Usucapião Extrajudicial na Penha e Tatuapé: Como Regularizar um Imóvel

A usucapião extrajudicial permite que determinadas situações de posse sejam regularizadas diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem que seja necessário iniciar uma ação judicial.

Para quem possui um imóvel na Penha, Penha de França, Tatuapé ou outras regiões da Zona Leste de São Paulo, o procedimento pode ser uma alternativa para transformar uma situação de posse prolongada em propriedade regularmente registrada.

A análise, entretanto, precisa verificar o tempo e as características da posse, a situação da matrícula, os documentos existentes e a possibilidade de reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.

Antes de iniciar o procedimento, é fundamental identificar qual modalidade de usucapião pode ser aplicada ao caso, pois cada uma possui requisitos e prazos próprios.

O que é usucapião?

A usucapião de imóvel é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada, desde que estejam presentes os requisitos previstos na legislação.

Em termos práticos, uma pessoa pode adquirir a propriedade de determinado imóvel pela usucapião quando exerce uma posse que reúne as características exigidas pela modalidade aplicável durante o período previsto em lei.

Isso não significa, porém, que simplesmente morar durante determinado número de anos em um imóvel seja suficiente.

É necessário analisar a origem da posse, sua continuidade, eventual oposição, a finalidade da ocupação, as características do imóvel, a existência de justo título e boa-fé quando exigidos e outros requisitos específicos.

O Código Civil prevê diferentes modalidades de usucapião de imóveis, com prazos que podem variar de 2 a 15 anos, conforme a situação.

Quais são as principais modalidades de usucapião?

Conhecer a modalidade correta é uma das etapas mais importantes para saber se é possível fazer usucapião.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil.

Em regra, exige:

• posse por 15 anos, sem interrupção e sem oposição;
• posse exercida como se o possuidor fosse proprietário;
• não exige justo título;
• não exige comprovação de boa-fé.

O prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.

Essa modalidade pode ser relevante, por exemplo, em situações de posse muito antiga nas quais o possuidor não possui um título formal de aquisição.

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária exige, em regra:

• 10 anos de posse;
• posse contínua e incontestada;
• justo título;
• boa-fé.

O prazo pode ser reduzido para 5 anos em hipótese específica prevista no Código Civil, relacionada à aquisição onerosa fundada em registro posteriormente cancelado, quando presentes os demais requisitos legais.

Por isso, contratos particulares, compromissos de compra e venda e outros documentos podem ter importância significativa na análise do caso.

Usucapião especial urbana

A usucapião especial urbana pode ser utilizada quando preenchidos requisitos específicos.

Em regra, exige:

• posse de área urbana de até 250 m²;
• posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição;
• utilização do imóvel para moradia própria ou da família;
• o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

O direito não pode ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Essa modalidade pode ser especialmente relevante para imóveis residenciais situados em áreas urbanas de São Paulo, inclusive na Penha e no Tatuapé, desde que todos os requisitos sejam efetivamente preenchidos.

Usucapião especial rural

A usucapião especial rural possui requisitos próprios.

Em regra, exige:

• posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição;
• área rural de até 50 hectares;
• utilização produtiva da área pelo trabalho próprio ou da família;
• utilização do imóvel como moradia;
• inexistência de outro imóvel urbano ou rural em nome do possuidor.

A modalidade está prevista no art. 1.239 do Código Civil.

Embora tenha menor relação com imóveis urbanos da Penha e do Tatuapé, é importante diferenciá-la das modalidades urbanas.

Usucapião familiar

A usucapião familiar possui requisitos bastante específicos.

O art. 1.240-A do Código Civil prevê, em síntese:

• posse direta e exclusiva;
• por 2 anos ininterruptos e sem oposição;
• imóvel urbano de até 250 m²;
• propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
• utilização do imóvel para moradia própria ou da família;
• inexistência de outro imóvel urbano ou rural em nome do possuidor.

Portanto, não se trata simplesmente de uma modalidade para qualquer pessoa que permaneça morando sozinha no imóvel após o fim de um relacionamento.

