Extinção de Condomínio: Quando um Coproprietário Pode Exigir a Venda do Imóvel após Divórcio ou Inventário?

A copropriedade pode surgir por diferentes motivos, especialmente após divórcio, dissolução de união estável ou inventário.

Quando os coproprietários concordam, a situação pode ser resolvida pela venda do imóvel, pela aquisição da parte de um deles ou, quando possível, pela divisão do bem.

Quando não existe acordo, entretanto, o coproprietário que não deseja permanecer nessa situação pode, conforme o caso, buscar a extinção do condomínio.

O que é a extinção de condomínio?

Existe condomínio quando duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo bem, cada uma possuindo uma determinada fração ideal.

Por exemplo, após um divórcio, um apartamento pode permanecer pertencendo 50% para cada ex-cônjuge. Da mesma forma, depois de um inventário, um imóvel pode pertencer a três irmãos, cada um com 1/3.

Enquanto essa situação permanecer, todos são coproprietários do imóvel.

A extinção de condomínio é o procedimento destinado a encerrar essa propriedade conjunta.

Ela pode ocorrer de diferentes maneiras, como:

• aquisição da parte de um coproprietário pelos demais;

• venda consensual do imóvel;

• divisão física do imóvel, quando possível;

• alienação judicial, quando não existe acordo e o imóvel não pode ser dividido.

O Código Civil estabelece regras específicas para a divisão da coisa comum e para a alienação do bem indivisível.

Um coproprietário pode exigir a venda do imóvel?

Em determinadas situações, sim.

O artigo 1.320 do Código Civil estabelece que o condômino pode exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, observadas as limitações legais.

Quando o imóvel é indivisível, a situação é tratada pelo artigo 1.322 do Código Civil.

Nessa hipótese, se não houver acordo para que um dos coproprietários fique com o imóvel indenizando os demais, pode ocorrer a alienação do bem e a divisão do valor obtido entre os coproprietários, de acordo com seus respectivos direitos.

Isso é importante porque um coproprietário não pode simplesmente determinar sozinho uma venda particular do imóvel, mas os demais também não podem necessariamente obrigá-lo a permanecer indefinidamente na copropriedade.

Se não houver consenso, a questão pode ser levada ao Poder Judiciário.

Extinção de condomínio após o divórcio

Um dos exemplos mais comuns ocorre depois do divórcio.

Imagine que um casal possua um apartamento e, na partilha, cada ex-cônjuge fique com 50% do imóvel.

Depois do divórcio, um deles quer vender o apartamento e dividir o valor. O outro, porém, deseja continuar morando no imóvel e não concorda com a venda.

Nesse caso, existem algumas possibilidades.

Um dos ex-cônjuges pode comprar a parte do outro

Se houver acordo, o ex-cônjuge que deseja permanecer com o imóvel pode adquirir a participação pertencente ao outro.

Com isso, a copropriedade é encerrada e o imóvel passa a pertencer integralmente a uma única pessoa.

Essa costuma ser uma alternativa quando existe interesse de um dos proprietários em permanecer com o imóvel e capacidade financeira para adquirir a parte do outro.

E se nenhum dos dois quiser comprar a parte do outro?

Se o imóvel for indivisível e não houver acordo para que um dos coproprietários fique com o bem, pode ser buscada a extinção do condomínio.

Nessa situação, a alienação do imóvel pode ser necessária para que cada proprietário receba o valor correspondente à sua participação.

Portanto, o simples fato de um dos ex-cônjuges não concordar com a venda não significa necessariamente que o outro ficará obrigado a permanecer coproprietário para sempre.

O ex-cônjuge que mora no imóvel pode impedir a extinção do condomínio?

Não necessariamente.

É preciso analisar o motivo pelo qual essa pessoa permanece no imóvel e as condições estabelecidas no divórcio ou na partilha.

