Inventário com Imóveis: Como Regularizar e Dividir Casa, Apartamento e Terreno de Herança

Quando uma pessoa falece deixando uma casa, apartamento, terreno ou outro imóvel, a sucessão não se resume a simplesmente colocar o patrimônio no nome dos herdeiros.

É necessário identificar os bens deixados, verificar a documentação de cada imóvel, identificar os herdeiros, analisar eventuais dívidas e definir a forma adequada de realização do inventário e da partilha.

A situação pode se tornar ainda mais complexa quando o imóvel não possui escritura, está registrado em nome de outra pessoa, foi adquirido apenas por contrato particular, possui construção não averbada, está financiado ou é ocupado exclusivamente por um dos herdeiros.

Em alguns casos, o inventário resolve a sucessão e permite que o patrimônio seja formalmente transferido aos sucessores. Em outros, é necessário tratar também de problemas imobiliários que existiam antes do falecimento.

Por isso, inventário e regularização imobiliária muitas vezes precisam ser analisados em conjunto.

Neste guia, você encontrará as principais informações sobre inventário envolvendo imóveis, incluindo documentação, partilha, venda do patrimônio, imóvel sem escritura, imóvel irregular, herdeiro que mora sozinho, inventário extrajudicial, menores ou incapazes, testamento, custos e os principais cuidados antes de tomar qualquer decisão.

O que é inventário e por que ele é necessário?

O inventário é o procedimento utilizado para identificar, organizar e partilhar o patrimônio deixado por uma pessoa após seu falecimento.

Nesse procedimento são analisados, conforme o caso:

• os bens deixados pelo falecido;
• os herdeiros;
• eventual cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• dívidas e obrigações;
• direitos existentes;
• imóveis;
• veículos;
• contas bancárias;
• participações societárias;
• outros bens e direitos;
• eventual testamento;
• tributos relacionados à transmissão;
• forma de divisão do patrimônio.

Quando existem imóveis, a documentação imobiliária merece atenção especial.

Isso porque a existência de um imóvel no patrimônio familiar não significa necessariamente que sua situação documental esteja regular.

Pode existir, por exemplo, uma casa onde a família mora há décadas, mas que ainda esteja registrada em nome do avô.

Também pode existir um terreno adquirido por contrato particular, uma construção que nunca foi averbada ou um imóvel que possui divergência entre a área física e a matrícula.

O inventário precisa considerar essas situações.

Além disso, a transmissão da herança e a regularização do registro imobiliário são questões relacionadas, mas não necessariamente idênticas.

Depois da conclusão da partilha, os documentos necessários precisam ser levados ao registro competente para que a situação registral seja atualizada.

O que acontece com o imóvel depois do falecimento?

Com o falecimento, abre-se a sucessão.

Isso não significa, porém, que cada herdeiro possa simplesmente escolher um imóvel e passar a agir como proprietário exclusivo dele.

Quando existem vários sucessores, a herança permanece submetida às regras próprias da sucessão até que seja realizada a partilha.

Na prática, é necessário identificar:

1. quem são os herdeiros;
2. qual é a participação de cada um;
3. quais são os bens;
4. qual é a situação jurídica de cada imóvel;
5. quais dívidas existem;
6. quais tributos precisam ser considerados;
7. como será feita a divisão.

Somente depois da definição da partilha é possível estabelecer formalmente qual patrimônio será atribuído a cada sucessor, observadas as regras aplicáveis ao caso.

Por isso, não é recomendável que um herdeiro simplesmente venda, transfira ou disponha sozinho de um imóvel que integra a herança sem verificar previamente a situação jurídica.

Inventário com casa, apartamento ou terreno

O inventário pode envolver praticamente qualquer espécie de imóvel.

Entre os casos mais comuns estão:

• casa residencial;
• apartamento;
• terreno;
• imóvel comercial;
• imóvel rural;
• sala comercial;
• imóvel alugado;
• imóvel financiado;
• imóvel recebido por herança anterior;
• imóvel adquirido por contrato particular;
• imóvel sem escritura;
• imóvel sem matrícula;
• imóvel com construção não averbada.

A quantidade e a situação dos imóveis podem influenciar bastante a complexidade da sucessão.

