Imóvel de Herança: Venda, Partilha e Conflito entre Herdeiros

A morte de uma pessoa que possui imóveis pode transformar um patrimônio familiar em uma fonte de conflitos entre os herdeiros.

Dúvidas sobre quem pode usar o imóvel, se é possível vender antes do fim do inventário, o que acontece quando um herdeiro mora sozinho no bem, quem deve pagar IPTU e condomínio e como proceder quando um dos herdeiros não concorda com a venda são bastante comuns.

A resposta depende da situação do inventário, da existência de outros herdeiros, da documentação do imóvel e da forma como a sucessão está sendo conduzida.

Em regra, antes da partilha, os bens deixados pelo falecido integram o espólio e a herança permanece indivisa. Isso significa que um herdeiro isoladamente não pode simplesmente tratar um imóvel integrante da herança como se fosse exclusivamente seu.

Ao mesmo tempo, a legislação atual permite determinadas operações envolvendo imóveis do espólio antes da conclusão do inventário, inclusive em determinadas hipóteses pela via extrajudicial.

O que acontece com o imóvel depois da morte do proprietário?

Com o falecimento, os direitos e obrigações patrimoniais transmissíveis passam aos sucessores, observadas as regras do direito sucessório.

O imóvel, entretanto, não passa automaticamente a pertencer exclusivamente a um dos herdeiros.

Antes da partilha, existe uma situação de indivisão do patrimônio hereditário.

Na prática, isso significa que os herdeiros precisam considerar o conjunto da herança e as regras do inventário antes de decidir sobre a utilização, administração ou venda dos imóveis.

O imóvel fica automaticamente no nome dos herdeiros?

Não.

A abertura da sucessão produz efeitos sucessórios, mas a regularização registral do imóvel depende da conclusão dos procedimentos necessários e do título adequado para registro.

No inventário, o imóvel deve ser identificado e relacionado no patrimônio deixado pelo falecido.

Depois da partilha ou adjudicação, o título correspondente poderá ser levado ao Registro de Imóveis para regularizar a titularidade.

No inventário extrajudicial, a escritura pública de inventário e partilha é título hábil para o registro imobiliário e para a transferência dos bens e direitos.

É preciso fazer inventário quando existe imóvel de herança?

Em regra, sim.

O inventário é o procedimento utilizado para identificar o patrimônio deixado pelo falecido, apurar os sucessores, verificar dívidas e obrigações e realizar a partilha dos bens.

Dependendo das circunstâncias, o inventário pode ser judicial ou extrajudicial.

A via extrajudicial pode ser utilizada nas hipóteses admitidas pela legislação e pelas normas do Conselho Nacional de Justiça.

A Resolução CNJ nº 571/2024 ampliou e atualizou as possibilidades do inventário extrajudicial, inclusive estabelecendo regras específicas para determinadas situações envolvendo menores ou incapazes e venda de bens do espólio.

Um herdeiro pode vender sozinho o imóvel?

Em regra, um herdeiro não pode vender sozinho o imóvel inteiro como se fosse seu proprietário exclusivo.

Antes da partilha, o bem integra o acervo hereditário.

A venda de um imóvel específico do espólio exige observância das regras aplicáveis ao inventário e da situação concreta.

Isso não significa, porém, que a venda antes da partilha seja sempre impossível.

Existem hipóteses em que a alienação do imóvel pode ser realizada durante o inventário, desde que sejam observados os requisitos legais.

É possível vender um imóvel antes de terminar o inventário?

Sim, em determinadas situações.

Essa possibilidade ganhou especial relevância com a Resolução CNJ nº 571/2024.

A norma passou a permitir que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a alienar bens móveis e imóveis do espólio independentemente de autorização judicial, desde que observados determinados requisitos.

Entre eles estão a discriminação das despesas do inventário, a vinculação de parte ou da totalidade do preço ao pagamento dessas despesas, a inexistência de determinadas indisponibilidades e a prestação de garantia pelo inventariante quanto à destinação do valor da venda.

O imóvel vendido continua sendo considerado para determinadas finalidades do inventário, como cálculo dos quinhões hereditários e apuração do imposto de transmissão causa mortis, mas não será objeto de partilha, registrando-se a venda prévia na escritura de inventário.

Portanto, não é correto afirmar simplesmente que “imóvel de herança não pode ser vendido antes do inventário”.

A possibilidade depende da situação concreta e do procedimento utilizado.

E se todos os herdeiros concordarem com a venda?

A concordância de todos facilita a operação, mas não elimina a necessidade de observar as formalidades legais.

