Direito de Laje: O Que É, Como Regularizar e Quais São os Direitos do Proprietário

O direito de laje é um direito real criado pela legislação brasileira para permitir a utilização e a regularização de uma unidade imobiliária construída sobre ou sob outra construção, desde que sejam atendidos os requisitos legais.

A figura é especialmente relevante em imóveis com construções sobrepostas, situações em que uma residência foi construída sobre outra, imóveis com acesso independente e determinadas situações de ocupação e regularização urbana.

Neste artigo, você vai entender o que é o direito de laje, como ele funciona, quais são os direitos do titular, quando é possível regularizar a situação, como funciona o registro no Cartório de Registro de Imóveis e quais cuidados devem ser tomados antes de comprar, vender ou regularizar uma unidade desse tipo.

1. O que é o direito de laje?

O direito de laje é um direito real que permite ao titular de uma construção-base ceder a outra pessoa o direito de construir ou manter uma unidade autônoma sobre ou sob a construção existente, observados os requisitos legais.

O instituto foi introduzido expressamente no Código Civil pela Lei nº 13.465/2017.

A legislação passou a reconhecer determinadas situações de sobreposição de unidades imobiliárias que antes frequentemente eram tratadas apenas como construções informais ou relações particulares entre os ocupantes.

A principal característica é que a unidade de laje pode possuir autonomia própria e ser objeto de matrícula independente no Registro de Imóveis, desde que preenchidos os requisitos legais.

2. O direito de laje é um direito de propriedade?

O direito de laje é um direito real, mas possui características próprias e não se confunde simplesmente com a propriedade tradicional de todo o terreno.

O titular da laje possui direitos sobre a unidade autônoma constituída, dentro dos limites previstos pela legislação e pelo respectivo registro imobiliário.

Por isso, é importante analisar a matrícula e a documentação do imóvel para saber exatamente qual direito foi constituído e registrado.

3. Onde está previsto o direito de laje?

O direito de laje está previsto no Código Civil, especialmente nos artigos 1.510-A a 1.510-E.

Também existem regras específicas na Lei nº 13.465/2017, na Lei de Registros Públicos e na regulamentação relacionada à regularização fundiária urbana.

A análise do caso concreto deve considerar não apenas o Código Civil, mas também as normas registrais e urbanísticas aplicáveis ao imóvel.

4. A laje pode ficar acima ou abaixo de outra construção?

Sim.

A legislação admite a constituição do direito real de laje tanto no espaço aéreo quanto no subsolo de uma construção-base.

Isso significa que o instituto não está limitado à construção de uma unidade apenas no andar superior.

Cada situação, porém, precisa ser analisada conforme as características físicas do imóvel, o acesso à unidade, a legislação municipal e a possibilidade de registro.

5. A laje precisa ter acesso independente?

A autonomia da unidade é um dos elementos importantes para a constituição e regularização do direito de laje.

A regulamentação prevê a necessidade de acesso independente à unidade, sem prejuízo das demais exigências urbanísticas e registrais.

Por isso, uma construção simplesmente existente no mesmo espaço físico não significa automaticamente que exista um direito real de laje regularmente constituído.

6. A laje possui matrícula própria?

Quando constituído e registrado o direito real de laje, a unidade pode ter matrícula própria no Registro de Imóveis.

Essa autonomia registral é uma das características mais importantes do instituto.

A matrícula individualizada permite identificar a unidade e seus direitos e ônus de maneira própria.

7. É possível ter uma matrícula independente sem possuir uma fração ideal do terreno?

Sim.

Uma das características do direito real de laje é justamente a possibilidade de existir unidade autônoma sem atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje.

Isso diferencia o instituto de determinadas formas tradicionais de condomínio edilício.

Mesmo assim, existem direitos e obrigações relacionados à construção-base e às áreas que sejam necessárias ao uso da unidade.

8. O titular da laje é dono do terreno?

Não necessariamente.

O titular do direito real de laje possui o direito sobre a unidade constituída, mas isso não significa que passe a ser proprietário de uma fração ideal do terreno sobre o qual está localizada a construção-base.

