Distrato de Lote ou Terreno em Loteamento: Quanto a Loteadora Deve Devolver por Lei?

Comprar um lote pode ser o primeiro passo para construir uma casa, investir ou formar patrimônio. Mas dificuldades financeiras, mudanças de planos e problemas com o próprio empreendimento podem levar ao encerramento do contrato.

Nessas situações, uma dúvida costuma surgir: quanto a loteadora deve devolver quando o comprador desiste da compra?

A resposta depende de quem deu causa à rescisão, da data do contrato, da existência de inadimplemento, da situação do lote e dos descontos legalmente permitidos.

A Lei nº 6.766/1979, especialmente após as alterações da Lei nº 13.786/2018, estabelece regras específicas para a resolução de contratos de loteamento. Entretanto, existem discussões importantes no Superior Tribunal de Justiça sobre o percentual e a base de cálculo da retenção, além da cobrança de taxa de fruição.

Outro ponto que merece atenção é a situação do lote edificado: quando o comprador já construiu uma casa ou realizou benfeitorias, a análise não se limita à devolução das parcelas. Também é necessário examinar a fruição do imóvel e o direito à indenização pelas construções realizadas.

1. O que é o distrato de lote ou terreno?

O distrato é o encerramento de um contrato por acordo entre as partes. No mercado imobiliário, é utilizado para formalizar o desfazimento de um compromisso de compra e venda de lote. Veja também: rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.

Na prática, o comprador deixa de prosseguir com a aquisição, e a loteadora recupera a disponibilidade do terreno, observadas as condições de restituição dos valores e de cancelamento do vínculo contratual.

Entretanto, nem todo encerramento contratual acontece da mesma maneira. É necessário distinguir:

• Desistência do comprador: o adquirente não pretende mais continuar com a compra, por motivos pessoais ou financeiros.
• Resolução por inadimplemento do comprador: o adquirente deixa de cumprir obrigações contratuais, especialmente o pagamento das parcelas.
• Resolução por culpa da loteadora: o comprador pede o encerramento porque a empresa descumpriu obrigações relevantes do contrato.
• Resolução por acordo: as partes negociam as condições para encerrar o negócio.

Essa distinção é fundamental porque o regime de restituição e os descontos não são necessariamente iguais em todas as situações.

2. Quem pode pedir o distrato e em quais situações?

Tanto o comprador quanto a loteadora podem ter interesse no encerramento do contrato. O que muda é o fundamento jurídico e a responsabilidade pelo desfazimento.

2.1. Quando o comprador quer desistir da compra

O comprador pode querer encerrar o contrato por diversos motivos, mesmo que a loteadora esteja cumprindo suas obrigações.

Entre as situações mais comuns estão:

• Dificuldade financeira ou perda de renda;
• Impossibilidade de continuar pagando as parcelas;
• Aumento do comprometimento da renda familiar;
• Mudança de cidade ou de planos pessoais;
• Divórcio ou reorganização patrimonial;
• Compra de outro imóvel;
• Desistência do projeto de construir;
• Arrependimento em relação à localização ou às características do lote.

Em regra, o comprador pode buscar o encerramento do compromisso, mas isso não significa que terá direito à restituição integral dos valores pagos.

Quando a resolução decorre de fato imputado ao adquirente e o contrato está submetido à Lei do Distrato, deve ser examinado o regime do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.

É importante lembrar que a simples dificuldade financeira não transforma automaticamente a loteadora em responsável pela rescisão.

2.2. Quando a loteadora quer rescindir por inadimplência do comprador

A loteadora também pode ter interesse em encerrar o contrato quando o adquirente deixa de pagar as prestações ou descumpre obrigação contratual relevante.

A hipótese mais comum é a inadimplência.

Entretanto, a empresa não pode simplesmente cancelar o contrato e retomar o lote sem observar o procedimento legal.

O art. 32 da Lei nº 6.766/1979 estabelece que, vencida e não paga a prestação, o adquirente deve ser constituído em mora por meio de intimação realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis, a requerimento do credor.