A existência de filhos, por exemplo, pode ser relevante para determinadas questões relacionadas ao uso do imóvel, mas isso não significa automaticamente que o outro coproprietário perca seu direito de buscar a extinção da copropriedade.

Também é necessário verificar se existe algum direito específico que limite a alienação do bem.

Por isso, direito de propriedade, direito de uso e eventual direito de habitação não devem ser tratados como se fossem a mesma coisa.

Quem mora sozinho no imóvel pode ter que pagar aluguel ao outro coproprietário?

Essa é outra questão que frequentemente aparece depois do divórcio.

Imagine que dois ex-cônjuges sejam proprietários de 50% de um apartamento, mas apenas um deles permaneça utilizando o imóvel.

Dependendo das circunstâncias, o coproprietário que não utiliza o bem pode discutir uma indenização pelo uso exclusivo.

Entretanto, não é correto afirmar que o simples fato de uma pessoa morar no imóvel gera automaticamente uma obrigação de pagar aluguel em qualquer situação.

É necessário analisar, entre outros fatores:

• se havia acordo permitindo o uso exclusivo;

• como ficou estabelecida a utilização do imóvel no divórcio;

• se houve oposição do outro coproprietário;

• quando essa oposição ocorreu;

• quais são as condições concretas da ocupação.

Além disso, a cobrança pelo uso exclusivo é uma questão diferente da própria extinção do condomínio.

Extinção de condomínio após inventário

A situação também é muito comum entre herdeiros.

Imagine que, após o falecimento dos pais, três irmãos recebam um apartamento.

Depois da partilha, cada um passa a ser proprietário de uma fração do imóvel.

Um dos irmãos precisa receber sua parte e deseja vender o apartamento. Os outros dois, entretanto, querem manter o imóvel.

Se houver acordo, um dos irmãos pode adquirir as partes dos demais, ou todos podem concordar com a venda.

Mas o que acontece se não houver acordo?

O herdeiro que não deseja permanecer na copropriedade pode analisar a possibilidade de requerer a extinção do condomínio.

Se o imóvel não puder ser dividido fisicamente e nenhum dos coproprietários quiser adquirir as partes dos demais, poderá ser necessária a alienação do imóvel, com posterior divisão do valor entre os proprietários.

Um herdeiro pode ser obrigado a vender sua parte?

É importante fazer uma distinção.

O herdeiro pode ter direitos sobre uma fração ideal do imóvel, mas isso não significa que ele possa, sozinho, vender o imóvel inteiro.

Da mesma forma, os demais herdeiros não podem necessariamente impedir para sempre que ele busque o encerramento da copropriedade.

Quando não existe acordo, a solução pode depender de uma ação judicial de extinção de condomínio.

O juiz deverá analisar a situação concreta, inclusive a possibilidade de divisão do bem e a existência de direitos que possam interferir na alienação.

O imóvel precisa ser vendido?

Não.

A extinção do condomínio não significa necessariamente que o imóvel será vendido para uma terceira pessoa.

Existem diferentes soluções.

1. Um coproprietário compra a parte dos demais

O imóvel permanece com uma única pessoa, que indeniza os outros de acordo com suas respectivas participações.

2. Os coproprietários vendem o imóvel de comum acordo

O imóvel é vendido e o valor recebido é dividido conforme a participação de cada proprietário.

3. O imóvel pode ser dividido

Em situações específicas, quando a divisão física for juridicamente e tecnicamente possível, cada coproprietário pode receber uma parte individualizada.

4. Alienação judicial

Quando o imóvel é indivisível e não existe acordo para que um dos coproprietários fique com o bem, pode ser necessária a alienação judicial.

É justamente nesse cenário que a ação de extinção de condomínio ganha importância.

E se existir direito real de habitação?

Aqui está um ponto que pode alterar significativamente a análise.

Em determinadas situações sucessórias, o cônjuge ou companheiro sobrevivente pode possuir direito real de habitação sobre o imóvel utilizado como residência da família, desde que preenchidos os requisitos legais.