A análise deve ser feita a partir do título constitutivo e da matrícula correspondente.

9. É possível vender uma laje?

Em determinadas situações, sim.

Uma vez regularmente constituído e registrado o direito real de laje, a unidade pode ser objeto de negócios jurídicos, respeitadas as regras legais e registrais aplicáveis.

Antes da venda, é essencial verificar a matrícula, a regularidade da construção, as exigências municipais e eventuais direitos de preferência.

10. É possível doar uma laje?

Sim, desde que a situação jurídica e registral da unidade permita a realização do negócio.

A doação deverá observar os requisitos legais do negócio jurídico e as regras registrais aplicáveis.

Também devem ser avaliadas questões tributárias e sucessórias quando presentes.

11. A laje pode ser herdada?

Sim.

Como direito real, o direito de laje pode integrar o patrimônio do titular e ser transmitido em razão da sucessão, observadas as regras aplicáveis à herança.

A situação concreta dependerá da existência de registro, da documentação do imóvel e do conjunto de bens deixados pelo falecido.

12. A laje pode ser penhorada?

Em princípio, um direito real com expressão patrimonial pode estar sujeito a medidas de constrição, observadas as regras processuais e materiais aplicáveis.

A possibilidade concreta de penhora dependerá da natureza do direito, da situação registral e do processo em que a medida seja determinada.

13. É possível financiar uma unidade de laje?

Não existe uma resposta única para todos os casos.

A possibilidade de financiamento dependerá da regularidade jurídica e registral do imóvel, da instituição financeira, da documentação e das características da unidade.

Uma unidade informal, sem matrícula própria e sem regularização adequada, pode apresentar obstáculos significativamente maiores.

14. O que acontece quando a construção foi feita sem autorização?

A existência de uma construção sem autorização ou sem a documentação necessária não significa, automaticamente, que exista um direito real de laje regularmente constituído.

Pode ser necessário regularizar a construção perante o Município e posteriormente adequar a situação perante o Registro de Imóveis.

O procedimento depende das características do imóvel e da legislação local.

15. Direito de laje e construção irregular são a mesma coisa?

Não.

O direito de laje é uma situação jurídica reconhecida pela legislação.

Já uma construção irregular diz respeito à ausência de alguma autorização, aprovação, licença, averbação ou regularidade urbanística exigida.

Uma construção pode existir fisicamente sem que exista um direito real de laje regularmente constituído.

16. É possível regularizar uma laje antiga?

Em determinadas situações, sim.

A possibilidade de regularização dependerá da documentação disponível, da situação registral do imóvel, da legislação municipal e das características da construção.

Também podem existir mecanismos de regularização fundiária aplicáveis ao caso.

Por isso, a análise documental deve ser feita antes de escolher o procedimento.

17. A regularização pode envolver a Prefeitura?

Sim.

Dependendo do caso, a regularização poderá exigir análise ou aprovação perante o Município.

Questões como uso do solo, segurança da edificação, área construída, acesso, recuos e demais parâmetros urbanísticos podem ser relevantes.

O fato de uma construção ser juridicamente possível no âmbito registral não elimina automaticamente as exigências urbanísticas.

18. O que é preciso verificar antes de regularizar uma laje?

Entre os principais pontos estão:

• matrícula do imóvel;
• titularidade da construção-base;
• existência de construções averbadas;
• plantas e documentos da edificação;
• acesso independente;
• situação perante o Município;
• eventual existência de ônus;
• características físicas da unidade;
• possibilidade de abertura de matrícula própria;
• existência de direitos de terceiros.

A documentação necessária varia conforme o caso.

19. A laje pode ser regularizada por usucapião?

A resposta depende da situação concreta.

O simples fato de alguém ocupar uma construção sobreposta não significa automaticamente que seja possível utilizar a usucapião para adquirir o direito real de laje.

É necessário analisar a posse, sua natureza, o tempo, os requisitos da modalidade de usucapião eventualmente aplicável e a relação jurídica existente entre os ocupantes.