Um inventário com um único apartamento devidamente registrado e três herdeiros que concordam sobre a divisão é muito diferente de uma sucessão com cinco imóveis, quatro herdeiros, um deles ocupando uma casa sozinho e dois imóveis com documentação irregular.

Por isso, antes de decidir como será feita a partilha, é importante levantar a situação documental de cada patrimônio.

Imóvel registrado em nome do falecido

Essa é uma das situações mais simples do ponto de vista documental.

Se o imóvel está devidamente registrado em nome do falecido, normalmente será necessário obter a matrícula atualizada e apresentar as informações necessárias no inventário.

A documentação poderá ser utilizada para identificar:

• proprietário registral;
• descrição do imóvel;
• área;
• eventuais ônus;
• hipotecas;
• alienação fiduciária;
• penhoras;
• usufrutos;
• restrições;
• averbações;
• demais informações relevantes.

Durante o inventário, o imóvel será considerado na composição do patrimônio deixado.

Depois de definida a partilha, o título correspondente deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para atualização da titularidade.

Esse registro é importante porque é ele que formaliza perante o registro imobiliário a situação decorrente da partilha.

Escritura, matrícula e registro: qual a diferença?

Essa é uma das maiores fontes de confusão em inventários envolvendo imóveis.

A escritura pública é um instrumento que pode formalizar determinados negócios jurídicos imobiliários.

A matrícula é o documento registral que individualiza o imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis e reúne seu histórico jurídico.

Já o registro é o ato pelo qual determinados títulos são lançados na matrícula, produzindo os efeitos registrais correspondentes.

Por isso, dizer que determinado imóvel "tem escritura" não significa necessariamente que a propriedade já esteja registrada em nome da pessoa que recebeu o bem.

Da mesma forma, possuir uma matrícula não significa que todos os problemas documentais estejam resolvidos.

Em um inventário, essa distinção é importante porque o advogado precisa verificar não apenas os documentos que a família possui, mas também a situação efetivamente registrada.

Imóvel sem escritura pode entrar no inventário?

Pode existir uma situação em que a família considere determinado bem como integrante do patrimônio do falecido, mas não exista escritura pública registrada em seu nome.

Isso acontece com frequência em imóveis antigos.

Alguns exemplos:

• imóvel adquirido por contrato particular;
• compra feita há décadas;
• imóvel adquirido de pessoa que já faleceu;
• imóvel cuja escritura nunca foi lavrada;
• imóvel comprado informalmente;
• imóvel adquirido por contrato de gaveta;
• imóvel cuja documentação se perdeu;
• imóvel cuja cadeia de transferência nunca foi regularizada.

Nessas situações, não é correto simplesmente concluir que o imóvel "não existe" juridicamente.

Também não é correto assumir automaticamente que o inventário resolverá toda a questão.

É necessário investigar a origem do direito, a situação da matrícula, os documentos existentes e a relação do falecido com o imóvel.

Dependendo do caso, poderá ser necessária uma solução de regularização imobiliária paralela ao inventário.

Para entender melhor esse tipo de situação, veja também: Imóvel sem Escritura: Como Regularizar Casa, Apartamento ou Terreno.

Imóvel sem matrícula ou com documentação irregular

A situação pode ser ainda mais complexa quando o imóvel não possui matrícula individualizada ou apresenta problemas no registro.

Podem existir situações como:

• transcrição antiga;
• matrícula não localizada;
• matrícula em nome de terceiro;
• divergência de área;
• desmembramento não regularizado;
• loteamento irregular;
• construção não averbada;
• cadeia de titularidade incompleta;
• documentos particulares sem registro.

Nesses casos, o inventário deve ser planejado considerando a irregularidade.

Não é recomendável esperar o final do inventário para somente então descobrir que o imóvel possui um problema registral que impede a transferência.

Em determinados casos, a regularização imobiliária poderá ser necessária antes, durante ou depois do inventário, conforme a situação.

Por isso, uma das primeiras providências deve ser a obtenção da matrícula ou dos documentos registrais disponíveis.

Veja também: Regularização de Imóvel: Guia Completo e Usucapião de Imóvel: Guia Completo.

