Uso Exclusivo do Imóvel por um Herdeiro: Pode Ser Obrigado a Pagar Aluguel aos Outros Herdeiros ou a Sair do Imóvel?

Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel para seus herdeiros, nem sempre todos concordam sobre o que deve ser feito com o bem. É comum que um dos filhos continue morando na casa dos pais enquanto os demais desejam vender o imóvel, receber sua parte da herança ou obter uma compensação pelo uso exclusivo.

Nessas situações, surge uma dúvida importante: o herdeiro que mora sozinho no imóvel herdado pode ser obrigado a pagar aluguel aos demais ou até mesmo a sair da casa?

A resposta é que existem medidas judiciais para enfrentar esse problema. O uso exclusivo pode gerar indenização aos outros herdeiros e, conforme a situação jurídica do imóvel, também pode ser possível buscar a venda judicial ou uma medida destinada a recuperar a posse. Entretanto, não existe uma ação automática que permita retirar qualquer herdeiro apenas porque ele se recusa a negociar.

É necessário distinguir a cobrança pelo uso exclusivo, a reintegração de posse, a imissão na posse e a extinção de condomínio. Cada medida tem uma finalidade própria e exige fundamentos jurídicos específicos.

1. Um herdeiro pode morar sozinho no imóvel deixado pelos pais?

Sim. Um dos herdeiros pode permanecer no imóvel deixado pelo falecido, inclusive durante o inventário, desde que a situação respeite os direitos dos demais sucessores e as regras aplicáveis ao patrimônio.

O problema não é simplesmente morar no imóvel, mas saber em quais condições isso acontece.

Se todos os herdeiros concordam que um deles continue residindo na casa, a ocupação pode decorrer de um acordo familiar. Por outro lado, se um herdeiro utiliza o imóvel exclusivamente, impede os demais de utilizá-lo e se recusa a negociar uma solução, pode surgir um conflito jurídico.

O art. 1.791 do Código Civil estabelece que a herança é considerada um todo unitário e indivisível até a partilha. Nesse período, os direitos dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse seguem as regras aplicáveis à herança e, no que couber, ao condomínio.

Assim, um herdeiro não pode presumir que a casa passou a lhe pertencer exclusivamente apenas porque mora nela ou porque é o único que cuida do imóvel.

2. O herdeiro que mora sozinho no imóvel precisa pagar aluguel?

Em determinadas situações, sim.

Quando um herdeiro utiliza exclusivamente um imóvel que pertence à herança e impede, na prática, que os demais usufruam de seus direitos, pode surgir o dever de indenizar os outros sucessores pela utilização do bem.

Embora seja comum chamar esse pagamento de aluguel, juridicamente ele pode ser tratado como indenização pelo uso exclusivo do imóvel comum.

O objetivo é evitar que um herdeiro obtenha sozinho o benefício econômico de um patrimônio que também pertence aos demais.

Exemplo prático

Imagine que três irmãos herdem uma casa. Um deles permanece morando no imóvel, enquanto os outros dois querem que o bem seja vendido ou que recebam uma compensação pelo uso exclusivo.

Se não houver direito real de habitação ou outra circunstância que justifique a ocupação gratuita, os irmãos podem buscar uma solução negociada ou judicial para que o ocupante compense o uso correspondente às quotas dos demais.

A existência do direito à indenização, seu valor e o momento a partir do qual ela pode ser exigida dependem das circunstâncias concretas.

3. A partir de quando os outros herdeiros podem cobrar aluguel?

A data é importante porque a obrigação não deve ser presumida, em todos os casos, desde o falecimento.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que, quando um herdeiro ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido, o pagamento de indenização aos demais pode ser devido a partir da oposição efetiva à ocupação exclusiva.

Essa oposição pode ser demonstrada, por exemplo, por uma notificação extrajudicial ou por uma medida judicial que deixe clara a discordância dos demais herdeiros.

No REsp 570.723/RJ, julgado em 27 de março de 2007, o STJ examinou a cobrança de aluguel entre herdeiros e a importância da oposição à ocupação exclusiva. O REsp 143.707/RJ também é referência sobre a necessidade de oposição e o termo inicial da obrigação.