O comprador deve ter oportunidade de quitar as parcelas vencidas, as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas da intimação.

Se a mora for purgada, o contrato é restabelecido.

Portanto, a inadimplência pode justificar a resolução, mas a loteadora precisa respeitar as formalidades legais.

2.3. Quando o comprador pede o distrato por culpa da loteadora

Essa é uma situação juridicamente diferente da desistência por vontade própria.

O comprador pode pedir a resolução quando a loteadora descumpre obrigações essenciais do empreendimento, como:

• Não implantar a infraestrutura básica prometida;
• Não concluir as obras de urbanização no prazo contratual;
• Entregar o lote com características ou dimensões diferentes das contratadas;
• Comercializar empreendimento em situação irregular;
• Descumprir obrigações relevantes de aprovação, registro ou implantação do loteamento;
• Impedir a utilização regular do terreno por problema imputável à própria empresa.

Nessas situações, não se deve aplicar automaticamente o regime de descontos previsto para a resolução por fato imputado ao adquirente.

Se a responsabilidade pelo encerramento for da loteadora, o comprador poderá buscar a restituição dos valores pagos sem as penalidades destinadas à desistência imputável a ele, além de eventual indenização, conforme o caso.

A análise deve considerar a gravidade do descumprimento, as provas e as disposições da Lei nº 6.766/1979 e do Código de Defesa do Consumidor, quando aplicável.

3. Qual lei determina quanto a loteadora deve devolver?

A principal legislação é a Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano. Veja também: matrícula e situação jurídica do imóvel.

Com a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi introduzido o art. 32-A, que estabeleceu critérios específicos para a restituição dos valores pagos quando a resolução contratual decorre de fato imputado ao adquirente.

O dispositivo prevê a restituição dos valores pagos, corrigidos pelo índice contratualmente estabelecido, permitindo a dedução de determinadas quantias.

É importante observar a data da contratação:

• Contratos celebrados a partir de 27 de dezembro de 2018: em regra, estão sujeitos ao regime introduzido pela Lei do Distrato.
• Contratos anteriores a 27 de dezembro de 2018: devem ser examinados conforme o regime jurídico anterior e a jurisprudência aplicável, sem aplicação automática das novas regras.

A data do contrato é especialmente relevante porque o STJ identificou divergência entre suas Turmas sobre os percentuais e a base de cálculo da retenção.

Também é necessário verificar se o negócio foi celebrado sob alienação fiduciária. O § 3º do art. 32-A exclui expressamente desse procedimento os contratos e escrituras de compra e venda de lote submetidos à Lei nº 9.514/1997, que possuem disciplina própria.

4. Quais valores a loteadora pode descontar do comprador?

O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 enumera cinco grupos de valores que podem ser descontados quando a resolução decorre de fato imputado ao adquirente.

O ponto mais importante é compreender que o limite de 10% não engloba todos os descontos.

4.1. Cláusula penal e despesas administrativas: limite de 10%

O inciso II permite descontar o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a 10% do valor atualizado do contrato.

Isso significa que a cláusula penal, as despesas administrativas e o sinal devem ser considerados dentro desse limite, e não como descontos independentes que possam ser somados livremente.

Exemplo:

Imagine um contrato de lote com valor atualizado de R$ 200.000,00.

O limite de 10% corresponde a R$ 20.000,00.

Esse valor representa o limite legal da rubrica prevista no inciso II, observada a discussão jurisprudencial sobre a base de cálculo da retenção.

4.2. Taxa de fruição: até 0,75% ao mês

O inciso I permite descontar valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

O período é contado da transmissão da posse ao adquirente até a restituição do imóvel ao loteador.

A fruição é uma cobrança distinta da cláusula penal e das despesas administrativas. Portanto, não está incluída no limite de 10% do inciso II.

Entretanto, a cobrança depende da situação concreta, da previsão contratual e dos requisitos legais.

A discussão é especialmente relevante nos lotes não edificados, pois existem decisões divergentes no STJ sobre a possibilidade de cobrança mesmo quando não houve construção ou utilização econômica do terreno.