Casa construída no terreno dos pais

Um problema bastante comum ocorre quando os pais possuem um terreno e um dos filhos constrói uma casa no local.

Imagine, por exemplo, que o terreno esteja registrado em nome do pai.

Um dos filhos construiu uma residência no local com recursos próprios.

Depois, o pai falece.

A família pode acreditar que basta colocar "a casa" no nome do filho que a construiu.

A situação, porém, pode ser muito mais complexa.

É necessário verificar:

• em nome de quem está o terreno;
• se existe construção registrada;
• se a construção está averbada;
• quem financiou a obra;
• quais documentos existem;
• se houve alguma doação;
• se houve autorização para construção;
• qual era a intenção patrimonial da família;
• quais são os demais herdeiros;
• eventual regime de bens;
• demais circunstâncias relevantes.

Não se deve presumir automaticamente que a construção pertence exclusivamente a quem realizou a obra.

Da mesma forma, não se deve presumir que o imóvel inteiro será necessariamente dividido de determinada maneira.

Cada caso exige análise documental e jurídica.

Um herdeiro pode morar sozinho no imóvel?

Essa é uma das situações que mais geram conflitos familiares.

Imagine que três irmãos sejam herdeiros de uma casa.

Um deles já morava no imóvel com os pais e permanece no local depois do falecimento.

Os outros dois passam a questionar por que apenas um dos irmãos utiliza o patrimônio.

Enquanto a partilha não foi concluída, a situação deve ser analisada considerando o regime jurídico da herança e os direitos dos coerdeiros.

O uso exclusivo do imóvel por um herdeiro pode, dependendo das circunstâncias, gerar discussão sobre indenização aos demais pelo uso exclusivo.

Isso não significa, porém, que todo herdeiro que mora no imóvel automaticamente tenha de pagar aluguel.

É necessário verificar as circunstâncias concretas, inclusive eventual oposição dos demais, acordo entre os interessados e existência de direito real de habitação.

O Superior Tribunal de Justiça possui precedentes reconhecendo a possibilidade de indenização pelo uso exclusivo de imóvel comum quando presentes os requisitos para tanto.

Portanto, se um dos herdeiros ocupa sozinho um imóvel da herança, é importante analisar a situação antes de simplesmente considerar que ele pode permanecer no local indefinidamente sem qualquer consequência patrimonial.

Quem paga o IPTU do imóvel de herança?

Essa questão também precisa ser analisada com cuidado.

Enquanto o imóvel permanece integrado à herança, existem despesas relacionadas ao patrimônio que precisam ser consideradas.

Podem existir:

• IPTU;
• condomínio;
• manutenção;
• contas;
• despesas extraordinárias;
• seguros;
• financiamento;
• outros encargos.

O tratamento dessas despesas pode depender da natureza da obrigação e da situação concreta.

Em decisão divulgada pelo STJ em 2025, por exemplo, foi analisada situação em que uma herdeira ocupava exclusivamente o imóvel e já havia sido fixada indenização pelo uso exclusivo.

O Tribunal entendeu que, naquele caso, não seria possível descontar novamente do quinhão da ocupante o IPTU como forma de compensação pelo mesmo uso, pois isso poderia resultar em dupla compensação.

O entendimento demonstra justamente a importância de não tratar todas as despesas do imóvel de forma automática.

É necessário verificar o contexto do inventário, eventual acordo entre os herdeiros, a ocupação do imóvel e as decisões existentes no caso.

E se o cônjuge ou companheiro sobrevivente morar no imóvel?

Aqui existe uma diferença importante.

O cônjuge ou companheiro sobrevivente pode ter direitos próprios sobre o patrimônio, que precisam ser diferenciados da situação de um filho que simplesmente ocupa sozinho um imóvel da herança.

Dependendo do caso, podem existir:

• meação;
• direito sucessório;
• direito real de habitação;
• direitos decorrentes do regime de bens;
• outras situações jurídicas específicas.

O direito real de habitação merece atenção especial.

Em determinadas hipóteses, o cônjuge ou companheiro sobrevivente possui proteção legal para permanecer no imóvel que servia de residência da família.

O STJ reconhece que o direito real de habitação possui caráter gratuito e pode impedir a cobrança de aluguel pelo uso do imóvel quando presentes os requisitos legais.

