Ônus e Gravames na Matrícula do Imóvel: O Que Significam e Quais os Riscos na Compra

Comprar um imóvel exige muito mais do que verificar o preço, visitar o local e assinar um contrato.

Antes de concluir uma aquisição, é fundamental descobrir qual é a situação jurídica do imóvel.

Um dos principais documentos para essa análise é a matrícula atualizada, na qual podem aparecer registros e averbações relacionados à propriedade, aos direitos de terceiros, às garantias, às restrições judiciais e a outras situações que podem afetar a utilização, a negociação ou a transferência do bem.

É nesse contexto que surgem expressões como ônus reais, gravames, penhora, hipoteca, usufruto, alienação fiduciária, indisponibilidade e servidão.

Encontrar uma dessas situações na matrícula, entretanto, não significa automaticamente que o imóvel não possa ser comprado.

Cada gravame possui natureza, finalidade e consequências próprias.

Em alguns casos, a situação pode ser solucionada antes da compra. Em outros, o negócio pode ser realizado desde que determinadas condições sejam cumpridas. Existem ainda situações em que a aquisição exige cautela muito maior ou em que a operação deve ser interrompida até que o problema seja esclarecido.

Por isso, a análise não deve se limitar à pergunta:

“Existe algum ônus na matrícula?”

A pergunta correta é:

“Qual é o gravame, o que ele significa, quem é atingido por ele e quais são as consequências para a operação imobiliária que pretendo realizar?”

O que são ônus e gravames sobre um imóvel?

No mercado imobiliário, as expressões “ônus” e “gravame” são utilizadas para identificar situações jurídicas que recaem sobre o imóvel ou que podem limitar, garantir ou afetar o exercício da propriedade.

É importante, porém, fazer uma ressalva técnica.

Nem toda restrição encontrada na matrícula é, em sentido estrito, um ônus real.

Hipoteca, usufruto e servidão possuem características próprias de direitos reais.

Já uma penhora ou uma indisponibilidade, por exemplo, são constrições ou restrições que podem atingir o patrimônio e produzir efeitos sobre a possibilidade de disposição do imóvel.

Na prática, porém, todas essas informações são extremamente relevantes para quem pretende comprar ou vender uma propriedade.

Por isso, o comprador deve analisar todos os registros e averbações relevantes da matrícula, e não apenas aqueles que aparecem com a palavra “ônus”.

Por que a matrícula é tão importante?

A matrícula individualiza juridicamente o imóvel.

Nela podem constar informações como:

• identificação do imóvel;
• localização;
• área;
• proprietários;
• transmissões anteriores;
• hipotecas;
• alienações fiduciárias;
• usufrutos;
• servidões;
• penhoras;
• indisponibilidades;
• outras restrições e atos relevantes.

A matrícula permite reconstruir parte importante da história jurídica do imóvel.

Por isso, antes de comprar uma propriedade, não é recomendável confiar exclusivamente em documentos apresentados pelo vendedor.

O comprador deve analisar a matrícula atualizada e, conforme o caso, realizar também uma investigação mais ampla sobre o imóvel e sobre os envolvidos na operação. Quando os dados da matrícula estão incorretos ou desatualizados, pode ser necessária a retificação de matrícula do imóvel.

Hipoteca

A hipoteca é uma garantia real utilizada para assegurar o cumprimento de uma obrigação, normalmente relacionada ao pagamento de uma dívida.

Na hipoteca, o imóvel permanece pertencendo ao proprietário, mas fica vinculado à garantia da obrigação.

Se a dívida não for paga, o credor hipotecário possui mecanismos jurídicos para buscar a satisfação de seu crédito, inclusive mediante execução da garantia.

O que significa encontrar uma hipoteca na matrícula?

Significa que existe uma garantia registrada sobre aquele imóvel.

O proprietário continua sendo o titular do bem, mas existe um direito de garantia em favor do credor.

Por isso, um comprador que pretende adquirir o imóvel precisa saber exatamente:

• qual dívida foi garantida;
• quem é o credor;
• qual é o saldo da obrigação;
• se a dívida ainda existe;
• quais condições são necessárias para cancelar a hipoteca.