20. Direito de laje e usucapião são institutos diferentes?

Sim.

O direito de laje é uma forma de direito real prevista expressamente na legislação.

A usucapião é uma forma originária de aquisição de direitos reais mediante o preenchimento de requisitos legais.

Em determinados casos, uma situação de posse pode exigir análise de usucapião; em outros, pode ser necessário regularizar uma relação jurídica já existente.

21. É possível transformar uma construção informal em direito de laje?

Dependendo do caso, pode ser possível regularizar juridicamente a unidade.

Entretanto, não basta simplesmente declarar que determinada construção é uma “laje”.

É necessário verificar a situação do imóvel, cumprir as exigências legais, urbanísticas e registrais e realizar os atos necessários para que o direito seja formalmente reconhecido.

22. O direito de laje exige escritura pública?

A resposta depende da forma de constituição do direito e do negócio jurídico envolvido.

A documentação necessária pode variar conforme a origem do direito, o valor do negócio, a forma de transmissão e as exigências do Registro de Imóveis.

Por isso, não é adequado afirmar que toda situação de laje exige exatamente o mesmo documento.

23. É possível registrar uma laje sem regularizar a construção?

Em regra, a situação registral deve ser compatível com a realidade jurídica e física do imóvel.

Se a construção não estiver regularizada ou não atender aos requisitos necessários, o registro poderá enfrentar exigências.

A análise da matrícula e das exigências do Registro de Imóveis é fundamental.

24. O que acontece se a construção não tiver matrícula própria?

A ausência de matrícula própria pode indicar que a unidade ainda não foi individualizada registralmente.

Isso não significa, por si só, que nenhuma solução seja possível.

Pode ser necessário promover a regularização da construção, adequar a documentação e requerer os atos registrais cabíveis.

25. Quem paga os impostos da unidade de laje?

O titular da unidade responde pelas obrigações tributárias relacionadas à própria unidade, conforme a legislação aplicável.

A forma de lançamento e cobrança dos tributos depende da legislação municipal e da situação cadastral do imóvel.

Por isso, também é necessário verificar a situação perante a Prefeitura.

26. Quem paga as despesas de manutenção?

O titular da laje deve participar das despesas necessárias à manutenção e conservação das estruturas que servem às unidades, conforme as regras legais e eventuais disposições existentes entre os titulares.

A divisão das despesas pode depender das características do imóvel e do que estiver estabelecido no título ou em acordo válido entre os envolvidos.

27. O titular da laje pode modificar a construção?

Não de forma ilimitada.

O exercício do direito deve respeitar a segurança da construção, os direitos dos demais titulares, as regras urbanísticas e as características estruturais do imóvel.

Uma reforma que comprometa a estrutura ou prejudique terceiros pode gerar responsabilidade.

28. O titular da laje pode construir outra laje sobre a sua?

A legislação admite a possibilidade de sobrelevações sucessivas, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e sejam observados os requisitos legais.

Portanto, a existência de uma primeira laje não significa que o titular possa simplesmente construir outra unidade acima dela sem considerar os direitos dos demais envolvidos.

29. A laje pode prejudicar a estrutura da construção-base?

Não.

O exercício do direito deve preservar a segurança e a estrutura da construção existente.

Obras que causem danos ou comprometam a estabilidade podem gerar consequências civis, administrativas e eventualmente outras responsabilidades.

30. O direito de laje precisa respeitar a legislação municipal?

Sim.

O direito real de laje não elimina as regras urbanísticas.

A construção deve observar as normas municipais aplicáveis, inclusive aquelas relacionadas ao uso do solo, segurança, ocupação e regularidade da edificação.

31. O que acontece quando existem várias famílias no mesmo imóvel?

Essa é uma situação em que a análise jurídica e documental é especialmente importante.

Pode existir uma construção-base, unidades sobrepostas, ocupações independentes e diferentes relações entre os moradores.

Antes de afirmar que existe direito real de laje, é necessário identificar quem é proprietário, quem ocupa cada unidade, quais documentos existem e qual é a situação registral.