Também há entendimento recente do STJ no sentido de que, enquanto perdurar o direito real de habitação, ele pode impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel abrangido pela proteção.

Por isso, antes de discutir venda ou cobrança de aluguel do imóvel ocupado pelo viúvo ou viúva, é indispensável verificar se existe direito real de habitação.

É possível vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Essa é uma pergunta frequente.

A resposta depende da situação.

Não é adequado simplesmente afirmar que "é proibido vender" ou que "qualquer herdeiro pode vender".

Existem diferenças entre:

• venda do próprio imóvel;
• cessão de direitos hereditários;
• alienação realizada pelo espólio;
• venda no inventário judicial;
• venda no contexto extrajudicial;
• imóvel com vários herdeiros;
• imóvel sujeito a direito real de habitação;
• imóvel com restrições registrais.

Em determinadas situações, pode existir possibilidade de alienação do patrimônio durante o inventário, observados os requisitos legais e, quando necessário, mediante autorização judicial.

Em outras, será mais adequado concluir o inventário e registrar a partilha antes da venda.

Também existe a possibilidade de cessão de direitos hereditários, que não deve ser confundida com a simples venda de um imóvel específico.

Por isso, antes de assinar qualquer contrato, é importante verificar exatamente qual direito está sendo negociado.

Cessão de direitos hereditários é a mesma coisa que venda do imóvel?

Não.

A cessão de direitos hereditários envolve a transmissão dos direitos que uma pessoa possui na herança, observadas as regras aplicáveis.

Isso não significa necessariamente que o comprador da cessão passará imediatamente a ser proprietário registral de uma determinada casa ou apartamento.

A diferença é importante.

Imagine que uma pessoa seja uma das quatro herdeiras de uma sucessão composta por três imóveis.

Ela pode possuir uma participação na universalidade da herança, mas ainda não saber qual imóvel específico ficará com ela após a partilha.

A cessão de direitos hereditários não deve ser tratada como se fosse automaticamente uma escritura de compra e venda de determinado imóvel.

É justamente por isso que contratos envolvendo herança precisam ser analisados antes da assinatura.

É possível vender o imóvel durante o inventário?

Em algumas situações, sim, mas é necessário verificar os requisitos aplicáveis.

No inventário judicial, determinadas alienações dependem de autorização do juízo competente.

No inventário extrajudicial, também é necessário observar as regras específicas do procedimento e a situação registral e sucessória.

A existência de consenso entre os interessados pode facilitar determinadas soluções, mas não elimina automaticamente todas as exigências legais.

Também precisam ser analisados:

• documentação do imóvel;
• titularidade;
• existência de ônus;
• situação fiscal;
• concordância dos interessados;
• direitos de terceiros;
• eventual direito real de habitação;
• tributos;
• destino do produto da venda.

Portanto, uma venda durante o inventário deve ser estruturada juridicamente, e não realizada apenas com um contrato particular entre os herdeiros e o comprador.

Inventário judicial ou extrajudicial?

Existem duas vias principais para realização do inventário: judicial e extrajudicial.

A escolha depende das características da sucessão.

Inventário extrajudicial

O inventário extrajudicial é realizado por escritura pública perante tabelião de notas, com assistência de advogado, quando preenchidos os requisitos legais e regulamentares.

É uma alternativa especialmente interessante quando existe consenso entre os interessados e a situação permite a utilização da via administrativa.

Inventário judicial

O inventário judicial tramita perante o Poder Judiciário.

Ele pode ser necessário ou adequado quando existe conflito entre os interessados, questões que não podem ser resolvidas extrajudicialmente ou outras circunstâncias que exigem atuação judicial.

O fato de existir imóvel não significa, por si só, que o inventário obrigatoriamente precise ser judicial.

Da mesma forma, o fato de todos concordarem não significa que qualquer sucessão possa automaticamente ser resolvida em cartório.

A análise deve considerar as regras vigentes e as características concretas da sucessão.