É possível comprar imóvel hipotecado?

A existência de hipoteca não significa automaticamente que a venda seja impossível.

Entretanto, a operação precisa ser estruturada com muito cuidado.

O comprador não deve simplesmente pagar o preço ao vendedor e esperar que a hipoteca desapareça.

É necessário verificar como será realizado o pagamento da dívida e como ocorrerá o cancelamento da garantia.

Em determinadas operações, parte do preço pode ser destinada diretamente ao credor para quitar a obrigação, permitindo posteriormente o cancelamento do gravame.

Como retirar a hipoteca?

Normalmente, é necessário quitar ou extinguir a obrigação garantida e obter a documentação necessária para o cancelamento do registro.

Depois, o documento adequado deve ser apresentado ao Registro de Imóveis.

Enquanto a hipoteca permanecer registrada, a matrícula continuará demonstrando a existência da garantia.

Principal cuidado do comprador

Não basta o vendedor afirmar que a dívida está paga.

É necessário verificar documentalmente a extinção da obrigação e o efetivo cancelamento do gravame.

Alienação fiduciária

A alienação fiduciária é uma das garantias mais comuns atualmente, especialmente em operações de financiamento imobiliário.

Nesse modelo, o devedor utiliza o imóvel como garantia e ocorre a constituição da propriedade fiduciária em favor do credor, enquanto o devedor mantém a posse direta do bem nas condições previstas na legislação e no contrato.

É muito comum que uma pessoa compre um imóvel financiado e a matrícula passe a indicar a existência da alienação fiduciária em favor da instituição financeira. Sobre cobranças e cláusulas discutíveis nesse tipo de contrato, veja financiamento imobiliário: problemas e cobranças.

Imóvel com alienação fiduciária pode ser vendido?

A resposta depende da situação contratual e da estrutura da operação.

O proprietário não deve simplesmente realizar uma venda informal ignorando o financiamento.

A transferência de direitos sobre imóvel submetido à alienação fiduciária exige observância das regras contratuais e legais e, em determinadas situações, anuência ou participação do credor.

Por isso, o chamado contrato de gaveta envolvendo imóvel financiado pode gerar riscos relevantes.

Como retirar a alienação fiduciária?

Em regra, com a quitação da obrigação garantida e o cumprimento dos procedimentos necessários para que o credor forneça o documento apropriado ao cancelamento da garantia.

Depois disso, o cancelamento deve ser levado ao Registro de Imóveis.

Somente após a regularização registral a matrícula deixará de apresentar aquela garantia.

E se o comprador quiser assumir o financiamento?

É uma situação diferente.

Pode existir possibilidade de transferência da posição contratual ou outra estrutura autorizada pela instituição financeira, mas isso depende do contrato, da legislação aplicável e da aprovação do credor quando exigida.

Não se deve confundir assumir informalmente as parcelas com tornar-se formalmente titular do financiamento e da propriedade.

Usufruto

O usufruto é um direito real que permite a uma pessoa usufruir determinado bem pertencente a outra, dentro dos limites estabelecidos pela lei e pelo título constitutivo.

É comum, por exemplo, em planejamentos patrimoniais e sucessórios.

Uma pessoa pode transferir a propriedade de um imóvel para outra, mas reservar para si o usufruto.

Nesse caso, existe uma separação entre a titularidade da propriedade e o direito de usar e fruir o bem.

O que acontece quando existe usufruto?

O proprietário do imóvel é chamado de nu-proprietário, enquanto o usufrutuário possui os direitos inerentes ao usufruto.

O usufrutuário pode, dentro dos limites legais, utilizar o imóvel e perceber seus frutos.

Por isso, quem compra apenas a nua-propriedade não necessariamente poderá ocupar imediatamente o imóvel ou exercer todos os poderes que normalmente associamos à propriedade plena.

Posso vender um imóvel com usufruto?

A nua-propriedade pode ser objeto de negócio, mas o usufruto existente não deve ser ignorado.

A aquisição da nua-propriedade não significa automaticamente que o usufruto desaparece.

O comprador precisa saber exatamente o que está adquirindo.