32. É possível vender a laje sem consultar o proprietário da construção-base?

A resposta depende da situação jurídica da unidade e das regras aplicáveis ao negócio.

O direito de preferência pode ser relevante em determinadas hipóteses.

Além disso, a matrícula e o título constitutivo devem ser analisados antes da venda.

33. Existe direito de preferência entre os titulares?

A legislação estabelece regras de preferência para aquisição em determinadas situações envolvendo titulares de laje e da construção-base.

Por isso, antes de vender uma unidade, é importante verificar se existe obrigação de comunicação ao outro titular.

34. Qual é o prazo para exercer o direito de preferência?

Na hipótese legal de preferência, o titular deve ser formalmente comunicado das condições do negócio.

A legislação estabelece prazo de 30 dias para o exercício da preferência após a notificação.

Se o direito não for respeitado, existem consequências específicas previstas na legislação, inclusive prazo para eventual exercício judicial do direito.

35. O que acontece se o proprietário da construção-base vender o imóvel?

A consequência depende da existência e da regularidade do direito de laje.

Se houver direito real de laje regularmente constituído e registrado, ele deve ser considerado na análise do negócio.

A venda da construção-base não significa simplesmente que todos os direitos sobre as unidades superiores desapareçam.

36. O que acontece se o titular da laje vender sua unidade?

A venda deverá observar a situação registral, as regras de preferência eventualmente existentes e as exigências legais.

Se a unidade possuir matrícula própria, o negócio poderá ser formalizado considerando a autonomia registral da laje.

37. A laje pode ser dada como garantia?

A utilização de direitos reais como garantia depende da natureza do direito, da documentação e da operação pretendida.

A instituição financeira ou o credor também poderá estabelecer requisitos próprios.

Uma unidade sem regularização ou sem matrícula individualizada pode apresentar dificuldades para operações de garantia.

38. O direito de laje pode ser objeto de inventário?

Sim.

Se o titular do direito de laje falecer, o direito pode integrar a sucessão, observadas as regras sucessórias e a situação registral do imóvel.

É importante identificar a matrícula e os documentos que comprovam o direito.

39. O que acontece com a laje se o titular morrer sem testamento?

A sucessão seguirá as regras da sucessão legítima, considerando os herdeiros existentes e as demais circunstâncias do caso.

O direito de laje, quando regularmente constituído, integra o patrimônio sujeito à sucessão.

A partilha deverá refletir a situação jurídica do bem.

40. A laje pode ser objeto de partilha no divórcio?

A resposta dependerá do regime de bens e da forma como o direito foi adquirido.

Se um dos cônjuges possuir direito patrimonial sobre uma unidade de laje, é necessário analisar a origem da aquisição, o regime de bens e as circunstâncias do relacionamento.

A existência de matrícula própria facilita a identificação do patrimônio, mas não elimina a necessidade de analisar o regime matrimonial.

41. Direito de laje pode ser usado em imóveis de família?

Sim, desde que sejam atendidos os requisitos legais.

Entretanto, imóveis ocupados por várias pessoas da mesma família podem envolver questões sucessórias, possessórias, registrais e urbanísticas simultaneamente.

Nessas situações, a documentação é fundamental.

42. A laje pode ser objeto de regularização fundiária?

Sim.

A Lei nº 13.465/2017 trata da regularização fundiária urbana e contempla mecanismos que podem alcançar determinadas situações de ocupação e unidades sobrepostas.

A aplicação da Reurb depende do enquadramento da área e das condições previstas na legislação.

43. O que é Reurb?

Reurb é a Regularização Fundiária Urbana.

Trata-se de um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes.

Nem toda situação de laje será resolvida por Reurb, mas o instituto pode ser relevante em determinados casos de ocupação urbana irregular.

44. A Reurb resolve automaticamente qualquer problema da laje?

Não.

A Reurb possui requisitos e procedimentos próprios.

É necessário verificar se o imóvel ou núcleo urbano está enquadrado nas hipóteses legais e quais medidas serão necessárias para a regularização.