4.3. Encargos moratórios das parcelas pagas em atraso

O inciso III permite descontar os encargos moratórios relativos às prestações que foram pagas em atraso pelo adquirente.

São valores relacionados à mora efetivamente ocorrida, como juros e demais encargos legalmente ou contratualmente admissíveis.

Essa rubrica também é independente do limite de 10%.

4.4. IPTU, contribuições e tarifas vinculadas ao lote

O inciso IV permite descontar:

• Débitos de IPTU;
• Contribuições condominiais;
• Contribuições associativas ou de natureza equivalente;
• Tarifas vinculadas ao lote;
• Tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição ou a rescisão.

Esses valores também não estão incluídos no limite de 10%.

Entretanto, a loteadora deve demonstrar a existência dos débitos e sua vinculação ao imóvel ou à rescisão. Não basta apresentar cobranças genéricas sem documentação.

4.5. Comissão de corretagem

O inciso V permite descontar a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

A cobrança deve ser examinada conforme o contrato e as informações prestadas ao comprador no momento da contratação.

A corretagem constitui rubrica separada da cláusula penal e das despesas administrativas.

4.6. Afinal, os descontos podem ultrapassar 10%?

Sim. A estrutura do art. 32-A permite que a soma das deduções ultrapasse 10% do valor atualizado do contrato, porque a limitação do inciso II se refere especificamente à cláusula penal e às despesas administrativas, inclusive arras ou sinal.

Rubrica	Limite de 10%?
Cláusula penal	Sim
Despesas administrativas	Sim
Arras ou sinal	Sim, dentro do mesmo limite
Taxa de fruição	Não
Encargos moratórios	Não
IPTU e débitos previstos no inciso IV	Não
Contribuições condominiais ou associativas	Não
Tarifas vinculadas ao lote	Não
Tributos, custas e emolumentos da rescisão	Não
Comissão de corretagem integrada ao preço	Não

Isso não significa que a loteadora possa realizar qualquer desconto. Cada rubrica precisa respeitar os requisitos legais e contratuais, além de ser efetivamente devida e demonstrada.

5. Quanto a loteadora deve devolver? Exemplo de cálculo

Não existe um percentual único de devolução aplicável a todos os contratos.

Considere o seguinte exemplo hipotético:

• Valor atualizado do contrato: R$ 200.000,00;
• Total pago pelo comprador: R$ 60.000,00;
• Cláusula penal e despesas administrativas: R$ 15.000,00;
• Encargos moratórios devidos: R$ 1.000,00;
• IPTU e tarifas comprovadas: R$ 1.500,00;
• Comissão de corretagem integrada ao preço: R$ 3.000,00;
• Fruição eventualmente devida: R$ 4.000,00.

O cálculo ilustrativo seria:

Descrição	Valor
Total pago	R$ 60.000,00
Cláusula penal e despesas administrativas	− R$ 15.000,00
Encargos moratórios	− R$ 1.000,00
IPTU e tarifas	− R$ 1.500,00
Corretagem	− R$ 3.000,00
Fruição	− R$ 4.000,00
Saldo ilustrativo a restituir	R$ 35.500,00

O exemplo não representa um cálculo obrigatório para todos os contratos. Ele apenas demonstra que as rubricas possuem fundamentos distintos e podem ser deduzidas separadamente, quando efetivamente cabíveis.

Além disso, o percentual e a base de cálculo da retenção estão submetidos à discussão no STJ, especialmente para contratos de lotes não edificados.

6. E se o lote já estiver edificado? A loteadora pode cobrar fruição e ficar com a construção?

A existência de uma construção muda significativamente a análise do distrato.

O comprador pode ter adquirido o lote e, posteriormente, construído uma casa, iniciado uma obra ou realizado benfeitorias. Se o contrato for encerrado, não basta calcular a devolução das parcelas e ignorar o valor incorporado ao imóvel.

É necessário examinar a posse, a utilização do terreno, a regularidade da construção e o direito à indenização pelas benfeitorias.

6.1. Taxa de fruição em lote edificado

Quando existe uma construção e o comprador utiliza o imóvel, a cobrança de fruição pode encontrar fundamento na utilização do bem.