Quantos anos precisa para fazer usucapião?

Essa é uma das principais dúvidas de quem pesquisa “usucapião quantos anos”.

Não existe um único prazo.

Dependendo da modalidade, o prazo pode ser:

• Usucapião extraordinária: 15 anos;
• Usucapião ordinária: 10 anos;
• Usucapião especial urbana: 5 anos;
• Usucapião especial rural: 5 anos;
• Usucapião familiar: 2 anos.

A tabela é apenas um resumo. O preenchimento do prazo, sozinho, não garante o reconhecimento da usucapião. Cada modalidade possui requisitos adicionais.

Quais são os requisitos gerais da usucapião?

Embora cada modalidade tenha suas próprias exigências, a análise normalmente envolve questões como:

• tempo de posse;
• continuidade da posse;
• ausência de oposição, quando exigida;
• exercício da posse com intenção de dono;
• origem da posse;
• utilização do imóvel;
• características e área do imóvel;
• justo título, quando exigido;
• boa-fé, quando exigida;
• existência ou não de outro imóvel, nas modalidades em que esse requisito é aplicável;
• documentação capaz de demonstrar a história da posse.

Por isso, não é correto afirmar que alguém tem direito à usucapião apenas porque mora no imóvel há muitos anos.

Também é possível, em determinadas situações, somar a posse dos antecessores para o cumprimento do prazo legal, observados os requisitos da legislação. O Código Civil admite essa possibilidade.

Quem pode fazer usucapião?

A possibilidade depende da situação concreta.

Podem existir casos envolvendo:

• comprador que possui contrato particular;
• pessoa que recebeu a posse de antigo proprietário;
• família que ocupa o imóvel há décadas;
• possuidor de imóvel sem escritura;
• pessoa que adquiriu o imóvel por contrato de gaveta;
• sucessores que continuam exercendo a posse;
• situações em que o imóvel permanece registrado em nome de terceiro.

Mas cada situação precisa ser examinada individualmente.

Em alguns casos, a solução poderá ser usucapião.

Em outros, pode ser mais adequado analisar adjudicação compulsória, inventário, regularização registral, retificação de matrícula ou outra medida jurídica.

Usucapião extrajudicial: o que é?

A usucapião extrajudicial é o procedimento realizado perante o Registro de Imóveis, sem necessidade de iniciar uma ação judicial, quando preenchidos os requisitos legais e registrais.

A previsão está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e sua regulamentação nacional está atualmente integrada ao Código Nacional de Normas do CNJ, instituído pelo Provimento nº 149/2023.

O procedimento extrajudicial não elimina a necessidade de análise jurídica.

Pelo contrário: o requerente deve estar representado por advogado e o pedido precisa indicar a modalidade de usucapião pretendida e sua fundamentação.

Quais documentos são necessários para usucapião extrajudicial?

A documentação depende das características do caso, mas o procedimento pode envolver:

• ata notarial;
• planta do imóvel;
• memorial descritivo;
• documentos técnicos elaborados por profissional habilitado;
• ART ou RRT, conforme o caso;
• certidões;
• documentos pessoais;
• matrícula ou informações registrais do imóvel;
• contratos e recibos;
• comprovantes relacionados à posse;
• documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e tempo da posse;
• outros documentos necessários para o caso concreto.

A Lei de Registros Públicos prevê a ata notarial, planta e memorial descritivo e demais documentos necessários ao pedido de reconhecimento extrajudicial.

A ata notarial é suficiente para conseguir a usucapião?

Não.

A ata notarial não reconhece, por si só, a propriedade.

Ela serve para documentar elementos relevantes da posse e instruir o procedimento. O reconhecimento da usucapião depende da análise do conjunto documental e dos requisitos legais pelo Registro de Imóveis competente.

É necessário advogado para fazer usucapião extrajudicial?

Sim.

O interessado deve estar representado por advogado no requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião.