Aspecto	Inventário extrajudicial	Inventário judicial
Onde tramita	Cartório de Notas	Poder Judiciário
Consenso entre os interessados	Necessário	Não é pressuposto
Advogado	Obrigatório	Obrigatório
Conflitos entre herdeiros	Não é a via adequada	Via adequada
Requisitos	Legais e regulamentares específicos	Definidos na legislação processual

É possível fazer inventário extrajudicial com menor ou incapaz?

Essa é uma das principais mudanças que precisam ser consideradas atualmente.

A regulamentação do CNJ passou a admitir inventário por escritura pública mesmo com interessado menor ou incapaz, desde que observados requisitos específicos.

Entre eles está a necessidade de que o pagamento do quinhão hereditário ou da meação do menor ou incapaz ocorra em parte ideal em cada um dos bens inventariados e que haja manifestação favorável do Ministério Público.

A regulamentação também estabelece restrições para atos de disposição relativos aos bens ou direitos do menor ou incapaz.

Caso exista impugnação do Ministério Público ou de terceiro interessado, a questão poderá ser submetida ao juízo competente.

Portanto, a afirmação antiga de que "havendo menor, o inventário obrigatoriamente será judicial" não deve ser utilizada de maneira absoluta.

A possibilidade de inventário extrajudicial existe em determinadas condições, mas a situação concreta precisa ser analisada.

E se existir testamento?

A existência de testamento também exige atenção.

O testamento deve ser analisado juridicamente, verificando-se sua forma, sua validade, seu conteúdo e os efeitos que produz sobre a partilha, inclusive quanto à existência de herdeiros necessários e aos limites da disposição patrimonial.

Por isso, quando há testamento, é indispensável analisar previamente o documento antes de definir a via do inventário e a forma de divisão do patrimônio.

Precisa de ajuda com um inventário que envolve imóveis?

Se a sucessão envolve casa, apartamento, terreno, imóvel sem escritura, contrato de gaveta ou documentação que não corresponde à situação atual do imóvel, a primeira etapa é identificar a situação registral e analisar qual medida jurídica é adequada.

A CHG Advocacia atua em inventários e regularização imobiliária, analisando a documentação e indicando o caminho jurídico adequado para cada caso.

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Perguntas frequentes

O que é inventário?

O inventário é o procedimento utilizado para identificar, organizar e partilhar o patrimônio deixado por uma pessoa após seu falecimento, considerando bens, dívidas, herdeiros e tributos.

Imóvel sem escritura pode entrar no inventário?

A situação precisa ser analisada caso a caso. É necessário investigar a origem do direito, a matrícula e os documentos existentes, pois pode ser necessária uma medida de regularização imobiliária paralela ao inventário.

Qual a diferença entre escritura, matrícula e registro?

A escritura formaliza determinados negócios jurídicos; a matrícula individualiza o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis; o registro é o ato que lança o título na matrícula e produz os efeitos registrais.

Um herdeiro pode morar sozinho no imóvel da herança?

Depende das circunstâncias. O uso exclusivo pode gerar discussão sobre indenização aos demais coerdeiros, mas é preciso verificar oposição, acordo entre os interessados e eventual direito real de habitação.

Quem paga o IPTU do imóvel de herança?

O tratamento das despesas depende da natureza da obrigação e da situação concreta, inclusive de eventual indenização já fixada pelo uso exclusivo do imóvel.

O cônjuge sobrevivente pode permanecer no imóvel?

Em determinadas hipóteses sim, em razão do direito real de habitação, que possui caráter gratuito e pode impedir a cobrança de aluguel quando presentes os requisitos legais.

É possível vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Depende da situação. Pode haver alienação durante o inventário, observados os requisitos legais e, quando necessário, autorização judicial. Em outros casos, é mais adequado concluir a partilha antes.

Cessão de direitos hereditários é venda do imóvel?

Não. A cessão transmite os direitos que a pessoa possui na herança, o que não equivale automaticamente à transferência da propriedade de um imóvel determinado.

Inventário com imóvel precisa ser judicial?

Não necessariamente. A existência de imóvel, por si só, não obriga a via judicial; a análise considera consenso, testamento, interessados e a situação registral.

É possível fazer inventário extrajudicial com menor ou incapaz?

Sim, em determinadas condições previstas na regulamentação do CNJ, com pagamento do quinhão em parte ideal de cada bem e manifestação favorável do Ministério Público.