Esse direito não deve ser confundido com simples copropriedade ou com o direito de permanecer no imóvel por mera tolerância dos demais.

Quando existe direito real de habitação válido, ele pode produzir efeitos sobre a possibilidade de extinção do condomínio e alienação do imóvel.

Por isso, em um imóvel recebido por herança, não basta verificar apenas quem aparece como proprietário na matrícula. Também é necessário analisar como a propriedade foi adquirida e quais direitos sucessórios existem sobre o bem.

Qual é a diferença entre vender a fração ideal e extinguir o condomínio?

São situações diferentes.

Na venda da fração ideal, o coproprietário negocia a sua participação no imóvel.

Já na extinção de condomínio, o objetivo é acabar com a própria situação de copropriedade.

Por exemplo:

João e Maria possuem um apartamento em partes iguais. João quer deixar de ser proprietário.

Ele pode, conforme o caso, negociar sua fração ou buscar a extinção do condomínio.

Se o objetivo for encerrar definitivamente a copropriedade e não houver acordo, a via judicial poderá ser necessária.

Como funciona a ação de extinção de condomínio?

Quando os coproprietários não conseguem chegar a um acordo, aquele que deseja encerrar a copropriedade pode buscar judicialmente a extinção do condomínio.

A análise deve considerar principalmente:

• quem são os proprietários;

• qual é a fração de cada um;

• como o imóvel foi adquirido;

• se o bem é divisível;

• se existe financiamento;

• se há gravames;

• quem utiliza o imóvel;

• se existe algum direito de habitação;

• se houve acordo anterior sobre a utilização do bem.

Se o imóvel for divisível, poderá ser analisada a possibilidade de divisão.

Se for indivisível, pode-se verificar a possibilidade de um coproprietário ficar com o imóvel mediante indenização dos demais.

Não sendo possível uma solução consensual, a alienação judicial pode ser o caminho para encerrar a copropriedade.

Quais documentos devem ser analisados?

Antes de definir a medida jurídica, é fundamental verificar a documentação do imóvel.

Entre os principais documentos estão:

• matrícula atualizada;

• escritura ou outro título de aquisição;

• formal de partilha, quando o imóvel veio de inventário;

• sentença ou acordo de divórcio;

• documentos relativos à dissolução da união estável;

• documentos dos coproprietários;

• informações sobre financiamento;

• existência de penhora, usufruto ou outros gravames;

• documentos relacionados à ocupação do imóvel.

A matrícula é especialmente importante porque permite verificar quem são os proprietários, quais são suas respectivas frações e quais restrições ou direitos estão registrados sobre o imóvel.

Exemplos práticos

Exemplo 1: imóvel partilhado no divórcio

Um casal se divorcia e cada ex-cônjuge fica com 50% de um apartamento.

A mulher permanece morando no imóvel e não quer vendê-lo.

O homem, por outro lado, não deseja continuar como coproprietário.

Se não houver acordo para que um compre a parte do outro, pode ser analisada a extinção do condomínio.

Se o imóvel for indivisível, a solução poderá envolver sua alienação e a divisão do valor entre os ex-cônjuges.

Exemplo 2: imóvel recebido por três irmãos

Três irmãos recebem uma casa por herança, cada um com 1/3.

Um deles deseja encerrar a copropriedade, mas os outros dois querem continuar com o imóvel.

Os irmãos podem negociar a aquisição da participação daquele que deseja sair.

Se não houver acordo, e sendo o imóvel indivisível, poderá ser analisada judicialmente a extinção do condomínio e a consequente alienação do bem.

A extinção de condomínio é sempre possível?

Não se deve tratar a questão como automática.

Embora exista o direito de buscar o encerramento da copropriedade, as circunstâncias concretas podem alterar a solução.