45. O direito de laje pode ser registrado diretamente no Cartório de Imóveis?

Quando atendidos os requisitos legais e registrais, sim.

O Registro de Imóveis é responsável pela formalização registral do direito.

O procedimento concreto pode envolver títulos, documentos técnicos, comprovação da regularidade da construção e atendimento das exigências do oficial.

46. O Cartório pode fazer exigências?

Sim.

O oficial de Registro de Imóveis deve verificar a documentação apresentada e pode formular exigências quando entender que algum requisito legal ou registral não foi atendido.

Quando isso acontece, é importante analisar tecnicamente a exigência antes de simplesmente desistir do procedimento.

47. É possível contestar uma exigência do Cartório?

Dependendo da natureza da exigência e da situação concreta, existem mecanismos administrativos e judiciais para questionar a negativa ou a exigência registral.

A medida adequada depende do conteúdo da exigência e da legislação aplicável.

48. Quais documentos podem ser necessários?

A documentação varia conforme o caso, mas pode incluir:

• matrícula atualizada;
• documentos pessoais;
• título de aquisição ou constituição do direito;
• plantas;
• documentos técnicos da construção;
• documentos municipais;
• comprovantes relacionados à regularidade da edificação;
• certidões;
• documentos relativos a eventuais titulares ou confrontantes.

O Cartório poderá exigir documentação adicional.

49. O que deve ser analisado na matrícula antes de comprar uma laje?

É importante verificar:

• quem é o proprietário;
• se existe matrícula própria da unidade;
• existência de ônus;
• penhoras;
• indisponibilidades;
• averbações;
• existência da construção;
• existência de direitos de terceiros;
• eventuais restrições.

A análise da matrícula é uma das principais etapas de segurança antes da compra.

50. Comprar uma laje sem matrícula própria é arriscado?

A ausência de matrícula própria aumenta a necessidade de cautela.

É preciso entender exatamente o que está sendo comprado e qual é a possibilidade de regularização.

Um contrato particular pode documentar uma relação entre as partes, mas não necessariamente produz, por si só, a mesma segurança jurídica de um direito real devidamente registrado.

51. É possível fazer contrato de compra e venda de uma laje irregular?

As partes podem celebrar negócios jurídicos, mas a validade e os efeitos concretos dependerão da situação.

O problema é que um contrato particular não substitui automaticamente a regularização urbanística e registral.

Antes de assinar, é importante avaliar os riscos, a documentação e a possibilidade de formalização futura.

52. Direito de laje e condomínio são a mesma coisa?

Não.

Embora possam existir algumas semelhanças práticas, são institutos jurídicos distintos.

O direito real de laje possui disciplina própria no Código Civil e na legislação de regularização fundiária.

A forma de constituição, registro, direitos e obrigações deve ser analisada conforme o instituto efetivamente aplicável ao imóvel.

53. O direito de laje pode existir sem registro?

Pode existir uma situação fática ou uma relação jurídica entre as partes sem que tenha sido formalizado o direito real no Registro de Imóveis.

Entretanto, a ausência de registro pode gerar limitações e insegurança jurídica, especialmente em relação à publicidade e à oponibilidade perante terceiros.

Por isso, a regularização registral é importante quando juridicamente possível.

54. O que acontece se houver conflito entre os titulares?

A solução dependerá do tipo de conflito.

Pode envolver questões de acesso, obras, despesas, uso de áreas comuns, segurança estrutural, preferência na compra ou outros direitos.

Dependendo do caso, pode ser necessário buscar solução extrajudicial ou judicial.

55. A construção-base pode impedir o acesso à laje?

O acesso à unidade deve ser preservado conforme o direito constituído e as características do imóvel.

Impedir injustificadamente o acesso de quem possui direito sobre a unidade pode gerar conflito e responsabilidade.

A solução dependerá do título, da matrícula e das circunstâncias concretas.

56. O que acontece se a construção-base for destruída?

A legislação prevê consequências específicas para a ruína da construção-base.