O art. 32-A, inciso I, prevê o limite de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, considerando o período entre a transmissão da posse e a restituição ao loteador.

A existência de uma casa ocupada pelo comprador, por exemplo, é circunstância relevante para a análise da fruição.

Entretanto, a cobrança não deve ser aplicada sem verificar a previsão contratual, o período efetivo de posse e os demais requisitos legais.

6.2. A construção realizada pelo comprador deve ser indenizada?

O art. 34 da Lei nº 6.766/1979 estabelece que, em caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis realizadas no imóvel devem ser indenizadas. Veja também: regularização de construção não averbada.

A regra é importante porque impede que a loteadora simplesmente desconsidere o valor das benfeitorias realizadas pelo comprador.

Exemplos de benfeitorias que podem ser relevantes:

• Construção de residência;
• Ampliação regular da edificação;
• Instalações necessárias ao uso do imóvel;
• Obras de conservação;
• Melhorias úteis que aumentem ou facilitem a utilização do terreno.

A indenização, porém, não é irrestrita.

O § 1º do art. 34 exclui a indenização das benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a legislação.

Assim, uma construção irregular, realizada sem observar as exigências legais ou contratuais, pode não gerar direito à indenização previsto nesse dispositivo.

6.3. A loteadora pode ficar com o lote e com a casa sem indenizar?

Não se deve presumir que a loteadora possa receber o imóvel acrescido de construção sem considerar os direitos econômicos do adquirente. Veja também: regularização de imóvel e documentação.

Nas hipóteses abrangidas pelo art. 34, as benfeitorias necessárias e úteis devem ser indenizadas, observadas as exceções legais.

O valor das construções e melhorias deve ser apurado, com documentação e, se necessário, avaliação técnica.

Também é importante separar a restituição das parcelas pagas da indenização pelas benfeitorias: são verbas distintas e devem ser examinadas individualmente.

6.4. O que acontece se o comprador construiu, mas ainda não terminou a obra?

A construção inacabada também exige análise.

É necessário identificar quais etapas foram executadas, quais materiais e estruturas foram incorporados ao imóvel, se a obra está regular e se as melhorias podem ser enquadradas como necessárias ou úteis.

Fotografias, notas fiscais, projetos, alvarás, documentos técnicos e avaliação do imóvel podem ajudar a demonstrar a extensão do investimento realizado.

7. A loteadora pode devolver o dinheiro parcelado?

Sim. Para os contratos submetidos ao art. 32-A, § 1º, a restituição pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observados os prazos de carência previstos na lei. Veja também: Ação de Adimplemento Substancial: como evitar a perda de um imóvel quase 100% pago.

A regra distingue duas situações.

7.1. Loteamento com obras em andamento

O pagamento da restituição deve começar no prazo máximo de 180 dias após o prazo previsto em contrato para a conclusão das obras.

Portanto, o prazo não é contado simplesmente da assinatura do distrato.

7.2. Loteamento com obras concluídas

Quando as obras do loteamento já estão concluídas, o pagamento deve começar no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão contratual.

Depois de iniciado, o pagamento pode ser realizado em até 12 parcelas mensais.

É importante conferir se a loteadora está observando corretamente o prazo de carência e o parcelamento.

8. E se a loteadora for responsável pelo encerramento do contrato?

Quando o comprador pede a resolução porque a loteadora descumpriu suas obrigações, a situação é diferente da desistência por motivo pessoal ou da inadimplência do adquirente. Veja também: problemas na compra de imóvel e descumprimento contratual.

Imagine que o comprador tenha adquirido um lote em empreendimento que deveria contar com ruas pavimentadas, rede de água, esgotamento sanitário, iluminação e drenagem, mas a loteadora não tenha implantado a infraestrutura prometida.

Se o descumprimento for relevante e imputável à empresa, o comprador poderá buscar a resolução contratual por responsabilidade da vendedora.

Nessa hipótese, não se deve aplicar automaticamente a lista de descontos do art. 32-A, pois o dispositivo trata da resolução por fato imputado ao adquirente.