Por isso, se você é um dos herdeiros e deseja receber indenização, é importante documentar sua oposição de maneira adequada. Se você é quem reside no imóvel, não deve presumir que a ausência de cobrança durante determinado período elimina todos os riscos futuros.

4. Como calcular o aluguel que o herdeiro deve pagar?

O cálculo deve considerar o valor locativo do imóvel e a participação dos demais herdeiros que têm direito à compensação, sem confundir o valor total de aluguel de mercado com a parcela efetivamente devida pelo ocupante.

Exemplo de cálculo

Imagine que o valor de aluguel de mercado de uma casa seja de R$ 2.400 mensais e que três irmãos tenham quotas iguais.

Se um irmão ocupa exclusivamente o imóvel, a referência econômica correspondente às quotas dos outros dois irmãos seria, em princípio, de R$ 1.600 por mês, considerando um terço para cada herdeiro.

O cálculo é apenas ilustrativo. O valor efetivamente devido dependerá da situação jurídica, da participação de cada sucessor, do período exigível, da avaliação do imóvel e de eventual acordo ou decisão judicial.

A indenização não deve ser fixada arbitrariamente. É importante reunir elementos que permitam estimar o valor de locação, como avaliações imobiliárias e referências de imóveis comparáveis.

5. O herdeiro não paga aluguel e se recusa a sair: quais ações judiciais podem resolver o problema?

Quando um herdeiro ocupa sozinho o imóvel da herança, não paga qualquer compensação aos demais e se recusa a negociar a venda ou a desocupação, os outros herdeiros não precisam aceitar indefinidamente essa situação.

Existem medidas judiciais que podem ser avaliadas, mas é fundamental escolher a ação adequada. A recusa em pagar aluguel, isoladamente, não transforma automaticamente a ocupação em esbulho nem garante uma ordem de desocupação.

5.1. Cabe ação de reintegração de posse contra o herdeiro que não quer sair?

Pode caber em situações específicas, mas não simplesmente porque o herdeiro se recusa a sair ou a pagar aluguel.

A reintegração de posse, prevista nos arts. 560 e 561 do Código de Processo Civil, é destinada a quem sofreu esbulho possessório, ou seja, foi privado da posse por um ato que juridicamente justifique sua recuperação.

Para obter a reintegração, é necessário demonstrar os requisitos legais, incluindo a posse anterior, o esbulho, sua data e a perda da posse.

Imagine que um dos herdeiros exercia a posse do imóvel ou tinha acesso legítimo a ele e outro familiar, por meio de um ato caracterizador de esbulho, passa a impedir sua posse. Conforme os fatos e as provas, pode ser possível discutir a reintegração.

A situação é diferente quando um dos herdeiros já morava na casa antes do falecimento e continua ocupando o imóvel depois da abertura da sucessão. O simples fato de os demais discordarem da permanência dele não transforma automaticamente a ocupação em esbulho.

Nessa hipótese, ajuizar uma reintegração de posse apenas para tentar retirar o ocupante pode não ser a solução adequada. O direito dos demais herdeiros à herança não dispensa a demonstração dos requisitos da ação possessória.

Isso não significa que um herdeiro jamais possa ser retirado por meio de uma ação possessória. Se houver fatos que caracterizem efetivo esbulho e os requisitos legais forem preenchidos, a reintegração poderá ser cabível.

Para entender os requisitos, as provas necessárias e as situações em que a medida pode ser utilizada, leia também o artigo da CHGS Advocacia: Reintegração de Posse de Imóvel: Como Agir Quando Você Perde a Posse do Bem.

5.2. Cabe ação de imissão na posse contra o herdeiro ocupante?

A imissão na posse também não é uma solução automática para o problema.

Essa ação é utilizada, em linhas gerais, por quem possui um direito de obter a posse do imóvel, mas ainda não a exerce, buscando ingressar nela com fundamento em seu título ou direito.

Por exemplo, pode ser pertinente em determinadas situações nas quais uma pessoa adquire um imóvel e tem direito à posse, mas o bem continua ocupado por terceiro sem fundamento jurídico que justifique a permanência.