A atuação do advogado é importante para verificar previamente:

• qual modalidade pode ser utilizada;
• se o prazo está preenchido;
• se os requisitos da modalidade estão presentes;
• quais documentos precisam ser reunidos;
• qual é a situação registral do imóvel;
• quem deve ser notificado;
• qual Registro de Imóveis é competente;
• se existem obstáculos ao procedimento;
• se a via extrajudicial é realmente adequada.

Essa análise prévia pode evitar o protocolo de um pedido que não esteja suficientemente instruído.

Como funciona a usucapião extrajudicial?

De maneira simplificada, o procedimento pode envolver:

1. Análise jurídica

Primeiro são examinados o imóvel, a posse, os documentos e o histórico da aquisição.

2. Identificação da modalidade

Define-se qual modalidade de usucapião pode ser aplicável e qual prazo precisa ser demonstrado.

3. Levantamento documental

São reunidos contratos, recibos, comprovantes, certidões e demais documentos.

4. Documentação técnica

Quando necessária, é elaborada a planta e o memorial descritivo por profissional habilitado.

5. Ata notarial

É providenciada a ata notarial, conforme as características do caso.

6. Requerimento no Registro de Imóveis

O advogado apresenta o pedido ao Registro de Imóveis competente.

7. Análise e notificações

O registrador analisa a documentação e realiza as notificações e demais providências previstas na legislação e nas normas aplicáveis.

8. Registro

Se todos os requisitos forem preenchidos e não houver impedimento ao reconhecimento, a aquisição poderá ser registrada.

O procedimento é regulamentado pelo Código Nacional de Normas do CNJ.

Usucapião extrajudicial ou judicial: qual escolher?

A escolha depende das características do caso.

A via extrajudicial pode ser adequada quando a documentação e a situação possessória permitem o processamento perante o Registro de Imóveis.

A via judicial pode ser necessária quando existe controvérsia, impugnação ou alguma questão que exija decisão judicial.

Portanto, não é correto afirmar que a usucapião extrajudicial sempre será mais rápida ou melhor.

A legislação permite a utilização da via extrajudicial sem excluir a via jurisdicional.

O que acontece se um confrontante não concordar?

A ausência de assinatura de determinado titular ou confrontante não significa automaticamente que a usucapião seja impossível.

A legislação prevê mecanismos de notificação. Quando a planta não contém determinada assinatura, o titular pode ser notificado para manifestação, e o silêncio produz os efeitos previstos na legislação.

Também existem regras específicas para diferentes situações, inclusive quanto à necessidade de notificações e manifestações no procedimento extrajudicial.

Por isso, a falta de assinatura na planta deve ser analisada conforme o caso concreto.

E se houver oposição à usucapião?

A existência de oposição pode modificar o desenvolvimento do procedimento.

O Código Nacional de Normas do CNJ disciplina as notificações e impugnações no procedimento extrajudicial, inclusive situações envolvendo titulares de direitos e confrontantes. Há inclusive editais recentes de usucapião extrajudicial publicados por Registros de Imóveis de São Paulo com fundamento no art. 408 do Provimento 149/2023.

Quando existe uma controvérsia que não pode ser solucionada adequadamente no procedimento extrajudicial, a via judicial pode ser necessária.

Usucapião na Penha: como funciona?

A usucapião na Penha segue as mesmas modalidades e requisitos previstos na legislação nacional.

O que muda é a situação concreta do imóvel e a circunscrição registral correspondente.

Na região podem existir imóveis antigos, contratos particulares, imóveis sem escritura, construções que passaram por sucessivas transmissões informais e outras situações de irregularidade documental.

Por isso, antes de iniciar uma usucapião extrajudicial na Penha, é importante verificar a matrícula, a origem da posse e os documentos disponíveis.

Qual Registro de Imóveis atende a Penha?

O imóvel deve ser encaminhado ao Registro de Imóveis competente pela sua circunscrição.

A identificação da serventia não deve ser feita apenas pelo nome popular do bairro, porque a competência registral depende da circunscrição correspondente ao imóvel.