Conforme as circunstâncias, o comprador poderá pleitear:

• Restituição integral dos valores pagos;
• Correção monetária;
• Juros, conforme o regime jurídico aplicável;
• Indenização por prejuízos comprovados;
• Outras medidas decorrentes do descumprimento contratual.

A responsabilidade da loteadora deve ser demonstrada por documentos, comunicações, registros do empreendimento e demais provas pertinentes.

9. O que acontece nos contratos anteriores à Lei do Distrato?

Os contratos celebrados antes de 27 de dezembro de 2018 não devem receber aplicação automática do art. 32-A.

Nessas situações, a análise considera a legislação vigente à época, o Código de Defesa do Consumidor quando aplicável e a jurisprudência do STJ.

Durante anos, a jurisprudência admitiu a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão, mas o percentual e a base de cálculo foram objeto de divergências.

Em 2026, o STJ afetou o Tema Repetitivo 1.465 para definir o percentual e a base de cálculo dos valores que o vendedor pode reter nos contratos anteriores à Lei do Distrato, quando a rescisão ocorre por iniciativa e culpa do consumidor.

Por isso, não é adequado afirmar que todos os contratos anteriores seguem necessariamente um único percentual de retenção.

10. O STJ já definiu quanto a loteadora pode reter?

Ainda existe divergência jurisprudencial relevante.

Em outubro de 2026, o STJ divulgou a afetação dos Temas Repetitivos 1.464 e 1.465, justamente para uniformizar a interpretação sobre os percentuais e a base de cálculo da retenção.

10.1. Tema 1.464: contratos posteriores à Lei do Distrato e lotes não edificados

O Tema 1.464 discute o percentual e a base de cálculo dos valores que o vendedor pode reter quando a rescisão ocorre por iniciativa e culpa do comprador, em contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018, envolvendo imóveis não edificados, como lotes e terrenos.

O STJ identificou divergência entre a Terceira e a Quarta Turmas:

• Terceira Turma: entende que a retenção deve incidir sobre as parcelas efetivamente pagas, limitada, em regra, a 25% do total quitado, ressalvada a hipótese de fruição.
• Quarta Turma: aplica o limite de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.

A questão foi encaminhada à Segunda Seção para uniformização.

10.2. Tema 1.465: contratos anteriores à Lei do Distrato

O Tema 1.465 trata da retenção nos contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018.

Também existe divergência entre as Turmas quanto ao percentual e à base de cálculo, razão pela qual a matéria foi submetida ao rito dos recursos repetitivos.

10.3. A taxa de fruição em lote não edificado também é controvertida

Além da discussão sobre retenção, existem decisões divergentes sobre a cobrança de fruição em terrenos vazios.

No REsp 2.104.086/SP, julgado pela Quarta Turma em 7 de outubro de 2025, o STJ admitiu a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, desde que observados os requisitos legais e exista previsão contratual expressa.

Já no REsp 2.199.714/SP, julgado pela Terceira Turma em 9 de dezembro de 2025, o Tribunal afastou a cobrança em terreno não edificado e não ocupado, diante da ausência de utilização econômica do bem.

Esses julgados demonstram que a análise da fruição exige cuidado e não pode ser reduzida a uma afirmação genérica de que a cobrança é sempre permitida ou sempre proibida.

11. O que o comprador deve conferir antes de assinar o distrato?

Antes de aceitar a proposta da loteadora, é importante verificar:

• A data de assinatura do contrato;
• O valor atualizado do contrato;
• O total efetivamente pago;
• O motivo do encerramento;
• Quem deu causa à resolução;
• O percentual de cláusula penal;
• As despesas administrativas incluídas na retenção;
• A existência e o cálculo da taxa de fruição;
• Os encargos moratórios;
• Os débitos de IPTU, contribuições e tarifas;
• A comissão de corretagem;
• A existência de construção ou benfeitorias;
• A regularidade da edificação;
• O prazo e a forma de restituição;
• A existência de cláusula de quitação ampla ou renúncia a direitos.