Se a intenção é comprar a propriedade plena e livre do usufruto, será necessário verificar a possibilidade e os requisitos para sua extinção ou renúncia, conforme o caso.

Como cancelar um usufruto?

A resposta depende da causa do usufruto e das circunstâncias concretas.

O usufruto pode ser extinto por diferentes motivos previstos na legislação, incluindo situações relacionadas ao falecimento do usufrutuário ou à renúncia, entre outras hipóteses.

A documentação correspondente deve ser levada ao Registro de Imóveis para que a matrícula seja atualizada.

Principal cuidado

Não compre uma nua-propriedade pensando que está comprando automaticamente a posse e o uso livre do imóvel.

Servidão

A servidão predial é um direito real que pode impor uma utilidade ou vantagem em favor de um imóvel sobre outro imóvel.

Um exemplo clássico é a servidão de passagem.

Um imóvel pode depender de determinada passagem existente em outro imóvel para acessar uma via pública.

O que significa uma servidão na matrícula?

Significa que existe uma relação jurídica que pode limitar o exercício da propriedade do imóvel serviente em benefício do imóvel dominante.

A extensão da servidão depende do título e das circunstâncias de sua constituição.

Por isso, não basta identificar a palavra “servidão” na matrícula.

É necessário descobrir:

• qual é a finalidade;
• quem é beneficiado;
• qual área é atingida;
• quais são os limites da utilização;
• quais obrigações existem;
• como a servidão foi constituída.

Posso comprar um imóvel com servidão?

Sim, em determinadas situações.

Mas o comprador precisa saber previamente que está adquirindo um imóvel sujeito àquela situação.

A existência de uma servidão pode afetar:

• acesso;
• circulação;
• utilização de determinada área;
• possibilidade de construção;
• exploração do imóvel;
• valor econômico do bem.

Por isso, a análise deve ser feita antes da assinatura do contrato.

É possível cancelar uma servidão?

Depende.

A extinção de uma servidão pode ocorrer nas hipóteses previstas pela legislação, mas não existe uma regra segundo a qual qualquer proprietário possa simplesmente pedir o cancelamento porque não deseja mais suportá-la.

É necessário verificar a origem, a finalidade e a situação atual do direito.

Penhora

A penhora é uma constrição judicial destinada, em regra, a vincular determinado patrimônio à satisfação de uma dívida em processo de execução.

Quando um imóvel é penhorado, isso significa que existe uma constrição judicial sobre aquele patrimônio.

Posso comprar imóvel penhorado?

Aqui o cuidado precisa ser muito maior.

A existência de penhora não significa que todo negócio envolvendo o imóvel seja automaticamente inexistente, mas uma aquisição nessas condições pode trazer riscos relevantes ao comprador.

É necessário descobrir:

• qual processo originou a penhora;
• quem é o credor;
• qual é o valor da dívida;
• se existem outras penhoras;
• se há preferência ou concurso de credores;
• se existe decisão judicial autorizando a alienação;
• se o imóvel será vendido para quitar a dívida;
• se há outros impedimentos registrados.

Como retirar uma penhora?

Normalmente, é necessário que exista fundamento para o levantamento da constrição.

Isso pode ocorrer, por exemplo, mediante pagamento da dívida, substituição da garantia, decisão judicial ou outra hipótese legal.

Depois de obtida a documentação necessária, o cancelamento deve ser levado ao Registro de Imóveis.

Um cuidado fundamental

Não é recomendável comprar um imóvel penhorado sem compreender exatamente o processo que originou a penhora.

O comprador pode assumir riscos muito maiores do que imaginava.

Indisponibilidade

A indisponibilidade é uma restrição que impede ou limita a possibilidade de disposição do patrimônio, conforme a ordem ou ato que a originou.

Ela pode decorrer de diferentes situações e autoridades competentes.

Quando existe indisponibilidade registrada, a possibilidade de realizar atos de transferência ou disposição do imóvel fica diretamente afetada.

Imóvel com indisponibilidade pode ser vendido?

A resposta depende da origem e do conteúdo da indisponibilidade e das regras aplicáveis ao caso.

Em regra, uma indisponibilidade deve ser tratada como um sinal de alerta relevante.