O 12º Registro de Imóveis de São Paulo aparece atualmente em atos e procedimentos registrais relacionados a imóveis da Capital, inclusive em procedimentos de usucapião extrajudicial.

Por isso, a circunscrição específica deve ser confirmada antes do protocolo.

Usucapião no Tatuapé: como funciona?

A usucapião no Tatuapé também depende do preenchimento dos requisitos da modalidade aplicável.

Um imóvel no Tatuapé pode, por exemplo, estar relacionado a:

• contrato particular antigo;
• compra e venda sem registro;
• posse prolongada;
• imóvel sem escritura;
• imóvel registrado em nome de terceiro;
• divergência entre a situação física e a matrícula.

Em cada situação, é necessário verificar se a solução adequada realmente é a usucapião.

Qual Registro de Imóveis atende o Tatuapé?

O 9º Registro de Imóveis de São Paulo aparece em procedimentos de usucapião extrajudicial relativos à Capital, inclusive com referências a imóveis do Tatuapé em publicações registrais.

Ainda assim, a serventia competente deve ser confirmada conforme a localização e a circunscrição registral do imóvel.

Quais cartórios participam da usucapião extrajudicial?

É importante diferenciar duas atividades.

Tabelionato de Notas

O tabelionato pode atuar na elaboração da ata notarial, que documenta elementos relacionados à posse.

Registro de Imóveis

É perante o Registro de Imóveis competente pela localização do imóvel que tramita o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Portanto, "fazer usucapião em cartório" não significa simplesmente procurar qualquer cartório.

Existem atos notariais e atos registrais diferentes dentro do procedimento.

Problemas comuns em imóveis da Penha e do Tatuapé

Imóvel sem escritura

A falta de escritura é uma das situações que pode levar o proprietário de fato ou possuidor a procurar uma solução de regularização.

Mas imóvel sem escritura não significa automaticamente imóvel sujeito a usucapião.

É necessário verificar a origem da aquisição e os demais requisitos.

Contrato de gaveta

O contrato de gaveta de imóvel pode ser um documento relevante para demonstrar a origem da posse.

Dependendo do caso, entretanto, a solução pode ser usucapião, adjudicação compulsória ou outra medida.

Imóvel registrado em nome de outra pessoa

É possível que uma pessoa exerça a posse durante muitos anos enquanto a matrícula permanece em nome de terceiro.

Essa situação exige análise da matrícula e da origem da posse.

Construção ou descrição incompatível com a matrícula

Diferenças entre a realidade física do imóvel e sua descrição registral podem exigir providências complementares.

Por isso, uma análise de usucapião não deve considerar somente o tempo de ocupação.

Quanto custa fazer usucapião?

Não existe um preço único para todos os casos.

O custo pode envolver diferentes elementos, como:

• honorários advocatícios;
• ata notarial;
• emolumentos do Registro de Imóveis;
• planta e memorial descritivo;
• ART ou RRT;
• certidões;
• levantamentos técnicos;
• eventuais diligências e notificações.

Na via judicial, podem existir ainda despesas próprias do processo.

Por isso, o custo deve ser calculado de acordo com a situação concreta do imóvel e a modalidade de usucapião.

Quanto tempo demora a usucapião extrajudicial?

Também não existe um prazo único.

A duração depende, entre outros fatores:

• da documentação apresentada;
• da situação da matrícula;
• da necessidade de notificações;
• das exigências formuladas pelo Registro de Imóveis;
• da localização e identificação dos interessados;
• da existência de oposição;
• da necessidade de complementação documental.

Por isso, promessas de conclusão em determinado número de dias devem ser tratadas com cautela.

Usucapião pode ser feita em imóvel sem escritura?

A falta de escritura não impede automaticamente a análise de uma possível usucapião.

Entretanto, é preciso verificar como a posse começou, quem consta na matrícula, quais documentos existem e qual modalidade pode ser aplicável.

Em determinadas situações, a ausência de escritura pode ser resolvida por outro procedimento de regularização.

Quem tem contrato de gaveta pode fazer usucapião?