A proposta de distrato deve ser analisada integralmente. A simples assinatura de um documento padronizado pode produzir consequências relevantes para o comprador.

12. Conclusão: quanto você tem direito a receber pelo distrato do lote?

O valor que a loteadora deve devolver depende da data do contrato, do motivo da rescisão, da responsabilidade pelo encerramento, dos valores pagos e dos descontos legalmente admissíveis.

Quando a resolução decorre de fato imputado ao comprador, o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 permite determinadas deduções. O limite de 10% se aplica à cláusula penal e às despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, mas não engloba automaticamente fruição, encargos moratórios, débitos tributários e corretagem.

Se o comprador já construiu no lote, também é necessário examinar a utilização do imóvel e o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias ou úteis, nos termos do art. 34, quando aplicável.

Por outro lado, se o encerramento decorre de descumprimento da loteadora, o comprador não deve receber automaticamente o mesmo tratamento de quem desistiu por interesse pessoal ou deixou de pagar as parcelas.

A análise do contrato, da documentação do lote e dos cálculos apresentados pela empresa é fundamental para verificar se a restituição está correta.

Fale com o advogado

Se você pretende desistir da compra de um lote, recebeu uma proposta de distrato ou acredita que a loteadora está retendo valores indevidamente, uma análise jurídica do contrato pode ajudar a identificar seus direitos e avaliar as medidas cabíveis.

A CHGS Advocacia atua na área de Direito Imobiliário, com atendimento em Penha, Tatuapé e demais regiões de São Paulo, além de atendimento digital.

Perguntas frequentes sobre distrato de lote

1. Quanto a loteadora pode reter em caso de distrato?

Nos contratos submetidos ao art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, o limite de 10% se refere à cláusula penal e às despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. Outras rubricas, como fruição, encargos moratórios, débitos e corretagem, são tratadas separadamente, desde que legalmente cabíveis. A base de cálculo da retenção está em discussão no STJ.

2. A loteadora pode descontar mais de 10% do valor do contrato?

A soma das deduções pode ultrapassar 10%, pois o limite do inciso II não abrange todas as rubricas do art. 32-A. Entretanto, cada desconto precisa ter fundamento legal e contratual e ser efetivamente devido.

3. A loteadora pode cobrar taxa de fruição mesmo se o terreno estiver vazio?

Existe divergência no STJ. A Quarta Turma admitiu a cobrança em determinadas condições, enquanto a Terceira Turma afastou a fruição em lote não edificado e não ocupado no caso analisado. A previsão contratual e as circunstâncias concretas devem ser examinadas.

4. Se eu construí uma casa no lote, tenho direito a receber por ela?

Em caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, o art. 34 prevê a indenização das benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, desde que não estejam em desconformidade com o contrato ou com a lei. A aplicação ao caso exige análise da construção e de sua regularidade.

5. A loteadora pode rescindir o contrato porque atrasei as parcelas?

A inadimplência pode justificar a resolução, mas a loteadora deve observar o procedimento legal de constituição em mora previsto no art. 32 da Lei nº 6.766/1979, com intimação do adquirente para regularizar as parcelas vencidas.

6. Se a loteadora não entregou a infraestrutura prometida, posso pedir a devolução integral?

Se ficar demonstrado que a loteadora descumpriu obrigação essencial e deu causa à resolução, pode haver fundamento para pedir a restituição integral dos valores pagos, além de eventual indenização. A conclusão depende das provas e das circunstâncias do contrato.

7. A loteadora pode devolver o dinheiro parcelado?

Sim. Nos contratos submetidos ao art. 32-A, a restituição pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, observados os prazos de carência legais, que variam conforme as obras do loteamento estejam em andamento ou concluídas.

8. As regras da Lei do Distrato valem para contratos assinados antes de 2018?

Não automaticamente. Os contratos anteriores a 27 de dezembro de 2018 devem ser examinados conforme o regime jurídico aplicável à época e a jurisprudência pertinente. O Tema 1.465 do STJ foi afetado justamente para uniformizar a discussão sobre percentual e base de cálculo da retenção.