O comprador precisa descobrir por que ela foi registrada antes de avançar com a operação.

Não basta o vendedor afirmar que “vai resolver depois”.

Como cancelar uma indisponibilidade?

É necessário identificar a autoridade ou órgão que determinou a restrição e cumprir os requisitos para seu levantamento.

Pode ser necessária decisão judicial, ato administrativo ou outra providência prevista para aquela situação.

Depois do levantamento, a documentação correspondente deverá ser apresentada ao Registro de Imóveis.

Principal cuidado

Se a matrícula apresenta indisponibilidade, não trate o problema como uma simples pendência documental.

É preciso entender a origem da restrição.

Arresto e outras constrições judiciais

O arresto é uma medida de natureza cautelar ou executiva destinada a assegurar patrimônio para futura satisfação de uma obrigação, conforme a situação processual.

Dependendo do caso, pode existir registro ou averbação relacionado ao imóvel.

Assim como ocorre com a penhora, o comprador deve descobrir:

• qual processo originou a medida;
• quem é o credor;
• qual é a obrigação discutida;
• qual o valor envolvido;
• se existem outras constrições;
• se há autorização para alienação;
• quais serão os efeitos de eventual aquisição.

Não é recomendável analisar o arresto isoladamente.

É preciso examinar também o processo que deu origem à medida.

Ações judiciais envolvendo o imóvel

Nem todo problema aparece necessariamente na matrícula como um “ônus real”.

Pode existir uma ação judicial envolvendo o imóvel ou o proprietário que seja relevante para a segurança da aquisição.

Por isso, a investigação imobiliária pode exigir mais do que simplesmente solicitar uma matrícula.

Dependendo do negócio, pode ser necessário analisar certidões e pesquisas relacionadas ao vendedor e à própria propriedade.

Essa investigação busca reduzir riscos e identificar situações que possam comprometer a aquisição.

Outros gravames e restrições

Além das situações mais conhecidas, a matrícula pode conter outros registros e averbações capazes de afetar o negócio.

Por isso, não é recomendável procurar somente palavras específicas como “penhora” ou “hipoteca”.

O correto é realizar uma leitura integral da matrícula.

Uma anotação aparentemente secundária pode ser relevante para a operação.

Ônus reais impedem automaticamente a compra do imóvel?

Não.

Esse é um dos principais pontos que o comprador precisa compreender.

A existência de um gravame não significa automaticamente que o imóvel seja impossível de vender.

Mas também não significa que o comprador possa ignorá-lo.

Cada situação deve ser analisada individualmente.

Podemos pensar em três grandes cenários.

Primeiro cenário: o gravame será cancelado antes da compra

É possível estruturar a operação para que o problema seja resolvido antes da transferência.

Segundo cenário: a compra ocorrerá com o gravame

Pode haver situações em que a aquisição seja juridicamente possível, mas o comprador precisa saber exatamente quais direitos e limitações está assumindo.

Terceiro cenário: a operação apresenta risco incompatível com a compra

Quando existem restrições graves, processos relevantes, indisponibilidade ou outras situações sem solução segura, pode ser mais prudente não prosseguir até que o problema seja esclarecido.

Como regularizar um imóvel com ônus ou gravame?

Não existe um único procedimento.

A solução depende da natureza da anotação.

Pode envolver:

• quitação de dívida;
• emissão de termo de quitação;
• autorização do credor;
• decisão judicial;
• levantamento de penhora;
• cancelamento de hipoteca;
• extinção de usufruto;
• extinção ou alteração de servidão;
• cancelamento de indisponibilidade;
• regularização de financiamento;
• apresentação de documentos ao Registro de Imóveis.

O ponto essencial é:

primeiro se identifica a origem do gravame; depois se define a forma de cancelamento ou regularização. Outras pendências registrais são tratadas no guia de regularização de imóvel.

Posso comprar um imóvel com ônus e resolver depois?

É possível que algumas operações sejam estruturadas dessa maneira, mas isso exige cautela.

A pergunta não deve ser apenas:

“Dá para comprar?”

Deve ser:

“Quem ficará responsável por resolver o gravame, com qual dinheiro, em qual momento e mediante qual documento?”