É necessário verificar:

• situação do inventário;
• existência de inventariante;
• documentação do imóvel;
• existência de dívidas;
• impostos;
• eventuais restrições;
• situação dos herdeiros;
• forma adequada de formalização da venda.

Quando a operação é consensual e atende aos requisitos legais, a via extrajudicial pode ser uma alternativa.

E se um dos herdeiros não quiser vender?

Essa é uma das situações que mais geram conflitos familiares.

Um herdeiro que não concorda com a venda pode impedir determinadas soluções consensuais, especialmente quando todos precisam concordar com a alienação.

Mas isso não significa necessariamente que o conflito ficará sem solução.

Dependendo da situação, podem existir medidas para buscar a administração adequada do patrimônio, realizar a partilha ou solucionar judicialmente a indivisão.

O caminho depende da fase do inventário e da natureza do conflito.

Um herdeiro pode ficar morando sozinho no imóvel?

A ocupação exclusiva por um dos herdeiros não transforma automaticamente esse herdeiro em proprietário exclusivo do imóvel.

Enquanto o patrimônio estiver indiviso, os demais sucessores também possuem direitos sobre a herança.

Se um dos herdeiros utiliza o imóvel sozinho e impede os demais de usufruí-lo, pode surgir discussão sobre indenização ou aluguel pelo uso exclusivo.

O STJ reconhece a possibilidade de indenização pelo uso exclusivo de imóvel comum antes da partilha, justamente para evitar o enriquecimento sem causa daquele que utiliza sozinho um bem que também pertence aos demais interessados.

O herdeiro que mora sozinho precisa pagar aluguel aos outros?

Pode ser necessário, dependendo das circunstâncias.

A análise deve considerar:

• se existe acordo entre os herdeiros;
• se o imóvel está sendo utilizado exclusivamente;
• se os demais herdeiros estão impedidos de utilizar o bem;
• se houve oposição à ocupação;
• quando começou o uso exclusivo;
• eventual existência de despesas suportadas pelo ocupante.

A indenização não deve ser presumida automaticamente em qualquer situação.

É necessário analisar concretamente o uso do imóvel e os direitos dos demais herdeiros.

Quem paga o IPTU do imóvel de herança?

Essa questão também depende da situação concreta.

As despesas relacionadas ao imóvel podem ser objeto de discussão entre os herdeiros, especialmente quando apenas um deles utiliza o bem.

O STJ decidiu, em 2025, que, quando já existe indenização pelo uso exclusivo do imóvel, não se pode simplesmente descontar novamente do quinhão do ocupante o IPTU relativo ao mesmo período, sem considerar a situação concreta, porque isso pode resultar em dupla compensação pelo mesmo fato.

Por isso, não é recomendável presumir que todas as despesas devem ser automaticamente suportadas apenas pelo herdeiro que mora no imóvel.

E o condomínio?

A mesma cautela deve ser adotada em relação às despesas condominiais.

É necessário distinguir:

• despesas ordinárias;
• despesas extraordinárias;
• período anterior ao falecimento;
• período posterior ao falecimento;
• utilização exclusiva do imóvel;
• eventual acordo entre os herdeiros.

Além disso, a relação entre os herdeiros e a responsabilidade perante o condomínio são questões que podem ter consequências diferentes.

Um herdeiro pode alugar o imóvel sozinho?

Em regra, um herdeiro não deve tratar sozinho um imóvel pertencente ao acervo hereditário como se tivesse propriedade exclusiva sobre ele.

A locação ou cessão do uso do bem pode depender da concordância dos demais interessados e das regras de administração do espólio.

O STJ já destacou que, antes da partilha, a herança constitui uma universalidade e que atos de posse, uso ou gozo por terceiros podem exigir a anuência dos demais herdeiros, conforme as circunstâncias.

Portanto, um herdeiro que pretende alugar o imóvel deve primeiro verificar a situação do inventário e os poderes de administração existentes.

O que acontece se um herdeiro alugar o imóvel sem autorização dos outros?

A situação pode gerar conflito e exigir prestação de contas.

Dependendo das circunstâncias, os demais herdeiros podem questionar a locação e buscar esclarecimentos sobre:

• contrato de aluguel;
• valores recebidos;
• despesas;
• período da locação;
• utilização dos recursos;
• autorização para a administração do imóvel.

A solução dependerá da situação concreta e dos poderes atribuídos ao inventariante ou administrador do patrimônio.

O imóvel de herança pode ser vendido para apenas um dos herdeiros?

Sim, dependendo da forma como a operação for estruturada.

Um herdeiro pode receber determinado imóvel em seu quinhão, compensando os demais com outros bens ou valores, conforme a composição da partilha.