No caso de uma herança, porém, a situação exige cuidado. Se o ocupante também é herdeiro e possui direitos sobre o patrimônio hereditário, os demais não podem presumir que a imissão na posse seja cabível apenas porque ele se recusa a desocupar o imóvel.

É necessário verificar quem tem direito à posse, se houve partilha, quais direitos foram atribuídos a cada pessoa e se existe fundamento jurídico para exigir a entrega do bem.

Em resumo: a reintegração pressupõe esbulho possessório; a imissão busca obter a posse com fundamento em um direito a exercê-la. Nenhuma das duas deve ser escolhida apenas como forma de pressionar o herdeiro a negociar.

Para conhecer as hipóteses de cabimento e a diferença entre a imissão e as ações possessórias, leia também: Imissão na Posse: Quando o Comprador ou Arrematante Pode Retomar o Imóvel?.

5.3. O juiz do inventário pode determinar a retirada do herdeiro?

Não se deve presumir que o juiz do inventário possa simplesmente ordenar a retirada do herdeiro só porque os demais pediram ou porque ele não paga aluguel.

O art. 612 do Código de Processo Civil permite ao juiz do inventário decidir questões de direito e questões de fato que estejam comprovadas documentalmente. As questões que dependam de outras provas podem precisar ser discutidas pelas vias ordinárias.

Assim, se a controvérsia exige apuração específica sobre a posse, a ocorrência de esbulho ou o direito de permanecer no imóvel, pode ser necessária uma ação própria.

Por outro lado, isso não significa que o juízo do inventário nunca possa adotar providências relacionadas à administração do patrimônio ou apreciar pedidos compatíveis com os limites desse procedimento. A medida depende da natureza da controvérsia.

Se o objetivo é cobrar indenização pelo uso exclusivo, resolver a administração do bem ou preparar a destinação do imóvel, é necessário identificar qual providência pode ser requerida no inventário e qual exige ação autônoma.

5.4. A ação de extinção de condomínio pode resolver o problema?

Sim, quando a copropriedade estiver constituída e os requisitos legais forem atendidos, a extinção de condomínio pode ser uma das medidas mais relevantes para resolver o impasse.

Se o imóvel já foi partilhado e pertence a vários herdeiros em condomínio, nenhum coproprietário é obrigado, em regra, a permanecer indefinidamente nessa situação apenas porque outro não aceita vender.

Quando o bem é indivisível e não há acordo para que um coproprietário fique com ele mediante pagamento da parte dos demais, a extinção de condomínio pode permitir a alienação judicial e a distribuição do resultado conforme os direitos de cada titular.

Isso não equivale necessariamente a uma ordem direta para expulsar o ocupante. A medida busca resolver a copropriedade e pode viabilizar a venda do bem, observados os direitos incidentes sobre o imóvel.

Se o inventário ainda está em andamento, é necessário examinar a situação do espólio e as regras aplicáveis à alienação e à partilha. Não se deve presumir que a ação de extinção de condomínio seja imediatamente cabível antes de verificar a fase sucessória.

Para entender como essa medida funciona e quando pode ser possível exigir a venda, leia também o artigo da CHGS Advocacia: Extinção de Condomínio de Imóvel: Como Resolver Quando um Coproprietário Não Quer Vender.

5.5. Então é possível tirar da casa o herdeiro que não paga aluguel e não aceita acordo?

Em determinadas situações, sim. Mas é necessário utilizar a medida judicial adequada ao direito que se pretende proteger.

Se o ocupante não possui direito de permanecer exclusivamente no imóvel, os demais herdeiros podem avaliar a cobrança de indenização e, quando juridicamente cabível, medidas para encerrar a copropriedade e viabilizar a venda do bem.

Se houve esbulho possessório, pode ser possível pedir reintegração de posse. Se o interessado tem direito à posse, mas ainda não a exerce, pode ser necessário examinar o cabimento da imissão na posse.

Quando o problema é a resistência de um coproprietário à venda do bem, a extinção de condomínio pode oferecer uma solução patrimonial. Já durante o inventário, pode ser necessário requerer providências compatíveis com esse procedimento ou ajuizar ação própria.

A recusa em pagar a indenização não autoriza os demais a trocar fechaduras, retirar os pertences do ocupante ou expulsá-lo por conta própria. A solução deve ser obtida pelos meios legais.

