitura?

Nesse caso, a situação pode ser mais complexa.

A existência física da construção não significa que ela esteja automaticamente regularizada.

Pode ser necessário verificar:

• legislação urbanística;
• zoneamento;
• recuos;
• taxa de ocupação;
• coeficiente de aproveitamento;
• segurança da edificação;
• condições sanitárias;
• eventual necessidade de projeto;
• possibilidade de regularização da construção existente.

Dependendo do Município e da situação concreta, pode existir procedimento administrativo próprio para regularização de edificações.

Por isso, não é recomendável simplesmente tentar averbar a construção diretamente no Registro de Imóveis sem antes verificar sua situação municipal.

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E se a área construída for maior do que consta na Prefeitura?

Essa é uma situação bastante comum.

Imagine que o cadastro municipal indique 80 m², mas o imóvel tenha efetivamente 120 m².

Nesse caso, existe uma divergência que precisa ser investigada.

Pode ser necessário:

1. identificar a origem da diferença;
2. verificar a documentação existente;
3. realizar levantamento técnico;
4. atualizar ou regularizar o cadastro municipal;
5. obter os documentos necessários;
6. posteriormente atualizar a matrícula.

O caminho concreto dependerá das regras municipais e da documentação existente.

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E se a construção estiver parcialmente averbada?

Também é possível encontrar imóveis em que apenas parte da construção consta na matrícula.

Exemplo:

A matrícula registra uma casa de 60 m², mas o imóvel atualmente possui 140 m² porque foram realizadas ampliações posteriores.

Nesse caso, não se trata simplesmente de "averbar a casa".

Pode ser necessário analisar a averbação existente e regularizar o acréscimo de área construída.

A situação deve ser tratada com base na documentação municipal e registral.

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Construção antiga pode ser regularizada?

Pode haver caminhos específicos para construções antigas, mas não é correto afirmar que toda construção antiga esteja automaticamente regularizada ou dispensada de qualquer documentação.

A legislação aplicável pode considerar a época da construção e prever situações específicas.

Por isso, imóveis antigos merecem uma análise individualizada.

É importante levantar:

• quando a construção foi realizada;
• quais documentos existem;
• o que consta no cadastro municipal;
• o que consta na matrícula;
• se houve ampliações;
• qual é a legislação aplicável ao caso.

Uma casa construída há décadas pode ter uma solução documental muito diferente de uma obra recente.

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É possível regularizar uma construção sem documentos antigos?

Em alguns casos, sim, mas depende da situação.

A inexistência dos documentos originais não significa necessariamente que o imóvel seja impossível de regularizar.

Podem existir outras formas de comprovar a situação da edificação, dependendo das exigências municipais e registrais.

É justamente por isso que a primeira etapa deve ser a análise documental.

Antes de concluir que "não há solução", é preciso verificar quais informações podem ser obtidas na Prefeitura, no Registro de Imóveis e nos demais órgãos envolvidos.

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O que acontece quando a construção está no terreno de outra pessoa?

Essa situação exige atenção especial.

Não se deve confundir simplesmente a regularização da construção com a regularização da propriedade.

Se a pessoa construiu em terreno registrado em nome de terceiro, podem existir questões relacionadas a:

• propriedade;
• posse;
• acessão;
• contrato;
• herança;
• doação;
• compra e venda;
• usucapião;
• direitos de terceiros.

A averbação da construção não resolve automaticamente eventual problema de titularidade do terreno.

Antes de qualquer procedimento, é necessário identificar quem consta como proprietário na matrícula e qual é a origem da posse ou da construção.

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Construção em imóvel de herança pode ser averbada?

Pode haver necessidade de regularização da construção durante ou antes do inventário, dependendo da situação.

É comum encontrar imóveis de pessoas falecidas cuja matrícula ainda descreve apenas o terreno, enquanto existe uma casa construída no local há muitos anos.

Nesse cenário, podem ser necessárias providências perante a Prefeitura e o Registro de Imóveis.

A situação sucessória também deve ser analisada.

Em alguns casos, a regularização da construção facilita a descrição correta do patrimônio no inventário e a futura partilha.

Por isso, imóvel de herança com construção não averbada merece análise conjunta de Direito Imobiliário e Sucessões.

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Construção não averbada interfere no inventário?

Pode interferir.