É necessário verificar, por exemplo:

• se o imóvel é divisível;

• se existe direito real de habitação;

• se há acordo anterior entre as partes;

• se o imóvel está financiado;

• se existem gravames;

• se há outros direitos reais registrados;

• como ocorreu a partilha;

• quem ocupa o imóvel;

• qual é a origem da propriedade.

Por isso, a análise da matrícula e dos documentos que originaram a copropriedade é essencial.

Perguntas frequentes

Um coproprietário pode exigir a venda do imóvel?

Em determinadas situações, sim. Se o imóvel for indivisível e não houver acordo para que um dos coproprietários fique com o bem indenizando os demais, o artigo 1.322 do Código Civil permite a alienação do imóvel e a divisão do valor entre os coproprietários.

O que fazer quando um coproprietário não quer vender?

Sem consenso, a questão pode ser levada ao Poder Judiciário por meio da ação de extinção de condomínio, após a análise da matrícula, da origem da propriedade e das particularidades do caso.

Posso pedir a extinção do condomínio depois do divórcio?

Sim, quando o imóvel continua pertencendo aos ex-cônjuges em frações ideais após a partilha, qualquer um deles pode, conforme o caso, buscar a extinção do condomínio se não houver acordo.

Um herdeiro pode exigir a venda do imóvel?

Depois da partilha, o imóvel recebido por herdeiros em frações ideais forma um condomínio, e o herdeiro que não deseja permanecer nessa situação pode, conforme o caso, pedir a extinção do condomínio.

Quem mora sozinho no imóvel precisa pagar aluguel ao outro coproprietário?

Dependendo das circunstâncias, o uso exclusivo do imóvel por um coproprietário pode gerar discussão sobre compensação ao outro, o que exige análise do caso concreto.

O imóvel pode ser vendido judicialmente?

Sim. Quando o imóvel é indivisível e não há acordo entre os coproprietários, pode ocorrer a alienação judicial, com a divisão do valor obtido conforme a fração de cada um.

Um coproprietário pode vender apenas sua parte?

A venda da fração ideal é diferente da extinção do condomínio e deve observar as regras legais aplicáveis, como o direito de preferência dos demais condôminos em determinadas situações.

O direito real de habitação pode impedir a venda?

A existência de direito real de habitação pode modificar a solução e precisa ser analisada antes de qualquer pedido de extinção de condomínio ou alienação do imóvel.

Como funciona a ação de extinção de condomínio?

É o procedimento judicial em que se busca encerrar a copropriedade, pela divisão do bem quando possível ou pela sua alienação, com a repartição do valor entre os coproprietários.

Conteúdos relacionados

• Partilha de imóveis no divórcio
• Divórcio, partilha de bens e regime de bens
• Imóvel financiado no divórcio
• Imóvel de herança: venda, partilha e conflito entre herdeiros
• Inventário com imóveis

Se você está em uma situação de copropriedade sem acordo, uma análise da matrícula e dos documentos da partilha ajuda a identificar o caminho adequado para o seu caso.

Conclusão

A copropriedade pode surgir por diferentes motivos, especialmente após divórcio, dissolução de união estável ou inventário.

Quando os coproprietários concordam, a situação pode ser resolvida pela venda do imóvel, pela aquisição da parte de um deles ou, quando possível, pela divisão do bem.

Quando não existe acordo, entretanto, o coproprietário que não deseja permanecer nessa situação pode, conforme o caso, buscar a extinção do condomínio.

Se o imóvel for indivisível e nenhum dos coproprietários quiser ficar com o bem mediante indenização dos demais, a alienação pode ser necessária para que a copropriedade seja encerrada.

A existência de ocupação exclusiva, direito real de habitação, financiamento, gravames ou outras particularidades pode modificar a solução.

Por isso, antes de tentar vender o imóvel ou ingressar com uma ação, é fundamental analisar a matrícula, a origem da propriedade e os documentos da partilha ou do divórcio.