Também é necessário verificar se existe direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente. Quando esse direito é reconhecido e permanece vigente, a conclusão pode ser diferente: o direito de moradia pode impedir a cobrança de aluguel e a venda judicial do imóvel protegido.

Portanto, um herdeiro que ocupa sozinho a casa não fica necessariamente autorizado a permanecer nela para sempre, mas tampouco pode ser retirado automaticamente sem que exista fundamento jurídico para a medida.

5.6. O que fazer antes de entrar com a ação?

Antes de ajuizar uma demanda, é recomendável reunir a documentação do inventário, a matrícula atualizada do imóvel, os documentos que demonstrem quem são os herdeiros, as provas da ocupação exclusiva e os registros das tentativas de acordo.

Também é importante documentar a oposição à ocupação exclusiva, quando cabível, por exemplo mediante notificação extrajudicial, sem presumir que ela, sozinha, garanta a desocupação.

Com esses elementos, é possível avaliar se o caso envolve cobrança de indenização, providências no inventário, reintegração de posse, imissão na posse ou extinção de condomínio.

O objetivo é evitar uma ação inadequada e escolher a medida que efetivamente possa resolver o conflito.

6. E se quem mora no imóvel for o cônjuge ou companheiro sobrevivente?

Essa é uma das situações mais importantes e exige atenção especial.

O cônjuge ou companheiro sobrevivente pode ter direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, conforme o art. 1.831 do Código Civil e, no caso da união estável, a legislação aplicável.

Em termos gerais, esse direito busca assegurar que o sobrevivente possa continuar morando no lar familiar, desde que preenchidos os requisitos legais.

Quando o direito real de habitação é reconhecido, os herdeiros não podem simplesmente exigir aluguel do sobrevivente pelo uso do imóvel protegido por esse direito.

No REsp 1.846.167/SP, julgado em 9 de fevereiro de 2021, a Terceira Turma do STJ reconheceu que não cabe exigir aluguel do companheiro sobrevivente que exerce o direito real de habitação nas condições examinadas.

No REsp 2.189.529/SP, julgado em 10 de junho de 2025, o STJ reafirmou que o direito real de habitação, enquanto perdurar, impede a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel protegido.

Isso não significa que qualquer familiar que permaneça no imóvel esteja automaticamente protegido. É necessário verificar quem é o ocupante, se o imóvel era a residência familiar, a situação patrimonial e os demais requisitos legais.

7. O herdeiro que mora no imóvel precisa pagar IPTU e condomínio?

As despesas do imóvel devem ser examinadas separadamente da indenização pelo uso exclusivo.

O IPTU, o condomínio, as contas de consumo e os gastos com manutenção podem ter tratamentos diferentes, conforme sua natureza, quem efetivamente utiliza o imóvel e o que foi acordado ou decidido judicialmente.

O STJ, ao examinar a questão no REsp 1.704.528/PR, reconheceu a relevância de considerar despesas como IPTU e condomínio na relação entre herdeiros quando um deles ocupa o imóvel exclusivamente e não paga indenização aos demais.

Em decisão divulgada em 7 de abril de 2025, o STJ também esclareceu que, quando já foi fixada indenização pelo uso exclusivo do imóvel, não se pode simplesmente impor ao ocupante o pagamento integral do IPTU como compensação adicional pelo mesmo fato, sem considerar o contexto e os critérios aplicados. Isso poderia resultar em dupla compensação.

Portanto, não é correto afirmar que o ocupante sempre deve pagar sozinho todas as despesas, nem que ele nunca deve arcar com elas.

É necessário distinguir:

• Contas de consumo: água, energia, gás e serviços relacionados ao consumo individual podem ser atribuídos a quem efetivamente os utiliza, conforme a situação.
• IPTU e despesas comuns: devem ser examinados à luz da titularidade, do uso, da indenização e de eventuais acordos.
• Condomínio: é necessário verificar a natureza das despesas e a relação entre a ocupação exclusiva e os valores pagos.
• Reformas e reparos: podem gerar discussões sobre autorização, necessidade, benefício para o patrimônio e eventual reembolso.

A organização documental é fundamental para evitar cobranças duplicadas ou discussões sobre valores que poderiam ter sido acertados previamente.