O inventário precisa identificar adequadamente os bens que compõem o patrimônio deixado pelo falecido.

Se a matrícula descreve apenas um terreno, mas existe uma construção relevante no local, pode ser necessário verificar como essa situação será documentada no procedimento.

Além disso, a ausência de averbação pode dificultar etapas posteriores, especialmente quando os herdeiros pretendem vender, partilhar ou regularizar o imóvel.

A solução dependerá das circunstâncias do inventário e da situação registral e municipal.

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Construção não averbada pode ser usada como garantia?

A aceitação do imóvel como garantia depende da instituição financeira ou credora e da situação jurídica e documental da propriedade.

Uma construção não averbada pode gerar dificuldade na avaliação e na análise do imóvel.

Isso ocorre porque a garantia deve ser suficientemente identificada e juridicamente segura.

Se existe diferença relevante entre o imóvel físico e a matrícula, é possível que a instituição solicite regularização antes de prosseguir.

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Quanto custa averbar uma construção?

Não existe um valor único para todos os imóveis.

O custo pode envolver diferentes etapas, como:

• levantamento técnico;
• projeto;
• profissional habilitado;
• taxas municipais;
• eventuais procedimentos de regularização;
• documentos e certidões;
• eventuais encargos relacionados à obra;
• emolumentos do Registro de Imóveis;
• honorários profissionais, quando houver contratação.

Os valores variam conforme:

• Município;
• tamanho da construção;
• idade da obra;
• situação documental;
• necessidade de regularização;
• existência de divergências;
• complexidade do procedimento.

Por isso, não é recomendável apresentar um preço genérico como se fosse aplicável a qualquer imóvel.

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Quanto tempo demora para regularizar uma construção?

Também não existe um prazo único.

Uma construção devidamente documentada pode ter um procedimento muito mais simples do que uma edificação que apresenta divergências, ausência de documentos ou irregularidades perante o Município.

O tempo pode depender de:

• análise da Prefeitura;
• necessidade de projeto;
• vistoria;
• obtenção de documentos;
• regularização de pendências;
• exigências do Registro de Imóveis;
• necessidade de esclarecimentos ou documentos complementares.

Por isso, o prazo deve ser estimado depois da análise do imóvel.

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O que fazer primeiro?

Antes de contratar qualquer procedimento, é recomendável organizar a documentação.

Um roteiro inicial pode ser:

1. Obter a matrícula atualizada

Verifique exatamente o que consta no Registro de Imóveis.

2. Conferir o cadastro municipal

Compare a área construída informada pela Prefeitura com a situação física.

3. Verificar a existência de habite-se ou documento equivalente

Procure saber se a construção foi formalmente reconhecida pelo Município.

4. Conferir a área real

Compare a metragem física com a matrícula e o cadastro municipal.

5. Identificar eventuais ampliações

Uma construção antiga pode ter sido modificada ao longo dos anos.

6. Consultar o Registro de Imóveis

Se houver dúvida sobre os documentos necessários, pode ser importante verificar previamente as exigências registrais.

7. Definir o caminho de regularização

Somente depois dessa análise será possível saber se o caso é simples ou exige providências adicionais.

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Construção não averbada é a mesma coisa que imóvel sem escritura?

Não.

São problemas diferentes, embora possam aparecer juntos.

Um imóvel pode:

• ter escritura, mas construção não averbada;
• ter construção averbada, mas problema na titularidade;
• não ter escritura e também não ter a construção averbada.

Cada situação exige uma análise própria. Quando o imóvel também não possui escritura, o caminho pode envolver outras medidas de regularização, como explicamos no guia sobre imóvel sem escritura: como regularizar. E, quando a questão envolve posse prolongada, pode ser o caso de avaliar a usucapião de imóvel.

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Conclusão

A construção não averbada é um problema documental comum, mas que possui solução na maioria dos casos. O ponto de partida é sempre o mesmo: comparar a matrícula, o cadastro municipal e a situação física do imóvel para identificar exatamente onde está a divergência.

Deixar a regularização para depois pode transformar uma providência simples em um obstáculo justamente no momento da venda, do financiamento ou do inventário. Quanto antes a documentação for organizada, mais tranquila tende a ser qualquer negociação envolvendo o imóvel.

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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui orientação jurídica para casos concretos. Cada situação exige análise individualizada por profissional habilitado.