Também pode haver aquisição dos direitos dos demais interessados, desde que observadas as regras jurídicas aplicáveis.

O importante é formalizar corretamente a operação para evitar que uma negociação informal produza novos conflitos no futuro.

E se um herdeiro quiser ficar com o imóvel?

Isso pode ser possível.

Durante a partilha, os herdeiros podem organizar a divisão do patrimônio de modo que determinado imóvel fique com um deles, desde que sejam respeitados os direitos dos demais e as regras tributárias e registrais aplicáveis.

Se o imóvel tiver valor superior ao quinhão daquele herdeiro, poderá ser necessário compensar os demais interessados, conforme a estrutura da partilha.

Como dividir um imóvel entre vários herdeiros?

Existem diferentes possibilidades.

O imóvel pode:

• ser atribuído a um dos herdeiros, com compensação dos demais;
• permanecer em condomínio entre os sucessores;
• ser vendido e o valor dividido conforme os quinhões;
• ser objeto de outra solução juridicamente adequada à situação.

A melhor alternativa depende do valor do imóvel, do número de herdeiros, da existência de outros bens e do grau de concordância entre os sucessores.

E se ninguém quiser ficar com o imóvel?

A venda pode ser uma alternativa.

Nesse caso, o valor obtido deverá ser considerado na composição do patrimônio hereditário e posteriormente distribuído conforme os direitos de cada interessado.

Quando houver consenso, a solução pode ser organizada de maneira mais simples.

Quando existir conflito, pode ser necessária intervenção judicial.

O que acontece quando um herdeiro quer vender e outro não?

O conflito precisa ser analisado considerando o momento da sucessão.

Enquanto não houver partilha, o imóvel integra o patrimônio hereditário.

Se não houver consenso para uma venda voluntária, pode ser necessário buscar uma solução para a indivisão ou para a própria partilha.

A discordância de um herdeiro não significa necessariamente que ele poderá manter indefinidamente o patrimônio indiviso, mas também não significa que os demais possam simplesmente vender o imóvel sem observar seus direitos.

Herdeiro pode vender sua parte da herança?

A cessão de direitos hereditários possui regras próprias e não deve ser confundida com a venda isolada de um imóvel específico que integra a herança.

Antes de realizar qualquer negócio, é importante verificar exatamente o que está sendo transferido e em qual momento da sucessão.

Uma negociação informal pode gerar problemas para o comprador e para os próprios herdeiros.

É possível vender um imóvel irregular deixado como herança?

Pode ser possível regularizar a situação, mas o problema documental precisa ser identificado antes da venda.

Podem existir situações como:

• imóvel sem escritura;
• construção não averbada;
• matrícula com divergências;
• imóvel ainda registrado em nome de pessoa falecida anteriormente;
• ausência de registro;
• contrato particular;
• imóvel adquirido pelo falecido sem regularização.

Quanto maior a irregularidade, maior a importância de verificar a cadeia documental antes de tentar vender o bem.

O que acontece se o imóvel ainda estiver em nome do falecido?

O falecimento não significa que o imóvel deva permanecer indefinidamente sem atualização registral.

O bem deverá ser relacionado no inventário e, após a definição da sucessão, o título correspondente deverá ser levado ao Registro de Imóveis.

A escritura pública de inventário e partilha pode servir como título para o registro imobiliário quando o inventário for realizado pela via extrajudicial.

Posso vender um imóvel herdado depois de terminar o inventário?

Sim.

Depois da partilha e do registro da titularidade, o herdeiro que receber o imóvel poderá, em regra, negociar sua propriedade, observadas eventuais restrições existentes.

A venda posterior seguirá as regras próprias da compra e venda imobiliária.

É importante, entretanto, conferir a matrícula antes de negociar o imóvel.

O imóvel herdado pode ser vendido com procuração?

Em determinadas situações, sim.

Mas a procuração precisa ter poderes adequados para o ato e ser analisada cuidadosamente.

Quando envolve imóvel de herança, também é necessário verificar a situação do inventário e quem possui legitimidade para praticar o ato.

Uma procuração genérica não deve ser tratada automaticamente como autorização suficiente para qualquer operação imobiliária.

Quais documentos devem ser analisados?

A documentação varia conforme o caso, mas pode envolver:

• certidão de óbito;
• documentos dos herdeiros;
• documentos do cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• certidões relativas ao estado civil;
• matrícula atualizada do imóvel;
• documentos que comprovem a titularidade;
• certidões fiscais;
• informações sobre condomínio;
• documentos de eventual financiamento;
• testamento, quando existente;
• documentos do inventário;
• comprovantes de pagamento de tributos.