8. E se o herdeiro pagar sozinho as reformas e a manutenção?

O fato de um herdeiro pagar reformas, consertos ou despesas de conservação não significa que ele se torne proprietário exclusivo do imóvel.

Esses gastos podem ser relevantes para eventual reembolso ou compensação, dependendo de sua natureza, da necessidade das obras, da autorização dos demais herdeiros e das circunstâncias do caso.

É recomendável guardar notas fiscais, recibos, comprovantes de pagamento, fotografias e documentos que demonstrem a finalidade das despesas.

Antes de realizar reformas significativas, especialmente quando o imóvel pertence a vários herdeiros, é prudente buscar acordo sobre a obra, o custo e a forma de eventual reembolso.

O pagamento de despesas também não elimina automaticamente eventual dever de indenizar os demais pelo uso exclusivo do imóvel. As duas questões devem ser analisadas de maneira coordenada para evitar compensações indevidas.

9. O imóvel de herança pode ser vendido mesmo que um herdeiro more nele?

A ocupação do imóvel por um herdeiro não impede automaticamente sua venda, mas pode dificultar a negociação e exigir providências jurídicas.

Antes da partilha, a herança permanece indivisível e a alienação de bens do espólio deve respeitar as regras sucessórias e as exigências do inventário.

Depois da partilha, se o imóvel permanecer em copropriedade, os titulares podem buscar uma solução consensual para a venda ou, quando cabível, a extinção judicial do condomínio.

Entretanto, é fundamental considerar a situação do cônjuge ou companheiro sobrevivente que tenha direito real de habitação. Conforme o entendimento do STJ, esse direito pode impedir a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel enquanto subsistir.

Assim, antes de pedir a venda, é necessário verificar:

• Se o inventário terminou.
• Quem consta como titular do imóvel.
• Se todos os herdeiros concordam com a venda.
• Se existe direito real de habitação.
• Se há restrições registrais ou judiciais.
• Se o imóvel está ocupado e quais direitos justificam a ocupação.

A solução adequada depende da situação jurídica do imóvel e não apenas da vontade de um dos herdeiros.

10. O herdeiro que mora no imóvel pode adquirir a propriedade por usucapião?

Em determinadas situações, sim. A usucapião entre herdeiros é juridicamente possível, mas exige o preenchimento dos requisitos legais da modalidade aplicável.

O simples fato de um herdeiro morar sozinho no imóvel durante muitos anos, pagar IPTU ou realizar reformas não o transforma automaticamente em proprietário exclusivo.

É necessário examinar se houve posse exclusiva, com intenção de exercer o domínio sobre o imóvel, durante o prazo legal e sem oposição dos demais interessados, além dos demais requisitos pertinentes.

Se os outros herdeiros apenas permitiram a ocupação por razões familiares, essa circunstância pode indicar tolerância, e não necessariamente uma posse apta à usucapião.

Por isso, é importante distinguir a cobrança de indenização pelo uso exclusivo da pretensão de adquirir a propriedade por usucapião. São questões diferentes e que podem exigir análises jurídicas próprias.

Para entender os requisitos, os prazos, as provas e as particularidades desse tipo de situação, leia também o artigo da CHGS Advocacia:

Usucapião Entre Herdeiros: Quando um Herdeiro Pode Ficar com o Imóvel da Herança.

11. Como os demais herdeiros podem resolver o conflito?

Quando um herdeiro ocupa sozinho o imóvel e não há consenso, o primeiro passo é identificar o objetivo dos envolvidos: permitir a continuidade da moradia, estabelecer uma compensação financeira, vender o bem ou regularizar a situação patrimonial.

Uma tentativa de acordo pode definir:

• Quem permanecerá no imóvel.
• Se haverá pagamento de indenização.
• Como serão divididas as despesas.
• Se o ocupante poderá comprar as quotas dos demais.
• Se o imóvel será colocado à venda.
• Como serão tratados os investimentos realizados no bem.
• Qual será o prazo para cumprir o acordo.

Se não houver consenso, pode ser necessário buscar orientação jurídica para avaliar a medida judicial adequada.