Por exemplo, se existe uma dívida garantida por hipoteca, pode ser possível utilizar parte do preço para quitar o débito e providenciar o cancelamento.

Mas isso precisa estar documentalmente estruturado.

Não é prudente entregar todo o dinheiro ao vendedor confiando apenas em uma promessa de regularização futura. Esse tipo de condição costuma ser tratado na promessa de compra e venda de imóvel.

O que verificar antes de comprar um imóvel?

Uma análise imobiliária segura deve começar pela documentação.

Entre os principais documentos estão:

• matrícula atualizada;
• certidão de ônus reais, quando cabível conforme a documentação solicitada;
• documentos do proprietário;
• contrato ou instrumento de aquisição;
• informações sobre financiamento;
• documentos relacionados às restrições existentes;
• certidões pertinentes ao vendedor;
• documentos municipais e fiscais, conforme o caso.

A extensão da análise depende do valor do imóvel, da complexidade da operação e dos riscos identificados. A lista completa está no artigo sobre documentos que devem ser conferidos antes de assinar.

A diferença entre matrícula e certidão

É importante não confundir o documento utilizado para consulta com a certidão emitida pelo Registro de Imóveis.

Na prática, o comprador pode receber diferentes documentos e formatos de acesso às informações registrais.

O que importa é obter informação registral atualizada e adequada à finalidade da operação.

Em uma compra de alto valor, não é recomendável tomar uma decisão apenas com base em uma fotografia antiga da situação do imóvel.

O que fazer quando aparece um ônus na matrícula?

A primeira providência é não entrar em pânico e também não assinar imediatamente.

O ideal é seguir uma sequência:

1. Identificar o gravame

Descubra exatamente o que está registrado.

2. Identificar quem é o beneficiário

Pode ser banco, pessoa física, empresa, credor ou autoridade pública, dependendo da situação.

3. Descobrir a origem

Leia o registro ou a averbação por inteiro e verifique qual ato, contrato ou processo deu origem àquela anotação.

4. Verificar se a situação ainda está ativa

Um gravame pode já ter sido extinto no plano material sem que o cancelamento tenha sido levado ao Registro de Imóveis.

5. Definir quem resolverá, como e quando

Antes de assinar, é preciso deixar documentado quem ficará responsável pela regularização, com quais recursos, em qual prazo e mediante qual documento.

6. Ajustar o contrato à realidade do imóvel

As condições de pagamento e as garantias do comprador devem refletir a situação registral efetivamente encontrada.

Perguntas frequentes

Ônus na matrícula impede a compra do imóvel?

Não necessariamente. A consequência depende do tipo de gravame, da sua origem e da forma como a operação será estruturada.

Comprei um imóvel e depois descobri um gravame. O que fazer?

O primeiro passo é obter a matrícula atualizada e identificar a origem da anotação, para então avaliar as medidas cabíveis diante do contrato assinado e da situação registral.

Posso comprar imóvel com alienação fiduciária?

Pode existir essa possibilidade, mas a operação depende das regras contratuais e legais e, em determinadas situações, da participação ou anuência do credor.

Imóvel com penhora pode ser vendido?

A existência de penhora exige cautela redobrada, porque a aquisição pode trazer riscos relevantes ao comprador. É necessário examinar o processo de origem antes de qualquer decisão.

Como cancelar um gravame na matrícula?

Em regra, é preciso extinguir a causa que originou o gravame e apresentar ao Registro de Imóveis o documento adequado ao cancelamento.

Quem paga pela regularização do imóvel?

Isso depende do que for acordado entre as partes. Justamente por isso, a responsabilidade deve estar prevista de forma expressa no contrato.

Conclusão

Ônus e gravames não são, por si só, um impedimento absoluto à compra de um imóvel, mas exigem análise técnica antes de qualquer assinatura ou pagamento.

Identificar o gravame, sua origem, seu beneficiário e a forma de cancelamento é o que permite estruturar uma operação segura ou concluir, com fundamento, que o negócio não deve prosseguir naquelas condições.

A CHG Advocacia pode analisar a matrícula, identificar as restrições existentes e orientar sobre as medidas adequadas para a regularização ou para a estruturação segura da compra.