Pode haver possibilidade, dependendo das circunstâncias.

O contrato pode ajudar a demonstrar a origem da posse, mas sua existência não significa automaticamente que o comprador tenha direito à usucapião.

É necessário analisar:

• o conteúdo do contrato;
• a data da aquisição;
• o tempo de posse;
• a situação registral;
• a existência de justo título;
• a boa-fé, quando exigida;
• eventual possibilidade de adjudicação compulsória.

Usucapião na Penha e no Tatuapé: quando procurar um advogado?

A análise jurídica pode ser especialmente importante quando o imóvel apresenta situações como:

• muitos anos de posse;
• ausência de escritura;
• contrato de gaveta;
• contrato particular de compra e venda;
• imóvel registrado em nome de terceiro;
• documentação antiga;
• divergência entre matrícula e realidade;
• dificuldade de localizar antigos proprietários;
• dúvida sobre qual modalidade de usucapião utilizar;
• interesse em realizar o procedimento extrajudicial.

Nessas situações, o primeiro passo é analisar a documentação antes de escolher o procedimento.

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Para aprofundar o tema, veja também: Usucapião de imóvel: guia completo, Regularização de imóvel, Adjudicação compulsória de imóvel, a página de Direito Imobiliário e o atendimento para clientes da Penha e do Tatuapé.

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Conclusão

A usucapião extrajudicial pode ser uma alternativa importante para regularizar imóveis quando a posse e a documentação atendem aos requisitos legais.

Entretanto, existem diferentes modalidades de usucapião, com prazos e requisitos próprios. Por isso, saber apenas “quantos anos de posse são necessários” não é suficiente.

Para imóveis localizados na Penha, Penha de França, Tatuapé e outras regiões da Zona Leste de São Paulo, a análise deve considerar também a situação registral e a circunscrição do imóvel.

A CHGS Advocacia | Carlos Henrique Gomes dos Santos atua na análise e regularização de situações envolvendo imóveis, incluindo casos de usucapião e regularização imobiliária.

O atendimento é realizado principalmente de forma digital, com atuação em São Paulo e especialmente na Zona Leste.

Entre em contato para uma análise inicial da situação do imóvel e dos documentos disponíveis.

Perguntas frequentes sobre usucapião

1. Quantos anos precisa para fazer usucapião?

Depende da modalidade. Os prazos podem variar de 2 a 15 anos, conforme os requisitos legais aplicáveis.

2. Quem pode fazer usucapião?

A possibilidade depende da situação da posse e do preenchimento dos requisitos da modalidade correspondente.

3. Precisa de advogado para fazer usucapião extrajudicial?

Sim. O interessado deve estar representado por advogado no procedimento extrajudicial.

4. Quais documentos são necessários para usucapião?

A documentação varia conforme o caso, mas pode incluir ata notarial, planta, memorial descritivo, documentos técnicos, certidões e documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e tempo da posse.

5. Quanto custa fazer usucapião?

O custo depende da modalidade e do procedimento, podendo envolver advogado, cartório, documentação técnica, certidões e outras despesas.

6. Usucapião pode ser feita em cartório?

Sim. Quando preenchidos os requisitos legais, a usucapião pode ser processada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis competente.

7. Imóvel sem escritura pode ser regularizado por usucapião?

Pode ser possível, mas a falta de escritura não é suficiente, por si só, para caracterizar o direito à usucapião.

8. Quem tem contrato de gaveta pode fazer usucapião?

Pode haver possibilidade, mas é necessário analisar o contrato, a posse, a matrícula e as demais circunstâncias.

9. Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é processada perante o Registro de Imóveis, enquanto a judicial depende de ação perante o Poder Judiciário. A escolha depende das características do caso.

10. Como fazer usucapião de imóvel na Penha ou no Tatuapé?

O primeiro passo é analisar a documentação, a posse, a modalidade aplicável e a situação registral do imóvel. Depois, deve-se identificar o Registro de Imóveis competente e verificar se estão presentes os requisitos para o procedimento extrajudicial.