Como evitar conflitos entre os herdeiros?

Quanto mais cedo a situação patrimonial for organizada, menor tende a ser o espaço para conflitos.

Algumas medidas podem ajudar:

1. Identificar todos os bens.

2. Conferir a situação registral de cada imóvel.

3. Verificar dívidas e obrigações.

4. Definir quem ficará responsável pela administração.

5. Documentar despesas e receitas.

6. Evitar ocupação ou locação unilateral.

7. Avaliar alternativas de partilha.

8. Formalizar acordos.

9. Regularizar imóveis que apresentem problemas documentais.

10. Buscar orientação jurídica antes de realizar uma venda ou transferência.

Quando procurar um advogado?

A assistência jurídica pode ser especialmente importante quando existe:

• conflito entre herdeiros;
• imóvel de alto valor;
• herdeiro ocupando o imóvel sozinho;
• discussão sobre aluguel;
• imóvel irregular;
• necessidade de venda antes da partilha;
• divergência sobre o inventário;
• herdeiro que não concorda com a venda;
• imóvel financiado;
• testamento;
• discussão sobre união estável;
• dúvidas sobre cessão de direitos hereditários.

Uma análise antecipada pode evitar que uma negociação informal ou uma decisão tomada por apenas um dos herdeiros gere um conflito mais complexo.

Veja também: Inventário com imóveis: guia completo, Imóvel sem escritura: como regularizar, Regularização de imóvel: guia completo e Usucapião de imóvel: guia completo.

Perguntas frequentes

Um herdeiro pode vender sozinho um imóvel da herança?

Em regra, não pode vender o imóvel inteiro como se fosse o único proprietário. Antes da partilha, o bem integra o acervo hereditário e a operação deve respeitar as regras do inventário.

É possível vender imóvel antes do fim do inventário?

Sim, em determinadas situações. A legislação e as normas do CNJ admitem hipóteses de alienação de bens do espólio antes da conclusão do inventário, desde que sejam observados os requisitos aplicáveis.

Um herdeiro pode morar sozinho no imóvel?

Pode ocorrer, mas a ocupação exclusiva não transforma o herdeiro em proprietário exclusivo. Dependendo das circunstâncias, pode existir discussão sobre indenização pelo uso exclusivo.

Quem mora sozinho no imóvel herdado precisa pagar aluguel?

Pode ser necessário indenizar os demais herdeiros pelo uso exclusivo, dependendo das circunstâncias concretas.

Quem paga o IPTU do imóvel de herança?

A responsabilidade deve ser analisada conforme o período, a situação do espólio, eventual uso exclusivo e os acordos ou decisões existentes.

Um herdeiro pode alugar o imóvel sem autorização dos outros?

Em regra, não deve tratar sozinho o imóvel do espólio como se fosse exclusivamente seu. A administração e eventual locação devem observar a situação do inventário e os direitos dos demais interessados.

O que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel?

É necessário analisar a fase do inventário e a situação da indivisão. Dependendo do caso, podem existir alternativas para solucionar a partilha ou a própria indivisão.

Posso vender minha parte da herança?

É possível haver cessão de direitos hereditários, mas ela possui regras próprias e não deve ser confundida com a venda isolada de um imóvel específico da herança.

O imóvel herdado pode ser vendido antes de ser registrado em nome dos herdeiros?

Em determinadas situações, sim, especialmente diante das regras atuais do inventário e da alienação de bens do espólio. É necessário analisar o procedimento adequado.

O que acontece se o imóvel da herança estiver irregular?

A irregularidade deve ser identificada e, quando possível, regularizada. A situação documental pode afetar a venda, a partilha e o registro do bem.

Conclusão

Imóveis de herança frequentemente envolvem muito mais do que uma simples divisão de patrimônio.

Quando os herdeiros não conseguem chegar a um acordo, questões como uso exclusivo, aluguel, IPTU, condomínio, administração e venda do imóvel podem transformar a sucessão em uma disputa familiar e patrimonial.

Por isso, antes de vender, alugar, ocupar exclusivamente ou realizar qualquer negociação envolvendo um imóvel herdado, é importante verificar a situação do inventário, os direitos de cada sucessor e a documentação do imóvel.

Em determinadas situações, a venda antes da conclusão do inventário é possível, inclusive mediante os mecanismos previstos atualmente para o inventário extrajudicial. Em outras, será necessário solucionar primeiro a questão sucessória ou a própria indivisão.

Existe um imóvel de herança e os herdeiros não conseguem chegar a uma solução? A CHG Advocacia pode analisar o caso e indicar o caminho jurídico mais adequado. Fale agora com o escritório pelo WhatsApp.