Em determinadas situações, o direito real de laje poderá ser extinto, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.

Por isso, situações de destruição ou comprometimento estrutural exigem análise específica.

57. É possível reconstruir a unidade depois da ruína?

A legislação prevê regras específicas relacionadas à reconstrução após a ruína da construção-base.

O prazo e as condições devem ser analisados de acordo com o caso concreto e com o regime jurídico aplicável.

Não é recomendável presumir que o direito desapareça automaticamente sem verificar as circunstâncias previstas em lei.

58. Vale a pena regularizar uma laje?

A decisão depende da situação concreta.

A regularização pode aumentar a segurança jurídica, facilitar negócios futuros, permitir melhor identificação patrimonial e reduzir conflitos sobre a titularidade e utilização da unidade.

Entretanto, é necessário verificar custos, documentos, exigências municipais e registrais antes de iniciar o procedimento.

59. Quando procurar um advogado para regularizar uma laje?

A orientação jurídica é especialmente importante quando:

• existe construção sobreposta;
• não existe matrícula própria;
• há vários ocupantes;
• existe conflito familiar;
• a construção não está regularizada;
• o imóvel será vendido;
• há inventário;
• existe financiamento;
• o Cartório apresentou exigências;
• existem dúvidas sobre a titularidade.

Uma análise prévia pode evitar a assinatura de contratos ou a realização de obras sem segurança jurídica.

Conteúdos relacionados

• Regularização de imóvel: guia completo
• Retificação de matrícula de imóvel
• Construção não averbada: como regularizar
• Imóvel em nome de terceiro: riscos e regularização

60. Conclusão

O direito de laje criou uma importante ferramenta jurídica para reconhecer e regularizar determinadas unidades imobiliárias construídas sobre ou sob outras construções.

Entretanto, a existência física de uma unidade não significa automaticamente que exista um direito real de laje devidamente constituído.

Para avaliar a possibilidade de regularização, é necessário analisar a matrícula, a documentação do imóvel, a construção, o acesso à unidade, as regras municipais e as exigências do Registro de Imóveis.

Em situações envolvendo compra, venda, herança, divórcio, regularização ou conflito entre titulares, a análise individualizada da documentação é fundamental.

A regularização adequada pode proporcionar maior segurança jurídica e permitir que a unidade seja tratada de forma compatível com sua realidade patrimonial.

Perguntas frequentes

1. O que é direito de laje?

É um direito real que permite a constituição de uma unidade autônoma sobre ou sob uma construção-base, observados os requisitos legais.

2. A laje pode ter matrícula própria?

Sim. Quando o direito é regularmente constituído e registrado, a unidade pode possuir matrícula própria no Registro de Imóveis.

3. Posso vender uma laje?

Em determinadas situações, sim. É necessário verificar a regularidade do direito, a matrícula e eventuais direitos de preferência.

4. A laje pode ser herdada?

Sim. O direito real de laje regularmente constituído pode integrar o patrimônio do titular e ser transmitido aos herdeiros.

5. Posso regularizar uma laje antiga?

Dependendo do caso, sim. É necessário analisar a documentação, a situação da construção, as regras municipais e as exigências do Registro de Imóveis.

6. A laje precisa ter acesso independente?

A autonomia da unidade é relevante e a regulamentação prevê acesso independente, além dos demais requisitos legais e urbanísticos.

7. Quem é dono do terreno quando existe uma laje?

O titular da laje não passa automaticamente a ser proprietário de uma fração ideal do terreno. O direito recai sobre a unidade constituída, conforme o título e o registro.

8. O direito de laje é igual a condomínio?

Não. O direito real de laje possui disciplina própria e não se confunde com o condomínio edilício.

Fale com um advogado

Se você possui uma construção sobreposta, uma laje sem regularização, pretende comprar ou vender uma unidade desse tipo ou precisa verificar a situação registral do imóvel, a análise jurídica e documental pode indicar o caminho adequado para regularização e proteção do patrimônio.

CHG | Carlos Henrique Gomes Advocacia