A notificação extrajudicial pode ser útil para documentar a oposição à ocupação exclusiva e a intenção de cobrar indenização. No entanto, ela não resolve automaticamente todas as questões relativas à propriedade, à partilha ou à desocupação.

A depender da situação, podem ser examinadas a cobrança de indenização, as providências no inventário, a reintegração de posse, a imissão na posse ou a extinção de condomínio.

Fale com um advogado

Se você é herdeiro e um familiar mora sozinho no imóvel da herança, ou se você reside no imóvel e recebeu uma cobrança dos demais sucessores, é importante avaliar a situação antes de tomar qualquer medida.

A CHGS Advocacia, com atuação em Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, pode auxiliar na análise dos direitos dos herdeiros, da possibilidade de indenização pelo uso exclusivo, das despesas do imóvel e das medidas jurídicas cabíveis para solucionar o conflito.

A análise dos documentos do inventário, da matrícula do imóvel e do histórico da ocupação ajuda a identificar alternativas adequadas para cada caso.

Conclusão

O herdeiro que mora sozinho no imóvel de herança pode, em determinadas circunstâncias, ser obrigado a indenizar os demais pelo uso exclusivo do bem. A cobrança, porém, depende da situação concreta, da oposição à ocupação e da inexistência de um direito que justifique o uso gratuito, como pode ocorrer com o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente.

Quando o herdeiro se recusa a pagar indenização ou a negociar, os demais não ficam necessariamente sem saída. É possível avaliar medidas judiciais para cobrar a compensação, resolver a administração do patrimônio ou, quando juridicamente cabível, encerrar a copropriedade e viabilizar a venda do imóvel. A reintegração e a imissão na posse também podem ser examinadas quando seus requisitos próprios estiverem presentes.

Também é necessário examinar separadamente as despesas do imóvel e eventual pretensão de usucapião. Antes de exigir aluguel, pedir a saída do ocupante ou tentar vender o imóvel, é recomendável analisar os direitos de todos os envolvidos e escolher a medida jurídica adequada.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. Um herdeiro que mora sozinho no imóvel da herança precisa pagar aluguel?

Em determinadas situações, sim. O uso exclusivo pode gerar indenização aos demais herdeiros, especialmente quando há oposição à ocupação e não existe direito que justifique a permanência gratuita.

2. A partir de quando os herdeiros podem cobrar aluguel?

O termo inicial pode ser a oposição efetiva à ocupação exclusiva, demonstrada por notificação extrajudicial ou medida judicial, conforme as circunstâncias do caso.

3. O herdeiro pode ser obrigado a sair do imóvel?

Em determinadas situações, sim. Pode ser possível buscar uma solução judicial para a desocupação ou para a venda do imóvel, mas é necessário identificar a medida adequada e verificar os direitos de quem ocupa o bem.

4. O cônjuge sobrevivente precisa pagar aluguel aos outros herdeiros?

Se estiver protegido pelo direito real de habitação e preenchidos os requisitos legais, em regra não. O STJ reconhece que os herdeiros não podem exigir aluguel pelo uso do imóvel abrangido por esse direito.

5. Quem paga o IPTU e o condomínio do imóvel herdado?

A responsabilidade depende da natureza das despesas, do uso do imóvel, de eventuais acordos e da existência de indenização pelo uso exclusivo. Não é correto presumir que o ocupante sempre deva pagar todas as despesas sozinho.

6. O imóvel de herança pode ser vendido se um dos herdeiros morar nele?

A ocupação não impede automaticamente a venda, mas é necessário observar as regras do inventário, a situação de copropriedade e eventuais direitos de moradia. O direito real de habitação pode impedir a venda judicial do imóvel enquanto subsistir.

7. Um herdeiro pode adquirir o imóvel por usucapião?

Pode, em determinadas situações, desde que demonstre os requisitos legais da modalidade aplicável. Morar sozinho no imóvel por muitos anos não garante, por si só, a usucapião.

8. O que fazer quando um herdeiro se recusa a negociar o imóvel?

É possível avaliar uma notificação extrajudicial, a cobrança de indenização, medidas relacionadas ao inventário ou, quando cabível, uma ação judicial para solucionar o conflito. A medida adequada depende dos direitos envolvidos e da situação do imóvel.